KOMMENTERET LOV

Denne lovtekst er offentliggjort af JURAPLEXUS og indeholder uofficielle paragrafoverskrifter og noter. Der tages derfor forbehold for fejl og mangler.

Selve lovteksten er ikke ophavsretligt beskyttet, men det er de uofficielle noter og overskrifter. Bemærk at der kan være sket ændringer i loven siden offentliggørelsen af denne udgave. Originale lovtekster (uden kommentarer) kan findes på retsinfo.dk.

Find flere kommenterede love på JURAPLEXUS.DK

Redaktør: Mikko Hollmén Olesen.

Kommentarer sidst opdateret d. 2015-07-04.

DEN NYE LEJELOV (2015)
Nærværende lovtekst er opdateret pr. 1. juli 2015 og indeholder således de nye regler, der trådte i kraft pr. 1. juli 2015 - herunder regler om normalistandsættelse, ind- og fraflytningssyn mv. Den tidligere gældende lovtekst er fortsat aktuel for lejekontrakter indgået forinden førnævnte dato og er derfor ligeledes tilgængelig på juraplexus.dk.
Oversigt (indholdsfortegnelse)

Kapitel I   Lovens anvendelsesområde

Kapitel II   Lejeaftalen

Kapitel III   Mangler ved det lejede

Kapitel IV   Vedligeholdelse

Kapitel V   Lejerens brug af det lejede

Kapitel VI   Betaling af leje

Kapitel VII   Betaling for temperaturregulering, vand og el

Kapitel VII A   Lejerens betaling til fællesantenne og adgangtil elektroniske kommunikationstjenester m.v.

Kapitel VII B   Udgifter til vand m.v. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

Kapitel VIII   Ændring af lejevilkår

Kapitel VIII A   Lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri

Kapitel IX   Udlejerens adgang til det lejede

Kapitel X   Forbedringer m.v.

Kap. X A   Konto for forbedringer i Grundejernes Investeringsfond (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

Kapitel XI   Beboerrepræsentation

Kapitel XII   Brugsrettens overgang til andre (Fremleje, bytte m.v.)

Kapitel XII A   Behandling af sager ved huslejenævnene om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden

Kapitel XIII   Opsigelse

Kapitel XIV   Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

Kapitel XV   Lejeres fraflytning

Kapitel XVI   Tilbudspligt

Kapitel XVII   Om mellemmænd ved udlejning

Kapitel XVIII   Huslejenævn og boligret

Kapitel XVIII A   Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme

Kapitel XIX   Lovens ikrafttræden m.v.

Den fulde tekst

Bekendtgørelse af lov om leje

Hermed bekendtgøres lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 989 af 21. oktober 2009, med de ændringer, der følger af § 15, nr. 1, i lov nr. 606 af 24. juni 2005 og § 1 i lov nr. 632 af 11. juni 2010.

De ændringer, der følger af § 148, nr. 2, i lov nr. 1336 af 19. december 2008, er ikke indarbejdet i denne lovbekendtgørelse, da tidspunktet for ikrafttræden af disse ændringer fastsættes af skatteministeren, jf. § 167, stk. 2, i lov nr. 1336 af 19. december 2008.

Kapitel I

Lovens anvendelsesområde

[ Anvendelsesområde ] udgangspunkt § 1. Loven gælder for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Stråmandsudlejning til virksomheder
Ved L200 af marts 2010 blev ordene "uanset om lejeren er en person eller en virksomhed" tilføjet. Baggrunden herfor var et ønske om at imødegå en tendens til omgåelse af lejefastsættelsesreglerne, hvor udlejere formelt lejede ud til virksomheder, men reelt til privat beboelse.

Således er det bestemt, at lejeloven gælder for beboelseslejemål - også selv om en virksomhed formelt måtte være indsat som lejer.

I forarbejderne til ændringsforslaget er flg. bl.a. anført:

"Med forslaget opnås en ligestilling af lejeforhold om boliger, således at det ikke har betydning, om en bolig udlejes til lejerens beboelse eller med henblik på fremleje til beboelse. Hermed forhindres spekulationsmuligheden samtidig med, at retsstillingen afklares.
Forslaget berører ikke de gældende og nødvendige muligheder for, at firmaer og andre juridiske personer lejer boliger med henblik på at fremleje disse eller stille dem til rådighed for ansatte eller andre, som firmaet ønsker at kunne tilbyde en bolig. Det vil således fortsat være muligt for for eksempel uddannelsesinstitutioner at tilbyde gæsteundervisere en bolig under opholdet. Det samme gælder for udlejning af lejemål, hvor der i betalingen er inkluderet betaling for specificerede serviceydelser, der stilles til rådighed for lejeren, herunder for eksempel møblering, linned m.v."

[ Andet vederlag end penge ] Stk. 2. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Det er en forudsætning for lejelovens anvendelse, at der betales en form vederlag, f.eks. i form af penge eller ved arbejde.

[ Fritidsboliger, hoteller, sommerhuse mv. ] undtagelse Stk. 3. Loven gælder dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål bortset fra § 7.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

"Det fremgår ikke nærmere, i hvilket omfang den gældende lejelovgivning omfatter lejeforhold om sommerhuse og andre fritidsboliger. Der foreslås derfor indsat en bestemmelse, som udtrykkeligt undtager beboelseslejligheder og beboelsesrum, der udlejes til ferie- og fritidsmæssige formål så som sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger. Baggrunden for forslaget er, at det ikke findes hensigtsmæssigt, at fritidsboliger, som udlejes til ferie- og fritidsmæssige formål, er omfattet af lejeloven. Dette gælder især lejelovgivningens regler om huslejefastsættelse, men også en lang række af lejelovgivningens øvrige regler findes uhensigtsmæssige at anvende på udlejning af sommerhuse og lignende.

Med den foreslåede bestemmelse er det ikke afgørende, om den pågældende bolig formelt har status af fritidsbolig, men derimod til hvilket formål boligen udlejes. Hvis der er tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, er det pågældende lejeforhold undtaget fra lejelovgivningen.

Det følger heraf, at det ikke er et krav, at den benyttelse, der er udlejet til, som sådan er lovlig. I det omfang, der er tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, som for den pågældende bolig ikke er en lovlig benyttelse, har kommunerne mulighed for at imødegå en sådan benyttelse ved påberåbelse af anden lovgivning. Som eksempel herpå kan nævnes udlejning af helårsboliger til midlertidig benyttelse i strid med reglerne boligreguleringslovens kapitel VII samt udlejning af helårsboliger til fritidsformål i strid med planloven eller planer udstedt i medfør heraf.

I langt hovedparten af tilfældene vil der i praksis ikke være tvivl om afgrænsningen. I tilfælde, hvor et sommerhus eller en lignende fritidsbolig således er udlejet til sædvanligt ferieophold, vil udlejningen være undtaget fra lejeloven. Dette gælder ligeledes, hvor kolonihavehuse og andre boliger, som har tilladelse til benyttelse til fritidsmæssige formål, herunder fx flexboliger eller boliger med weekendtilladelse, som fra kommunen har tilladelse til benyttelse til andet end helårsbeboelse.

Ved vurdering af, om der er tale om udlejning til sædvanlige fritidsmæssige formål, indgår bl.a. lejeperiodens længde, idet et sædvanligt ferieophold ikke overstiger i størrelsesordenen 6-8 uger.

På den anden side vil der heller ikke være tvivl om, at fritidsboliger, som udlejes til helårsbeboelse, vil være omfattet af lejeloven.

Der kan imidlertid være tilfælde, hvor der forekommer tvivl om den reelle hensigt med udlejningen, herunder tilfælde, hvor der kunne være tale om forsøg på omgåelse med den hensigt at bringe et lejeforhold uden for lejeloven. I denne situation vil en række forhold skulle indgå i vurderingen af, om udlejningen er omfattet af lejelovgivningen.

I sådanne tilfælde vil boligens formelle status kunne inddrages i vurderingen. Er der således tale om en helårsbolig, vil denne omstændighed pege i retning af, at der er tale om et lejeforhold, der er omfattet af lejeloven. Dette forhold bør dog ikke tillægges afgørende betydning, idet også andre forhold bør indgå i vurderingen. Af sådanne forhold kan nævnes, om det konkret er aftalt i lejekontrakten, at udlejningen sker til et bestemt formål. Ligeledes kan lejeforholdets længde tillægges betydning for afgørelsen således, at hvis der er aftalt en lejeperiode, som er sædvanligt for fx feriemæssige formål, det vil sige en kortere periode, vil dette pege i retning af, at lejeforholdet er undtaget. Endvidere vil oplysninger om den konkrete benyttelse af boligen, herunder om udlejeren har haft kendskab dertil, kunne tillægges betydning.

Afgørelsen af, om der er tale om et lejeforhold, som er undtaget fra lejeloven, vil således skulle træffes på grundlag af en samlet vurdering af alle de forhold, der kan tillægges betydning.

Hvis det under en huslejenævnssag bliver anført, at der er tale om et lejeforhold, som efter den foreslåede bestemmelse er undtaget fra lejeloven, vil nævnet kunne træffe afgørelse, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag, som efter § 40 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene er egnet til behandling ved nævnet. I modsat fald må nævnet træffe afgørelse om afvisning af sagen. Hvis sagen afvises, vil den skulle indbringes for boligretten, hvis en part ønsker den afgjort.

Den foreslåede ændring får virkning for lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden.
"

[ Ustøttede private plejeboliger omfattes delvist ] modifikation Stk. 4. Loven gælder endvidere for leje af ustøttede private plejeboliger, jf. dog § 1, stk. 4, i lov om leje af erhvervslokaler m.v. Reglerne i § 53, stk. 2, 2. pkt., og kapitel XVI gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.

[ Definition af ustøttede private plejeboliger ] definition Stk. 5. Ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

[ Undtagne områder ] undtagelse § 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

[ Lejeforhold som led i ansættelse i stat, kommune mv. ] undtagelse Stk. 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

[ Almene boliger ] Stk. 3. Med undtagelse af § 100, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om almene boliger m.v.

Se i dette tilfælde almenlejeloven.

Stk. 4. Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v.

[ Blandede lejemål (erhverv og beboelse) ] § 3. Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. §§ 47-53, 58 og 59 gælder dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Se også erhvervslejeloven.

Der skelnes mellem blandede lejemål, der er:
    1) Fysisk adskilte: Hvis der er selvstændig adgang til de to dele, og der ikke er gennemgang i lejemålet mellem de to dele, behandles beboelsesdelen som udgangspunkt efter lejelovens regler, mens erhvevsdelen følger reglerne i erhvervslejeloven for så vidt angår lejefastsættelse og forbedringsforhøjelser.
    2) Fysisk samlede: Lejeloven gælder for hele lejemålet.

Kapitel II

Lejeaftalen

[ Lejeaftalen (skriftlighed mv.) ] praeceptivnormal § 4. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 8.

Se dog også § 69, stk. 3, der stiller krav om skriftlighed ved fremlejeaftaler.

[ Anvendelse af digital kommunikation ] Stk. 2. Hvis udlejer og lejer eller udlejer og beboerrepræsentation ønsker at give hinanden mulighed for udveksling af digitale dokumenter, som kan gøres læselige ved frembringelse af skrifttegn og lagres på et varigt medie, i tilfælde, hvor der i denne lov eller i lov om midlertidig regulering af boligforholdene kapitel II-V stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt, skal dette aftales mellem parterne. Denne aftale kan til enhver tid opsiges uden varsel. Det kan ikke aftales, at meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, afgives som digitale dokumenter.

Generelt om bestemmelsen

Bestemmelsen indebærer, at der f.eks. ikke kan benyttes e-mail til meddelelser mellem parterne, såfremt det i øvrigt af lejelovgivningen fremgår, at meddelelsen skal gives skriftligt.

Formkrav ved udlejers reklamation over mangler

Hvad angår udlejers reklamation over mangler ved fraflytning, finder bestemmelsen ikke anvendelse, idet § 98, stk. 2 ikke stiller formkrav til reklamationen, der bl.a. kan ske mundtligt.

Øvrige bestemmelser

Se flg. bestemmelser:
- § 87 (Udlejers opsigelse)
- § 93, stk. 2 (Påkrav ifm. ophævelse pga. for sen betaling)

[ Loven gælder, hvis ej fraveget ] Stk. 3. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

[ Lejens størrelse ej aftalt ] Stk. 4. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2, eller § 47 a.

[ Afkast beregnet efter BRL ] Stk. 5. Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 7 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, samt i aftalen skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til § 7, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

[ Udgifter: Lokaler til andet end beboelse (specifikationskrav for erhvervslejemål) ] Stk. 6. For lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal det udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer ikke opkræve de pågældende udgifter.

[ Erhvervslejemål: Specifikationskrav vedr. brændsel ] Stk. 7. For lokaler som nævnt i stk. 6 skal det endvidere udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i varmeregnskabet. Stk. 6, 3. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

[ Krav til vilkår om nettoprisindeksering ] Stk. 8. For lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 9 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 9 a, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene nævnte 2 årsperiode udløber.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Med den foreslåede § 4, stk. 8, foreslås det af hensyn til nye lejere, at det udtrykkeligt skal fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, hvis der indgås nye lejeaftaler i løbet af den i stk. 1 i lovforslagets § 2, nr. 8, foreslåede 2 års-periode. Det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår 2 års-perioden udløber."

Se også § 53, stk. 2.

[ Ombygget jf. byfornyelsesloven ] praeceptivnormal § 4 a. For lejemål, som er ombygget efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændring, eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme love, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003. Såfremt der efter samme love ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 8.

[ Virkning af manglende oplysninger ] Stk. 2. Har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

[ Oplysningspligt ved grøn byfornyelse ] § 4 b. For lejemål, som er ombygget efter bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter § 58 a, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer.

[ Virkning af manglende oplysning (lejeforhøjelse fortabes) ] Stk. 2. Har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter § 58 a. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

[ Fremhævelse af bebyrdende vilkår ] praeceptivnormal § 5. Anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 8.

[ Krav om autoriserede blanketter ] Stk. 2. Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af socialministeren. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.

[ Lejeaftaler, der fremstår som standardiserede ] Stk. 3. Reglerne i stk. 1 og 2 gælder også for andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.

[ Forbud mod vederlag ] udgangspunkt praeceptivnormal § 6. Ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 8.

[ Afståelse af forretninger ] undtagelse Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Det er således ikke lovligt for så vidt angår beboelseslejemål at opkræve nøglepenge, afståelsessummer, goodwill el. lign. som betingelse for afståelsen. For så vidt angår blandede lejemål kan der dog formentlig kræves et beløb, som modsvarer værdien af den erhvervsmæssige del af lejemålet.

[ Tilbagebetaling ] Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

[ Straf ] Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

[ Juridiske personers strafansvar ] Stk. 5. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

[ Gyldighed uden tinglysning; sagsanlæg ] praeceptivnormal § 7. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el. lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 8.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås, at bestemmelsen i den gældende lejelovs § 7, stk. 3, om lejerens ret til at lade aftalen tinglyse, hvis ikke ejeren har gjort det senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, ophæves. Ligeledes foreslås den gældende § 7, stk. 4, om udlejerens ret til at lade aftalen aflyse efter lejerens fraflytning, ophævet. Bestemmelserne anses for at være overflødige. Tinglysning og aflysning af sådanne aftaler vil herefter være omfattet af almindelige tinglysningsretlige regler, hvorefter det er den, som har en rettighed over en ejendom, der kan kræve rettigheden tinglyst eller aflyst.

Forslaget medfører, at der ikke længere vil gælde en uges frist for, hvornår lejeren opnår ret til at tinglyse aftalen, og hvornår udlejeren efter lejerens fraflytning kan aflyse aftalen."

[ Kræve lejeaftalen tinglyst ] Stk. 2. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f. eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" De foreslåede ændringer er en konsekvens af forslaget i nr. 40 om ophævelse af lejelovens § 63, der vedrører adgang til at aftale en udvidet råderet for lejerne."

Stk. 3. Lejeaftalen tinglyses og aflyses efter tinglysningslovens regler.

[ Ufravigelighed ] § 8. Reglerne i §§ 4-6 og i § 7, stk. 1, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel III

Mangler ved det lejede

[ Lejemålets stand ved overtagelse ] § 9. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.

[ Obligatorisk indflytningssyn (hvis flere lejligheder ejes) ] Stk. 2. Udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter de gældende regler er der ikke krav om, at der afholdes indflytningssyn eller udarbejdes indflytningsrapport i forbindelse med indflytning.

Hvis der afholdes indflytningssyn ved indflytning, skal udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgangen. Udarbejdes der på grundlag af synet en indflytningsrapport, skal beboerrepræsentanterne og lejeren have tilsendt en kopi af rapporten, jf. lejelovens § 9, stk. 2. Bestemmelsen kan fraviges ved aftale. Manglende overholdelse af bestemmelsen er ikke sanktioneret.

Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt, jf. lejelovens § 14.

Lejeren kan efter lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt., ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede. Lejeren har bevisbyrden for lejemålets stand ved indflytning. Påviser udlejeren således en mangel ved fraflytning, og kan lejeren ikke med henvisning til fx indflytningssyn, indflytningsrapport eller andet løfte bevisbyrden for, at manglen var til stede ved indflytning, påhviler det lejeren at udbedre manglen.

For at sikre dokumentation for det lejedes stand ved indflytning indføres der efter det foreslåede § 9, stk. 2, en pligt for udlejeren til at udarbejde indflytningsrapporter i beboelseslejligheder. Udarbejdelsen skal ske i samarbejde med lejeren, således at lejeren indkaldes til deltagelse i et indflytningssyn. Det forudsættes, at lejeren indkaldes med så tilpas lang en frist, at lejeren har mulighed for at være til stede.

Efter det foreslåede § 9, stk. 3, skal rapporten udleveres til lejeren. Det må dog ikke komme udlejeren til skade, hvis lejeren ikke vil tage imod rapporten. Det foreslås derfor, at indflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Der stilles ikke formkrav til indflytningsrapporten. Rapporten kan således udarbejdes skriftligt eller på andre sædvanlige læsbare medier end papir, fx e-mail. Ministeriet vil udarbejde et eksempel på udformningen af en indflytningsrapport.

Møder lejeren op til indflytningssynet, skal lejeren dog have rapporten udleveret ved synet. Gennemfører udlejeren fx synet ved elektronisk registrering, skal lejeren således have udleveret en udskrift af rapporten ved synet. Udlejeren kan i den situation ikke fremsende rapporten på e-mail til lejeren.

Når lejeren skriver under på indflytningsrapporten ved indflytningssyn, indgår parterne ikke en bindende aftale om lejemålets stand ved indflytning, hvorved lejeren afskriver sig retten til at gøre krav gældende. Sådanne krav om afhjælpning af mangler skal lejeren gøre gældende inden 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, jf. den gældende § 14. Hvis parterne ikke kan blive enige, kan lejeren indbringe sagen for huslejenævnet, og nævnets afgørelse vil dermed kunne medføre en ændring af indflytningsrapporten.

Indflytningsrapporten er således som udgangspunkt udlejerens udspil til, hvordan lejemålet så ud ved indflytningen. Det er ikke et krav, at parterne bliver enige om rapportens indhold. Lejeren skriver dermed alene under på at have modtaget rapporten.

Der henvises i den forbindelse til nr. 61, hvor det foreslås, at uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af huslejenævnet. Huslejenævnet vil i den forbindelse kunne konstatere eventuelle mangler ved en besigtigelse af lejemålet.

Møder lejeren ikke op til synet, skal udlejeren sende rapporten til lejeren. Det kan fx ske via e-mail.

For at sikre, at reglerne overholdes, fortaber udlejeren efter det foreslåede § 9, stk. 4, sin ret til at fremsætte krav om almindelig istandsættelse ved fraflytning, hvis udlejeren ikke har overholdt kravet om at udlevere en indflytningsrapport til lejeren. Forudsætningen herfor er, at udlejeren har afholdt flyttesyn, indkaldt den indflyttende lejer hertil, udarbejdet indflytningsrapport og udleveret denne til lejeren. Udlejeren har bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt.

Udlejerens manglende overholdelse af reglerne skal dog ikke medføre, at lejeren omkostningsfrit kan forvolde skade på det lejede. Det foreslås derfor, at krav på baggrund af lejerens misligholdelse, hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd, ikke fortabes ved fraflytning. Misligholdelse skal ses i modsætning til almindelig slid og ælde, som lejeren hæfter for som følge af lejerens vedligeholdelsespligt. I modsætning til misligholdelse skyldes almindelig slid og ælde ikke lejerens ansvarspådragende handlinger, men derimod hændelige begivenheder ved normal brug.

Udlejeren vil herefter alene kunne fortabe krav om almindelig istandsættelse på baggrund af lejelovgivningen og parternes aftale herom.

Det foreslås, at kravene om afholdelse af indflytningssyn i det foreslåede § 9, stk. 2, ikke omfatter udlejere, der kun udlejer én bolig, herunder ejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig.

Forslaget har som formål at sikre en bedre beskyttelse af lejeren end i dag. Med ordningen sikres dokumentation for lejemålets stand ved indflytning. Manglende overholdelse af reglerne sanktioneres og reglerne kan ikke fraviges. Som led i en forenkling af lejelovgivningen foreslås det derfor, at de gældende usanktionerede og fravigelige regler om afholdelse af indflytningssyn med beboerrepræsentationens deltagelse ophæves som overflødige efter indførelsen af den foreslåede ordning. Lejeren vil som hidtil kunne inddrage beboerrepræsentationen på eget initiativ og på den måde drage fordel af beboerrepræsentationens kendskab til ejendommen og dens drift.

Angivelse af mangler ved lejemålet i en indflytningsrapport må anses som en reklamation efter lejelovens § 14. Efter bestemmelsen skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig en oprindelig mangel senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Indførelsen af flyttesyn ændrer ikke på lejerens pligter efter lejelovens § 14.
***** "

Stk. 3. Indflytningsrapporten, jf. stk. 2, skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I det foreslåede § 98, stk. 3 og 4 foreslås det, at der indføres en pligt for udlejeren til at udarbejde fraflytningsrapporter i beboelseslejligheder for at sikre dokumentation for det lejedes stand ved fraflytning. Udarbejdelsen skal ske i samarbejde med lejeren, således at lejeren indkaldes til deltagelse i et fraflytningssyn. Ordningen er udformet parallelt med den i nr. 5 foreslåede ordning med afholdelse af indflytningssyn.

Det foreslås i stk. 3, at lejeren skal indkaldes med mindst 1 uges varsel. Ønsker lejeren synet afholdt med et kortere varsel, fx fordi vedkommende allerede er flyttet på det fastsatte tidspunkt, kan udlejeren principielt miste sit krav på istandsættelsesudgifterne, hvis udlejeren i de situationer imødekommer lejerens ønske. Derfor foreslås det, at lejeren og udlejeren i forbindelse med fraflytningen skal kunne aftale et kortere varsel dog kun, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet. Af bevismæssige grunde bør udlejeren sikre sig skriftlig dokumentation for aftalen."

[ Virkning af manglende indflytningssyn/-rapport ] Stk. 4. Ved overtrædelse af stk. 2 og 3 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 98, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

[ Standardblanketter for indflytningsrapporter ] Stk. 5. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for indflytningsrapporter.

[ Ophævelse hvis lejemål ikke fuldført ] praeceptivnormal § 10. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 18.

[ Tidligere lejer ikke fraflyttet ] Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til hans rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Han kan endvidere kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket han er ansvarlig.

[ Afhjælpning af mangler ved overtagelsen ] praeceptivnormal § 11. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogdens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 18.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Forsyning med lys, gas, varme, kulde m.v. kan være afbrudt som følge af egentlige mangler ved anlægget. Efter de gældende regler har lejerne muligheder for at afhjælpe sådanne mangler.

Det kan imidlertid også forekomme, at udlejeren forhindrer adgangen til ejendommens installationer. De gældende regler giver ikke mulighed for at genoprette forsyningen i denne situation.

Det foreslås derfor, at lejeren med fogedens hjælp kan afhjælpe mangler i ejendommens forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., når udlejeren uberettiget har afbrudt forsyningen.

Forslaget sikrer, at ikke alene egentlige mangler ved anlægget, men også manglende leverance af lys, gas, varme, kulde el. lign., hvor afbrydelsen skyldes, at udlejeren har afbrudt leverancen, kan afhjælpes ved fogedens hjælp.

Der kan eksempelvis være behov for dette, hvis udlejeren uden at være berettiget hertil efter anmodning fra lejerne ikke vil give adgang til det lokale, hvor fyret i ejendommen er installeret.

Det er en forudsætning for anvendelse af bestemmelsen om fogedens bistand, at udlejeren ikke straks har rettet op på forholdet, trods lejerens påkrav herom, jf. lovens § 11, stk. 1, 1. pkt."

[ Forholdsmæssigt afslag til lejer ] Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

[ Ophævelse ved mangelfuldt lejemål ] praeceptivnormal § 12. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 11, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 18.

[ Mangel afhjulpet før ophævelse ] Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for ophævelse.

[ Udlejers erstatningsansvar ] praeceptivnormal § 13. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 18.

[ Lejers indsigelsesfrist (2 uger) ] praeceptivnormal § 14. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 18.

Lejers manglende iagttagelse medfører alene, at lejer fortaber sine rettigheder efter de forudgående bestemmelser (§ 11 om afhjælpningskrav, § 12 om ophævelse og § 13 om udlejers erstatningsansvar).

Derimod betyer manglende overholdelse af fristen ikke, at lejer hæfter for oprindelige mangler, jf. GD 1989.07, idet lejers hæftelse skal vurderes efter § 98.

[ Brug i strid med loven mv. ] praeceptivnormal § 15. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 18.

[ Lejers onde tro ] Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis hans ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

[ Lejers indsigelsesfrist ] Stk. 3. Reglen i § 14 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

[ Erstatning ved ophør i utide ] praeceptivnormal § 16. Bringes et lejeforhold - bortset fra de i § 15 nævnte tilfælde - til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 18.

[ Lejebetaling ved ophør pga. sundhedsforhold ] Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

[ Lejemålets ødelæggelse ] praeceptivnormal § 17. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 18.

[ Fravigelighed ] § 18. Reglerne i § 9, stk. 2-4, og §§ 10-17 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås, at de foreslåede regler i § 9, stk. 2-4, om syn ved indflytning og indflytningsrapport ikke kan fraviges ved aftale til skade for lejeren."

Kapitel IV

Vedligeholdelse

[ Udlejers vedligeholdelsespligt ] § 19. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Udgangspunkt: Lejelovens udgangspunkt er således, at udlejer har både den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt og at lejer kun skal vedligeholde låse og nøgler, jf. § 20.

Undtagelse: Udgangspunktet er fravigeligt og det kan aftales at vedligeholdelsespligten påhviler lejer, jf. § 24.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Som led i en forenkling og modernisering af reglerne om vedligeholdelse foreslås det, at det præciseres i lovens § 19, stk. 1, at udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt omfatter hele ejendommen ved at indarbejde § 19, stk. 3, i lovens § 19, stk. 1. Der er alene tale om en teknisk ændring. Det er ikke hensigten at ændre retstilstanden.

§ 19 omhandler fordelingen af vedligeholdelsespligten medmindre andet er aftalt. Stk. 2 vedrører pligten til indvendig vedligeholdelse, herunder maling, hvidtning og tapetsering. Stk. 1 og 3 omhandler udlejers udvendige vedligeholdelsespligt, herunder al anden vedligeholdelse end den indvendige vedligeholdelse."

[ Udlejers pligt til indvendig vedligeholdelse (fornyelse af tapet, maling mv.) ] Stk. 2. Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig, jf. § 21, som anden vedligeholdelse, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 22.

Se dog § 21.

Med lovændringen, der trådte i kraft pr. 1. juli 2015 er udlejers mulighed for at kræve nyistandsættelse ved fraflytning afskaffet. Fremover kan udlejer maksimalt kræve en såkaldt "normal istandsættelse", hvilken ændring lovteknisk er gennemført ved at gøre § 19, stk. 2 ufravigelig. Begrebet normalistandsættelse optræder således ikke i lejeloven, men alene i lovens forarbejder.

For omkostningsbestemte ejendomme er det i det væsentligste ikke længere muligt at pålægge lejer den udvendige vedligeholdelse. Denne ændring berører dog ikke småhusejendomme.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

"Det foreslås, at det præciseres i lovens § 19, stk. 2, at ejendommen skal vedligeholdes såvel indvendigt som udvendigt så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Det gælder uanset, om pligten til vedligeholdelse påhviler lejeren eller udlejeren."

[ Påbud om arbejder mv. ] Stk. 3. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 60, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

"Det foreslås i stk. 3, at huslejenævnets kompetence til at pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder udvides, så ordningen kommer til at gælde i alle private udlejningsejendomme, herunder også ejendomme i uregulerede kommuner og de såkaldte 80/20-ejendomme i regulerede kommuner.

For ejendomme, der ligger i kommuner, der er omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-IV (de såkaldte regulerede kommuner) kan huslejenævnet efter gældende regler pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder. Med forslaget indføres en tilsvarende mulighed for ejendomme, der ligger i kommuner, der ikke er omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV (de såkaldte uregulerede kommuner) samt i ejendomme, hvor mindst 80 % af ejendommen (de såkaldte 80/20-ejendomme) anvendtes til andet end beboelse pr. 1. januar 1980, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 3. Det foreslås samtidig, at det udtrykkelig fremgår af bestemmelsen, at huslejenævnet skal fastsætte en frist for det enkelte arbejdes fuldførelse.

Efter de gældende regler kan huslejenævnet i uregulerede kommuner og for 80/20-ejendomme træffe afgørelse i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse. Dette betyder, at huslejenævnet kan besigtige ejendommen eller enkelte lejemål og på denne baggrund tage stilling til, om pligten til at udføre det pågældende arbejde påhviler udlejeren. Dette gælder, jf. nævnspraksis, uanset om den påberåbte vedligeholdelsesmangel er opstået før eller efter lejerens indflytning.

Huslejenævnet har dog ikke på tilsvarende måde som for regulerede ejendomme kompetence til at pålægge udlejeren at udføre arbejderne inden for en fastsat tidsfrist, hvilket har den betydning, at Grundejernes Investeringsfond heller ikke kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder, hvis udlejeren ikke overholder huslejenævnets afgørelse.

Den foreslåede ændring indebærer, at huslejenævnet får kompetence til på lejerens begæring at pålægge udlejeren at opfylde sine forpligtelser til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse også i uregulerede kommuner og i 80/20-ejendomme, at nævnet samtidig kan bestemme, at lejen skal nedsættes, hvis udlejer ikke overholder den af nævnet fastsatte frist for arbejdernes udførelse, og at Grundejernes Investeringsfond, ligeledes på en lejers begæring, kan tvangsgennemføre arbejderne, hvis udlejer ikke overholder den af huslejenævnet fastsatte frist. Det betyder, at lejerne i de pågældende ejendomme ligestilles med lejere i ejendomme, omfattet af boligreguleringslovens regler i kapitel II-V.

Efter de gældende regler kan huslejenævnet samtidig med et påbud om udførelse af vedligeholdelse bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til værdien af de påbudte arbejder, hvis udlejeren ikke overholder den af nævnet fastsatte frist for arbejdernes udførelse. Det har givet anledning til tvivl, hvad der skal forstås ved ”værdien af de påbudte arbejder”.

Det foreslås derfor præciseret i bestemmelsen, at lejenedsættelsen faslægges som forringelsen af det lejedes værdi som følge af den manglende vedligeholdelse fra udlejerens side. En vedligeholdelsesmangel, der er forholdsmæssig billig at udbedre, kan således medføre en større lejenedsættelse, hvis manglen fx bevirker, at det lejede ikke kan anvendes til beboelse.

I lovens § 5, stk. 4, er det foreslået, at forslaget alene skal gælde for sager, der indbringes efter lovens ikrafttræden. Det har således ikke betydning for huslejenævnets mulighed for at udstede vedligeholdelsespåbud, hvornår de pågældende vedligeholdelsesmangler er opstået.

Der foreslås i stk. 4, at huslejenævnets muligheder for at pålægge udlejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre og fastsætte nærmere regler herfor ikke er begrænset af, om indeståendet på konti omfattet af §§ 18 og 18 b i lov om midlertidige regulering af boligforholdene kan dække udgifterne hertil. Det er i den sammenhæng uden betydning, om udgifterne kan dækkes helt eller delvist.

Efter de gældende regler skal ejere af ejendomme omfattet af kapitel II-V i lov midlertidige regulering af boligforholdene afsætte beløb til vedligeholdelseskonti efter lovens §§ 18 og 18 b som led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen.

I modsætning til den indvendige vedligeholdelseskonto efter den gældende § 21 i lov om leje er udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt ikke begrænset af kontienes eventuelle udvisende. Pligten til vedligeholdelse relaterer sig alene til ejendommens vedligeholdelsesstand i forhold til lovens og aftalens krav.

Der henvises i øvrigt til det under § 2, nr. 25, angivne om nyaffattelse af boligreguleringslovens § 22, hvorved § 22, stk. 4, udgår. Ændringen indebærer, at den gældende regel, om at huslejenævnet ved afgørelse af spørgsmål om renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder, hvortil udgiften ikke kan afholdes af en vedligeholdelseskonto, skal tage i betragtning, om ejendommens vedligeholdelsestilstand må anses for rimelig i forhold til den gældende leje, afskaffes.
"


Af 2015-lovændringen fremgår desuden flg. om ophævelsen af den tidligere gældende § 19, stk. 3:

"§ 1, nr. 11 [i ændringsloven], finder ikke anvendelse på sager, der ikke er afsluttet ved huslejenævnet før lovens ikrafttræden. For disse sager finder de hidtil gældende regler anvendelse."

[ Påbud om brug af indestående på vedligeholdelseskonti ] Stk. 4. Huslejenævnet kan give påbud efter stk. 3, uanset om udgifterne kan afholdes af indestående på konti efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

[ Lejers vedligeholdelse af låse/nøgler ] § 20. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Bestemmelsen angiver udgangspunktet for lejers vedligeholdelsespligt, dvs. at lejer - medmindre andet er aftalt (jf. § 24) - kun har vedligeholdelsespligten for såvidt angår nøgler og låse.

[ Udlejers betaling til indvendig vedligeholdelse (hvidtning, maling mv.) ] praeceptivnormal § 21. Når en lejlighed er udlejet helt eller delvis til beboelse, anses udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse for opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 22 og 23. Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse, for så vidt angår den del af det lejede, der er udlejet til beboelse.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 24.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

"Ændringerne i nr. 11, 13 og 14 er konsekvenser af ændringen i nr. 12, hvorved begrebet »indvendig vedligeholdelse« indføres i lejelovens § 21, som omhandler udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse.

Udlejeren har, medmindre andet er aftalt, pligt til at vedligeholde ejendommen udvendigt og indvendigt. Lejeren skal dog, medmindre andet er aftalt, foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler. Efter lejelovens ordlyd omfatter indvendig vedligeholdelse maling, hvidtning og tapetsering i lejligheden. Udvendig vedligeholdelse omfatter al anden vedligeholdelse, uanset om det foregår i eller uden for lejligheden.

Har udlejeren den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejeren på en konto for lejligheden afsætte et fast årligt beløb til lejlighedens indvendige vedligeholdelse. Beløbet opkræves over huslejen.

I praksis kaldes denne konto ofte den »indvendige vedligeholdelseskonto«, men begrebet anvendes ingen steder i lovteksten.

Det foreslås endvidere, at det udtrykkelig fremgår af lejelovens bestemmelser om indvendig vedligeholdelse, at også lakering af gulve er omfattet af begrebet »indvendig vedligeholdelse«. I forbindelse med lakeringen indgår som en del af arbejdet, at der foretages mellemslibning, men ikke egentlig afslibning, af de gulve, der skal lakeres.

Der har i praksis været forskellige opfattelser af, hvorvidt sådanne arbejder kan forlanges udført over den indvendige vedligeholdelseskonto.

For at fjerne enhver tvivl om, hvorvidt lakering af gulve hører under den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, foreslås dette derfor præciseret i loven.

Endvidere foreslås, at ordningen vedrørende afsætning og anvendelse af beløb til indvendig vedligeholdelse udvides, således at der også løbende skal afsættes beløb, når en lejlighed delvis er udlejet til beboelse (et såkaldt blandet lejemål). Dette indebærer, at der også skal afsættes beløb for så vidt angår den del af det lejede, som er udlejet til andet end beboelse.

Hvis en lejlighed er udlejet delvis til beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed, foreslås dog, at der kun skal afsættes beløb til det lejedes indvendige vedligeholdelse for den del af det lejede, som er udlejet til beboelse.

Den foreslåede ændring får virkning for lejeaftaler om blandede lejemål, der indgås efter lovens ikrafttræden.

Efter de gældende regler påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejeren, medmindre andet er aftalt. Dette bevirker, at udlejeren efter lejelovens § 22 på en konto for lejligheden skal afsætte et fast årligt beløb til lejlighedens indvendige vedligeholdelse. Udlejerens pligt til at vedligeholde lejligheden indvendig anses for opfyldt, når det afsatte beløb er anvendt. Ordningen gælder kun for lejligheder, der er udlejet udelukkende til beboelse."

[ Indvendig vedligeholdelseskonto ] praeceptivnormal § 22. Udlejeren skal i hvert regnskabsår afsætte 29,00 kr. pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Generelt om bestemmelsen

Der skal kun føres en indvendig vedligeholdelseskonto, hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Kontoen skal føres både i regulerede og uregulerede kommuner.

Bestemmelsen skal læses i sammenhæng med § 23, hvorefter lejer, såfremt det er nødvendigt, kan kræve at udgifter til maling, hvidtning og tapetsering og visse andre forhold (indvendig vedligeholdelse) - samt mindre fobedringer der udføres i tilknytning til vedligeholdelse - afholdes af eventuelle beløb på en vedligeholdelseskonto.

Lejers krav herpå er dog begrænset til et beløb svarende til det beløb, som fremgår af § 23.

Større forbedringer kan ikke kræves, da disse i lejeretlig forstand ikke udgør vedligeholdelse. Derfor er sondringen mellem disse to begreber relevant.

Opsigelse og genudlejning mv.

Lejer kan ikke kræve arbejde udført for pengene på vedligeholdelseskontoen, hvis lejemålet er ophævet el. opsagt.

Ved genudlejning videreføres beløbet på vedligeholdelseskontoen, såfremt den indvendige vedligeholdelse fortsat påhviler udlejer. Hvis saldoen på vedligeholdelseskontoen er negativ, skal den nulstilles ved lejerskifte. Udlejer skal ved genudlejning i øvrigt opfylde de oplysningsforpligtelser, der fremgår af § 23, stk. 4.

Ufravigelighed

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 24.

Ikke enkeltværelser og blandede lejemål

Bestemmelsen omhandler efter sin ordlyd kun lejligheder og omfatter dermed ikke enkeltværelser og blandede lejemål (kombineret erhverv og bolig).

Årlig regulering

Som det fremgår af bestemmelsen reguleres beløbet årligt. Reguleringerne offentliggøres bl.a. på retsinformation, normalt med titlen "Vejledning om regulering pr. 1. januar [år] af satser på boligområdet" (Søgning på retsinfo.dk).

Beløb efter hidtidige regler

Er den andel af lejen, der efter de hidtil gældende regler afsættes på en vedligeholdelseskonto til hvidtning, tapetsering og maling af lejligheden, større end det beløb, der er fastsat i § 22, opretholdes den højere afsætning, indtil udlejeren kræver lejeforhøjelse efter §§ 47, 50 eller 58, jf. § 119.

[ Nedsættelse, hvis hvidtning mv. påhviler lejer ] Stk. 2. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

[ Udlejers fradrag af afholdte udgifter ] Stk. 3. Når udlejeren har afholdt udgiften til indvendig vedligeholdelse og til anden vedligeholdelse efter § 23, stk. 2, kan han fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Han skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

[ Udlejers oplysningspligt vedr. indestående ] Stk. 4. Inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo kan ikke overføres.

[ Udlejers manglende fremlæggelse ] Stk. 5. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb, svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.

[ Lejers krav på hvidtning, maling mv. ] praeceptivnormal § 23. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 24.

[ Restbeløbs anvendelse på andre arbejder ] Stk. 2. Lejeren kan endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så vidt angår indvendig vedligeholdelse.

[ Ikke efter opsigelse ] Stk. 3. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.

[ Videreførelse ved genudlejning ] Stk. 4. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

[ Ejerskifte: Overtagelse af pligter ] Stk. 5. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

[ Fravigelighed ] § 24. Reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter § 19 har udlejer pligt til at holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige.

Vedligeholdelsespligten omfatter efter § 19, stk. 2, udbedring af forringelser som følge af slid og ælde så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Udlejeren og lejeren kan fravige vedligeholdelsesfordelingen i § 19, jf. § 24. Fravigelserne sker typisk ved aftaler om, at lejeren overtager udlejers pligt til vedligeholdelse, samt aftaler om lejerens pligt til nyistandsættelse ved fraflytning.

Lejeren skal efter § 98, stk. 1, 2. punktum, aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde af lejemålet og dets bestanddele. Har lejeren overtaget vedligeholdelsespligten, hæfter lejeren dog for sådanne forringelser i det omfang, de er omfattet af pligten. Efter § 98, stk. 1, 3. punktum, kan lejeren ikke tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved indflytning.

Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning hænger således nøje sammen med parternes aftaler om vedligeholdelsespligten.

Lejemål i nyopførte ejendomme og gennemgribende moderniserede lejemål omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, udlejes i vidt omfang nyistandsat med vilkår om, at lejeren skal aflevere det lejede i samme stand ved lejemålets ophør.

I det omfang andet ikke er aftalt, omfatter en aftale om nyistandsættelse en total istandsættelse med maling, herunder også maling af træværk (fodlister, døre, dørgerigter, karmtræ m.v.) og jern (rør og radiatorer m.v.). Endvidere omfatter aftaler om nyistandsættelse sædvanligvis afslibning og lakering af gulve.

Lejeren er i følge retspraksis forpligtet til at aflevere det lejede nyistandsat, hvis der er truffet aftale herom, uanset at lejeren kun har beboet lejemålet i en kortere periode, jf. Vestre Landsrets-dom af 21. december 2010 refereret i UfR 2011, s. 880.

Den nuværende ordning kan medføre forholdsvis høje istandsættelsesregninger, da der er tale om en totalistandsættelse med maling. Hertil kommer, at nyistandsættelse i sådanne lejemål gennemføres uanset, hvordan lejemålet fremtræder ved fraflytningen og således også i lejemål, der fraflyttes efter en ganske kort lejeperiode.

Det er ikke hensigtsmæssigt, at der kan kræves nyistandsættelse uden en konkret vurdering af lejemålets stand. Det er bekosteligt for lejeren, og det er samfundsøkonomisk en uhensigtsmæssig ressourceanvendelse.

I nr. 15 foreslås det derfor at udelukke de gældende muligheder for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning ved at gøre bestemmelsen i § 19, stk. 2, om at vedligeholdelse kun skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, ufravigelig.

Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning kan herefter alene svare til en normal istandsættelse, hvor pligten til at gennemføre vedligeholdelse altid afhænger af, om der konkret er behov for istandsættelse på det tidspunkt.

Pligten afhænger derfor af, hvornår lejeren har pligt til at foretage vedligeholdelse efter lejelovens almindelige vedligeholdelsesbegreb, hvorefter istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.

Parterne skal som hidtil kunne aftale, at lejeren overtager udlejers pligt til vedligeholdelse, jf. dog det foreslåede § 24, stk. 2, om, at lejeren ikke kan overtage pligten til udvendig vedligeholdelse i ejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Det skal dog ikke kunne aftales, at lejeren skal vedligeholde oftere, end det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. nr. 9 om præcisering af vedligeholdelsespligtens omfang.

Overtager lejeren lejemålet nymalet, kan lejeren efter forslaget forsat komme til at aflevere det lejede nymalet. Det vil være tilfældet, hvis lejeren har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, og lejeren afleverer det lejede i en stand, hvor vedligeholdelse er påkrævet.

Der vil endvidere kunne opstå tilfælde, hvor kun dele af det lejede afleveres i en stand, som indebærer, at lejeren skal betale for istandsættelse. Der vil således kunne være tale om, at nogle rum har været benyttet mere end andre med det resultat, at lejeren kun vil være forpligtet til at istandsætte de rum, som fremtræder i en stand, hvor vedligeholdelse er påkrævet.

Parterne kan efter retspraksis gyldigt aftale, at lejeren har pligt til nyistandsættelse ved fraflytning, samtidig med at udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt (indvendig vedligeholdelseskonto), jf. bl.a. Østre Landsrets-dom af 30. august 2006 gengivet i TBB 2007, s. 156. Herved kommer lejeren ved fraflytning til at foretage en vedligeholdelse, som lejeren ikke har pligt til løbende at foretage i boperioden, og betale for i det omfang indestående på vedligeholdelseskontoen ikke dækker istandsættelsesudgifterne. Denne kombination forekommer ikke hensigtsmæssig. Det foreslås derfor, at det ikke kan aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Lejeren vil dermed ved løbende vedligeholdelse kunne begrænse istandsættelsens omfang.

Efter forslaget vil det fx ikke længere være muligt at aftale, at udlejeren har pligten til at vedligeholde med maling, hvidtning og tapetsering (indvendig vedligeholdelse) i lejeperioden, mens lejeren har pligten til indvendig vedligeholdelse ved fraflytning

Forslaget ændrer ikke ved de almindelige hovedprincipper for lejerens fraflytning, herunder at lejeren skal betale for skader, som lejeren er ansvarlig for (misligholdelse), at lejeren skal betale for forringelser som følge af slid og ælde, som lejeren skal udbedre som en del af lejerens vedligeholdelsespligt (vedligeholdelse), og at lejerne ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved indflytning.

Misligholdelse skal ses i modsætning til almindelige slid og ælde, som lejeren hæfter for som følge af lejerens vedligeholdelsespligt. I modsætning til misligholdelse skyldes almindelig slid og ælde ikke lejerens ansvarspådragende handlinger, men derimod hændelige begivenheder ved normal brug.

Forslaget får virkning for aftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden og får derfor ikke betydning for eksisterende aftaler om pligt til nyistandsættelse ved fraflytning.
"

[ Udvendig vedligeholdelsespligt påhviler altid udlejer i store ejendomme ] Stk. 2. Reglen i § 19, stk. 1, kan ikke fraviges til skade for lejeren, for så vidt angår anden vedligeholdelse end indvendig vedligeholdelse, i ejendomme, hvor reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder anvendelse. Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås det fastsat i § 24, stk. 2, at det ikke længere skal være muligt at fravige den gældende bestemmelse i § 19, om, at pligten til udvendig vedligeholdelse af ejendommen påhviler udlejer i de såkaldte store ejendomme i regulerede kommuner. Det vil sige ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede mere end 6 beboelseslejligheder, beliggende i kommuner, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-V finder anvendelse.

Den udvendige vedligeholdelse af store ejendomme forudsætter en koordineret og kontinuerlig indsats, adgang til ejendommen og ejendommens installationer og kendskab til ejendommen generelt. Det er derfor ikke hensigtsmæssigt at fordele den udvendige vedligeholdelsespligt på de enkelte lejere.

I praksis er det da også sjældent, at den udvendige vedligeholdelsespligt ved aftale overvæltes på lejerne i store ejendomme i regulerede kommuner. Sådanne aftaler ses typisk ved udlejning af andre ejendomme fx parcelhuse og ejerlejligheder, hvor der generelt er et behov for at kunne tilpasse fordelingen af vedligeholdelsespligten efter de konkrete omstændigheder. Aftalefriheden med hensyn til fordelingen af vedligeholdelsespligten, herunder pligten til udvendig vedligeholdelse, bevares derfor for sådanne ejendomme.

Den foreslåede ændring får virkning for lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden."

Kapitel V

Lejerens brug af det lejede

[ Lejers forsvarlige behandling af det lejede ] § 25. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

[ Lejers erstatningsansvar for skader ] Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.

Der kan f.eks. kræves advokatomkostninger, såfremt disse er rimelige og lejer har handlet erstatningspådragende i forhold til årsagen til de påløbne omkostninger, jf. Administration af Boliglejemål, afsnit 16.3.5. Advokatomkostninger til administration af ejendommen omfattes dog ikke.

Se også § 95 om lejers pligt til at erstatte udlejers tab i forbindelse med ophævelse.

[ Lejers pligt til at anmelde skader ] Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold.

[ Anvendelse: Kun aftalt formål ] § 26. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

[ Lejers overladelse af lejemålet til andre ] Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 69 og 70.

Se §§ 69 og 70.

[ Udlejers pligt til opretholdelse af god orden ] § 27. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 93, stk. 1, litra g-i og l, nævnte tilfælde.Bestemmelserne i § 11, stk. 2, og §§ 12 og 13 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

Se også § 93.

Se endvidere § 11, § 12 og § 13.

[ Lejers overholdelse af ordensregler ] Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 79 a.

[ Ordensregler gælder lejers gæster m.fl. ] Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler ham efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er ansvarlig efter § 25.

Se § 25.

[ Lejers ændringer i det lejede ] § 28. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 29 og 30 nævnte.

Se også § 99, stk. 2.

[ Lejers ændringer: Sædvanlige installationer ] praeceptivnormal § 29. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden han foretager installationen.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 31.

[ Lejers ændringer: Antenner mv. ] udgangspunkt Stk. 2. Lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 3. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, hvis der er mulighed for tilslutning til kabel-tv eller lignende fælles net i området. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan disse beslutte, at opsætning af antenne eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester skal ske i form af et fællesanlæg.

[ Undtagelse vedr. antenner mv. ] modifikation Stk. 3. Lejerens ret efter stk. 2 gælder ikke, såfremt udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.

Stk. 4. Etablerer lejeren en antenne på ejendommen, kan udlejer forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udgifter til nedtagning af antennen og retablering ved lejerens fraflytning, jf. stk. 7.

[ Etablering af fællesantenne mv. ] Stk. 5. Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 2, kan udlejer forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejer, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejer med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antenneanlægget. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejer. Antenneforeningen er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af fællesantenneanlægget. Vedtægterne skal indeholde bestemmelser om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antenneanlægget, samt at foreningen i tilfælde af ophør skal bære udgifterne til nedtagning af antenneanlægget og retablering. Udlejer kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udgifter til nedtagning af antenneanlægget og retablering.

[ Nedlæggelse af antenneanlæg ] Stk. 6. Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 5, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget og retablering.

[ Etablering af elektroniske kommunikationstjenester ] Stk. 7. Stk. 5 og 6 gælder tilsvarende for lejernes etablering af fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.

[ Nedtage antenne ved fraflytning ] Stk. 8. Har lejeren opsat egen antenne eller været tilsluttet fællesantenneanlæg efter stk. 2, kan udlejeren kræve lejerens antenne nedtaget og retablering, når lejeren fraflytter lejemålet.

[ Hjælpemidler efter social service-lov ] Stk. 9. Lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. i det lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren. Lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås, at § 29, stk. 9, ændres således, at det udtrykkelig fremgår, at såvel foranstaltninger i selve boligen som på fællesarealer er omfattet af lejerens installationsret.

Efter § 116 i lov om social service (serviceloven) kan kommunen yde hjælp til at installere hjælpemidler til personer med varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne. Hjælpen kan ydes til såvel indretning af selve boligen som til særlige indretninger på ejendommens fællesarealer.

I en konkret sag havde en kommune efter denne bestemmelse bevilget en gangbesværet lejer opsætning af et håndgreb ved gadedøren. Udlejer modsatte sig imidlertid opsætningen af håndgrebet, idet udlejer anførte, at retten til at installere hjælpemidler efter lejelovens § 29, stk. 9, alene omfatter hjælpemidler i selve lejemålet og ikke på fællesområder. Østre Landsret fandt i en dom afsagt den 30. november 2005 gengivet i UfR 2006, s. 745, at der under denne installationsret hørte etablering af et håndgreb ved gadedøren.

Der foreslås på den baggrund en præcisering af, at lejere har adgang til at installere de hjælpemidler, som kommunen yder hjælp til efter serviceloven, også når det vedrører fællesarealer.

Det er fortsat en forudsætning for lejerens ret, at kommunen garanterer for betaling af retableringsudgifterne ved lejerens fraflytning, jf. lejelovens § 29, stk. 9.

Det foreslås i forlængelse heraf, at installationen af hjælpemidler på ejendommens fællesarealer skal ske efter udlejerens anvisning.

Efter de gældende regler skal lejeren underrette udlejeren, før indretningen af et hjælpemiddel finder sted. Der foreslås i stedet indført en pligt for lejeren til forudgående skriftligt at anmelde arbejderne til udlejeren.

Da lejeren får ret til at installere hjælpemidlerne, hvis udlejeren ikke har gjort begrundet indsigelse mod installationen inden 6 uger, skal udlejeren i forbindelse med anmeldelsen underrettes om den planlagte nærmere placering af hjælpemidlet på fællesarealerne, således at udlejeren har mulighed for at vurdere, om der kan være behov for at pege på en anden placering af hjælpemidlet.

For at udlejer kan anvise en anden placering af hjælpemidlet end den, som er forudsat af lejeren, skal udlejeren kunne fremkomme med saglige og rimelige grunde hertil. En grund kan fx være, at udlejeren kan godtgøre, at den planlagte placering vil være til gene eller måske endda til fare for de øvrige beboere i ejendommen. I særlige tilfælde, fx hvis en installation vil vanskeliggøre passage i en trappeopgang, og der ikke er andre muligheder for placering, skal udlejeren kunne modsætte sig de påtænkte arbejder.

Endvidere foreslås, at henvisningen til § 102 i serviceloven udgår af bestemmelsen. I den gældende bestemmelse henvises til § 102 i serviceloven, men indholdet af den dagældende § 102 er i dag som følge af ændringer i serviceloven indeholdt i § 116 i den gældende servicelov.

Ved at udelade paragrafhenvisningen undgås, at kommende ændringer i serviceloven nødvendiggør ændringer i lejelovens § 29, stk. 9. Fremover henvises i bestemmelsen blot til retten til at installere hjælpemidler efter bestemmelserne i lov om social service.

Huslejenævnet behandler tvister om lejerens ret til at installere hjælpemidler efter lejelovens § 29, stk. 9, jf. lejelovens § 106, nr. 8.

De foreslåede ændringer gælder både for eksisterende og nye lejeaftaler.
"

[ Lejers erstatningsansvar for installationer ] Stk. 10. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, han har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

[ Lejers ret til skiltning, markiser mv. ] § 30. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter hans forretnings og ejendommens art. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer o. lign. i sædvanligt omfang.

[ Pligt til at holde butik åben ] praeceptivnormal Stk. 2. Lejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 6.00. Medmindre andet er aftalt i lejeaftaler, der er indgået forud for den 1. juli 2001, kan det i perioden fra den 1. juli 2005 til den 1. juli 2010 ikke pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mere end ni søndage årligt, hvoraf de fire søndage skal ligge i perioden 1. juli til 1. september og en søndag skal være den sidste søndag før juleaftensdag. Hvis der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige, individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne gøres gældende indtil den 1. juli 2010.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 31.

[ Ufravigelighed ] § 31. Reglerne i § 29 og § 30, stk. 2, 2. pkt., kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel VI

Betaling af leje

[ Betalingssted ] praeceptivnormal § 32. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet i form af en konto i et pengeinstitut. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 35.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås præciseret, at det betalingssted, som udlejer efter den gældende bestemmelse skal anvise til betaling af huslejen, skal være en konto i et pengeinstitut.

Den foreslåede ændring er helt i tråd med de gældende regler, hvorefter indbetaling til et pengeinstitut under alle omstændigheder anses for betaling på det anviste betalingssted, også i tilfælde hvor udlejer har oplyst eksempelvis sin bopæl som betalingssted.

Langt de fleste lejere indbetaler allerede deres husleje til udlejers konto i et pengeinstitut. For lejere, som i dag betaler via Nets (Betalingsservice) eller andre automatiske betalingsformer, indebærer den foreslåede ændring af bestemmelsen ingen ændringer. Alle lejere kan således fremover indbetale huslejen via eksempelvis Nets (Betalingsservice).

Forslaget ændrer ikke ved den gældende retstilstand om, at lejeren ikke kan tilpligtes at indbetale husleje via Nets (Betalingsservice)."

[ Tidspunkt for lejebetaling ] § 33. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

[ Leje for kortere periode end 1 måned ] Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

[ Forfald på lørdag, helligdag mv. ] praeceptivnormal Stk. 3. Rettidig betaling af husleje sker senest på forfaldsdagen. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 35.

Stk. 3 er med virkning fra 1. januar 2013 ændret således, at de 3 løbedage er fjernet. Dog kan ophævelsespåkrav iht. § 93, stk. 2, nu tidligst sendes efter 3 hverdage er forløbet.

[ Beboelseslejligheder, enkeltværelser og plejeboliger ] praeceptivnormal Stk. 4. Leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen. Leje for ustøttede private plejeboliger kan ikke kræves betalt for mere end 1 måned ad gangen.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 35.

[ Lejebetaling ved opsigelse ] praeceptivnormal Stk. 5. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 35.

[ Depositum og forudbetalt leje ] udgangspunkt § 34. Udlejer kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til indtil 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på særskilt deponeringskonto. Udlejer kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 5. pkt., i den sidste del af lejeperioden. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a. Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 93, stk. 1, litra a.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås, at lejeren i den sidste tid af lejeperioden kan bo forudbetalt leje op, hvis lejeaftalen er opsagt eller ophævet af en af parterne.

Efter lejelovens § 34, stk. 1, kan udlejeren ved lejemålets indgåelse dels forlange et depositum og dels forudbetalt leje. Begge dele kan hver for sig udgøre op til 3 måneders huslejebetaling. I bestemmelsen er nærmere angivet, hvad det indbetalte depositum kan anvendes til. Beløbene kan reguleres i forbindelse med lejeforhøjelser, jf. § 34, stk. 3.

Bestemmelsen indeholder også en angivelse af, hvad der forstås ved forudbetalt leje. Efter bestemmelsen forstås ved forudbetalt leje det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Den forudbetalte leje omfatter således tillige eventuelle senere reguleringer.

Ophører en lejeaftale ved opsigelse, har lejeren således efter de gældende regler ret til at standse indbetalingerne af husleje i den del af opsigelsesperioden m.v., hvor der er dækning for huslejen i den forudbetalte leje. Lejeren kan således bo den forudbetalte leje op efter opsigelsen i den sidste del af lejeperioden.

Ophører en lejeaftale ved ophævelse, har lejeren efter de gældende regler ligeledes ret til at standse indbetalingerne af husleje, indtil fraflytning skal ske, hvis der er dækning for huslejen i den forudbetalte leje. Lejeren kan således betale med den forudbetalte leje til lejerens betalingsforpligtigelse ophører.

Det er ikke hensigten med forslaget at ændre dansk rets almindelige modregningsregler.

Lejeren er fortsat forpligtet til at betale forbrugsudgifter til varme og vand m.v."

[ Fravigelse ved behørig sikkerhed ] modifikation Stk. 2. Huslejenævnet kan tillade, at stk. 1 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 7, stk. 1, 2. pkt.

Om bestemmelsens ufravigelighed se § 35.

[ Regulering af depositum/forudbetalt leje ] modifikation Stk. 3. Gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto.

[ Regulering er pligtig pengeydelse ] Stk. 4. Regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 3 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a. Har lejeren valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 93, stk. 1, litra a.

[ Private plejeboliger ] modifikation Stk. 5. Udlejer kan ikke i lejeforhold om ustøttede private plejeboliger kræve lejen forudbetalt.

Stk. 6. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den udlejer, som i ejendomme med lejefastsættelse efter kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene forlanger forudbetalt leje og depositum i strid med stk. 1, 1. og 4. pkt.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede bestemmelse er en konsekvens af forslagets § 2, nr. 5, der vedrører ophævelse af boligreguleringslovens § 6, således at reglerne i lejelovens § 34 om opkrævning af depositum, forudbetaling af leje og regulering heraf samt sikkerhedsstillelse i fremlejeforhold vil være gældende for beboelseslejligheder og enkeltværelser i regulerede ejendomme.

Da det med forslaget er hensigten at fastholde den gældende retstilstand for udlejere af beboelseslejligheder og enkeltværelser i regulerede ejendomme, foreslås det at indsætte en straffebestemmelse i lejelovens § 34, som svarer til den gældende boligreguleringslovs § 16, stk. 1, 2. pkt. Bestemmelsen indebærer, at udlejere af regulerede lejemål, som hidtil kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder, hvis der aftales leje eller lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end fastsat i lejelovens § 34, stk. 1, 1. pkt., om opkrævning af depositum og 4. pkt. om forudbetalt leje."

[ Ufravigelighed ] § 35. Reglerne i § 32, § 33, stk. 3-5, og § 34 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel VII

Betaling for temperaturregulering, vand og el

[ Betaling for varme, varmt vand mv. ] praeceptivnormal § 36. Leverer udlejeren varme og opvarmning af brugsvand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 37, stk. 3, refunderet. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen, jf. dog stk. 3.

[ Betaling for vand og køling ] Stk. 2. Er der, jf. § 41, stk. 2, truffet beslutning om, at lejerens forbrug af vand og køling skal fordeles efter målere, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 37, stk. 3, refunderet.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 2, at udlejeren kun kan kræve refusion af sine udgifter til leverance af vand og køling til lejerne, hvis lejernes forbrug af disse leverancer fordeles efter egnede målere.

De installerede målere til måling af forbrug af el, gas, vand, varme og køling anses for egnede, hvis de er i overensstemmelse med de regler, der er fastsat i Energistyrelsens målerbekendtgørelse, herunder bestemmelsen om, at de skal være i overensstemmelse med Sikkerhedsstyrelsens regler om måleteknisk kontrol med målere.

Det er ikke hensigten med forslaget at ændre retstilstanden efter de gældende regler.

Efter lejelovens § 46, stk. 2, er en række lejemålstyper undtaget fra kravet om, at udgifter til varme og opvarmning af brugsvand ikke kan indeholdes i lejen. Der er tale om lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme, der tilhører almene boligorganisationer, selvejende institutioner, fonds el. lign., hvis vedtægter, fundats el. lign. er godkendt af det offentlige, og enkeltværelser til beboelse. Undtagelsen gælder ikke, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til varmefordelingsmåling, der omfatter de pågældende lejemål.

De samme typer lejemål er undtaget fra kravet om, at udgifter til vand henholdsvis køling ikke kan indeholdes i lejen, jf. lejelovens § § 46 p, stk. 2, og § 46 z, stk. 2, 1. pkt. Også for vand og køling gælder det, at lejemålstyperne ikke er undtaget, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til fordelingsmåling af vand og køling, der omfatter de pågældende lejemål."

Forarbejder

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

"Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

"Lejelovens § 36 giver udlejeren mulighed for at kræve sine udgifter til leverance af varme og varmt vand til lejernes forbrug og andel i andre udgifter refunderet ud over lejebetalingen. Udgifterne til varme og varmt vand kan ikke indeholdes i lejen, medmindre der er tale om lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde m.v. eller enkeltværelser til beboelse.

For udlejerens leverance af koldt vand gælder bestemmelserne i lejelovens § 46 j. Bestemmelserne finder kun anvendelse, hvis der i lejemålene er installeret forbrugsmålere til måling af vandforbruget. Udgifterne til vand kan indeholdes i lejen, hvis der ikke er installeret forbrugsmålere i lejemålene. Efter lejelovens § 46 p, stk. 2, gælder bestemmelserne i § 46 j, stk. 1, ikke for lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde m.v. og enkeltværelser til beboelse.

Efter lejelovens § 46 r gælder der samme regler for udlejerens leverance af køling som for vandleverancer. Udgifterne til køling er således indeholdt i lejen, hvis der ikke er installeret forbrugsmålere i lejemålene. Udgifterne til udlejerens leverance af køling er ligeledes indeholdt i lejen efter lejelovens § 46 z, stk. 2, 1. pkt., for lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde m.v. og enkeltværelser til beboelse.

Det foreslås i stk. 1, at udlejeren kan kræve sine udgifter til levering af varme og opvarmning af brugsvand refunderet af lejerne ud over lejen. Det er udgifterne til lejernes energiforbrug, udlejeren skal kunne få refunderet, mens andre udgifter som fx løn til varmemester, udarbejdelse af varmeregnskab og vedligeholdelse af varmeanlægget ikke kan medtages i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand, men i stedet kan indgå i lejen.

Udlejeren skal endvidere kunne få refunderet de udgifter, udlejeren pålægges til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.

Det er samtidig præciseret med udtrykket opvarmning af brugsvand, at varmtvandsudgifterne vedrører udgifterne til opvarmning af koldt vand til varmt brugsvand, men ikke selve forbruget af koldt vand. Udgifterne til forbruget af koldt vand vil således være reguleret af bestemmelserne om udlejerens leverance af vand, dvs. enten være indeholdt i lejen eller kunne opkræves ud over lejen, hvis der er installeret målere til måling af vandforbrug i alle lejemål.

Det foreslås, at udgifter, der kan indgå i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand, ikke kan indgå i lejen. Der er dog i stk. 3 foreslået en undtagelse herfra for enkeltværelser og lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende, jf. nærmere herom nedenfor.

Det er ikke hensigten med forslaget i øvrigt at ændre retstilstanden efter de gældende regler i lejelovens § 36, stk. 1.

Det fremgår af lejelovens § 46 j, stk. 1, 2. og 3. pkt., at betaling for vand ikke kan indeholdes i lejen, hvis der er installeret forbrugsmålere, Udlejeren kan kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet ud over lejen, hvis der er installeret målere i alle lejemål til måling af vandforbruget.

For så vidt angår køling indeholder lejelovens § 46 r, stk. 1, 3. pkt., tilsvarende bestemmelser om, at udlejeren kun kan kræve sine udgifter til leverance af køling dækket ud over lejen, hvis der er installeret målere til måling af forbruget af køling i alle lejemål."



Desuden fremgår flg. af 2015-forarbejderne specifikt for så vidt angår § 36:

" Lejelovens kapitel VII vedrører udlejerens muligheder for ud over lejen at kræve betaling fra lejerne for leverancer af varme og opvarmning af brugsvand. Reglerne finder tilsvarende anvendelse på udlejerens leverance af el til opvarmning og el til lejerens individuelle brug af el til andet formål end opvarmning.

Tilsvarende indeholder lejelovens kapitel VII B bestemmelser om udlejerens leverance af koldt vand, herunder om udlejerens mulighed for at få refunderet sine udgifter til vandleverancer til lejerne, herunder vandafledningsudgifter.

Reglerne i lejelovens kapitel VII C vedrører udlejerens leverance af køling, herunder om udlejerens mulighed for at få refunderet sine udgifter til leverancer af køling til lejerne.

Som led i en forenkling og modernisering af lejelovgivningen foreslås det at samle bestemmelserne om udlejerens leverancer af varme og opvarmning af brugsvand, af koldt vand, af køling og af el til andet end opvarmning i ét kapitel. Herved gøres det muligt i videst muligt omfang at anvende samme regler for de forskellige forbrugstyper uden herved at ændre de særlige regler, der gælder for de enkelte forbrugstyper.

Det foreslås endvidere, at overskriften til kapitel VII ændres, således at den beskriver, at bestemmelserne vedrører udlejerens leverancer af varme og opvarmning af brugsvand, af koldt vand, af køling og af el til andet end opvarmning."

"


Overgangsregler efter 2015-lovændringen

Følgende overgangsregler fremgår af 2015-lovændringen (hvorefter reglerne i Kap. VII B om vand og VII C om køling blev ændret og flyttet til det nye kapitel VII):

"[Ændringslovens] § 1, nr. 23 og 24, finder anvendelse på forbrugsregnskaber vedrørende udlejerens leverancer af varme og opvarmning af brugsvand, vand og køling, hvor forbrugsregnskabsåret begynder den 1. juli 2015 eller senere. For forbrugsregnskaber, hvor forbrugsregnskabsåret begynder før den 1. juli 2015, finder de hidtil gældende regler i kapitel VII, VII B og VII C i lov om leje anvendelse."

Udlejer leverer varme mv.

Bestemmelsen vedrører de situationer, hvor udlejer leverer varme/varmt vand, dvs. at lejer afregner sit forbrug over for udlejer, der afregner forbruget over for forsyningsselskabet.

Udlejer leverer ikke varme mv.

Det kan alternativt være aftalt, at lejeren afregner sit varmeforbrug direkte over for forsyningsselskabet (dvs. at udlejer således ikke leverer varme mv.), hvilket f.eks. er normalt for så vidt angår parcelhuse, el- og gasopvarmning mv.

I relation til f.eks. ejerlejligheder er det ikke givet, at forsyningsselskabet vil acceptere at forbrug afregnes direkte mellem varmeværk og lejer, idet varmeværkerne typisk anser ejerforeningen for at være kunde i relation til varmeværket.

Varmeforsyningslovens § 20, stk. 6, tilsiger dog, at der skal etableres et direkte kundeforhold mellem forbrugeren og varmeværket, hvis det er "teknisk muligt": "Stk. 6. Hvor det er teknisk gennemførligt, skal betaling efter målt forbrug for varmt vand, damp eller gas bortset fra naturgas ske i et direkte kundeforhold mellem forbruger og det kollektive forsyningsanlæg, uanset om forbrugeren er lejer, andelshaver eller ejer."

Ved »teknisk gennemførligt« forstås, at der til den enkelte boligenhed forefindes et selvstændigt stik samt en selvstændig varme-/naturgasmåler, der ejes af varmeforsynings-/ naturgasselskabet. Endvidere er det en forudsætning, at varmeforsyningen til den enkelte boligenhed er konstrueret således, at det er muligt umiddelbart at afbryde den enkelte boligenheds varme-/naturgasforsyning uden at afbrydelsen berører andre varme-/naturgasforbrugere. Det forudsættes, at samtlige boligenheder i de pågældende bebyggelser omfattes af et direkte kundeforhold. Se 1996/1 LSF 240.

Ufravigelighed
Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 46, stk. 1. Om tilfælde, hvor bestemmelsen ikke finder anvendelse, se § 46, stk. 2.

[ Særlige lejemålstyper, hvor varme, vand og køling kan indeholdes i lejen: ] undtagelse Stk. 3. Udgifter til leverancer efter stk. 1 og 2 kan indeholdes i lejen ved lejeaftaler om

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 3 at angive, at udlejerens udgifter til leverance af varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling kan indeholdes i lejen i lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme, der tilhører almene boligorganisationer, selvejende institutioner, fonds el. lign., hvis vedtægter, fundats el. lign. er godkendt af det offentlige, og enkeltværelser til beboelse. Med forslaget videreføres de gældende regler herom.

Efter lejelovens § 46, stk. 2, 2. pkt., og § 46 z, stk. 2, 2. pkt., finder bestemmelserne om, at udgifter til udlejerens leverance af varme, opvarmning af brugsvand og køling kan indeholdes i lejen, ikke anvendelse, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til forbrugsmåling for lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde m.v. og enkeltværelser til beboelse."


Reglerne i nr. 1 og 2 fraviges i bestemmelsens stk. 4 (se nedenfor).

1) udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el.lign., hvis vedtægter, fundats el.lign. er godkendt af det offentlige, eller

2) enkelte værelser til beboelse.

[ Undtagelse til stk. 3 ] Stk. 4. Bestemmelserne i stk. 3 gælder ikke, i det omfang ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til måling af forbrug, der omfatter de pågældende lejemål.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 4, at udgifter til udlejerens leverance af varme, opvarmning af brugsvand og køling ikke skal kunne indeholdes i lejen i de nævnte lejemål, hvis udlejeren efter anden lovgivning har pligt til at måle forbruget af sådanne leverancer. Herved sikres udlejeren mulighed for at kunne opfylde en pligt til forbrugsmåling i de enkelte lejemål i en udlejningsejendom, hvor måling er pålagt udlejeren i medfør af anden lovgivning.

Forslaget indebærer i forhold til de gældende regler, at lejerens forbrug af vand efter måler ikke kan indeholdes i lejen, hvis udlejeren efter anden lovgivning pålægges at forbrugsmåle i alle lejemål. Herudover er det ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.

Efter de gældende bestemmelser i lejelovens § 36, stk. 3, § 46 j, stk. 6, og § 46 r, stk. 3, er lejerens bidrag til betaling af udgifter til varme og opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling pligtig pengeydelse i lejeforholdet."

[ Betaling for varme, vand og køling er pligtig pengeydelse ] Stk. 5. Lejerens bidrag efter stk. 1 og 2 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 5, at bidrag skal være pligtig pengeydelse i lejeforholdet, således at lejerens manglende rettidige betaling vil kunne være en misligholdelse, der vil kunne medføre, at udlejeren kan hæve lejeaftalen. Dette svarer til den gældende regel herom for varme og opvarmning af brugsvand, vand og køling."

[ Udgiftsfordeling mellem lejerne ] § 37. Udgifterne i § 36, stk. 1 og 2, opgøres i særskilte forbrugsregnskaber for

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter lejelovens § 36, stk. 2, skal der udarbejdes et varme- og varmtvandsregnskab, hvis udlejeren vil kræve sine udgifter til leverance af varme og varmt vand refunderet af lejerne. Tilsvarende skal udlejeren udarbejde et vandregnskab efter lejelovens § 46 j, stk. 2, for at få refunderet sine udgifter til vandleverance, hvis der er installeret målere til måling af vandforbruget i de enkelte lejemål. Hvis der er installeret målere til måling af kølingsforbruget i de enkelte lejemål, kan udlejer få sine udgifter til leverance af køling refunderet efter lejelovens § 46 r, stk. 2, ved at udarbejde et kølingsregnskab. Rabat o. lign. skal godskrives regnskabet.

I stk. 1 foreslås det præciseret, at udgifterne til udlejerens leverancer skal opgøres i særskilte regnskaber for varme og opvarmning af brugsvand, køling og koldt vand, for at udlejeren kan kræve sine udgifter dækket ved siden af lejen. Det er således ikke hensigten, at der skal kunne udarbejdes ét samlet forbrugsregnskab for udlejerens leverancer til lejerne af opvarmning, køling og vand."


Se også Bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand, varme og køling (bkg. 563 af 02.06.2014). For bygninger, der består af flere bolig- eller erhvervsenheder, skal mindst 40 pct. af den forbrugsafhængige del af varmeforbrugsomkostningerne afregnes efter fordelingsmåling, jf. bekendtgørelsens § 8, stk. 2.

I U2012.3574H lagde Højesteret bl.a. vægt på, at ændrede fordelingsprincipper for varme var i overensstemmelse med den dagældende målerbekendtgørelse, herunder § 8, stk. 5 (nu stk. 2). Udlejers nye principper for fordeling af varmeudgifter mv. havde været flg.:
- 25 % henføres til varmt vand
- 75 % henføres til opvarmning (heraf 35 pctpt. på grundlag af bruttoareal, 40 pctpt. på grundlag af varmemålere)

1) varme og opvarmning af brugsvand,

2) køling og

3) vand.

[ Rabatydelser skal godskrives ] Stk. 2. Rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 2, at det skal være en generel regel for forbrugsregnskaberne, at opnåede rabatter o. lign., skal godskrives regnskabet. Udlejeren kan således kun få refunderet sine faktiske udgifter til forbrugsleverancer.

Forslaget svarer til de gældende regler og har ikke til hensigt at ændre den gældende retstilstand.

Efter lejelovens § 36, stk. 2, kan udlejeren i varme- og varmtvandsregnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget i varmeperioden samt udgifter til energimærkning, kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Hvis varmeleverancen sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift til leverandøren i varme- og varmtvandsregnskabet.

Det er ikke nærmere reguleret i lejelovens § 36, hvorledes udgifter til energimærkning skal medtages i regnskabet.

Det fremgår af de gældende regler i bekendtgørelse om energimærkning af bygninger, at en energimærkning er gyldig i 10 år, men at gyldighedsperioden nedsættes til 7 år, hvis der ved energimærkningen identificeres besparelser med tilbagebetalingstid under 10 år, der tilsammen udgør mere end 5 pct. af energiforbruget i ejendommen.

På den baggrund har der i praksis været rejst spørgsmål om, hvorvidt udgiften til energimærkning skal medtages som en éngangsudgift i det år, udgiften afholdes, eller om den må medtages med en forholdsmæssig andel i regnskaberne for hvert enkelt år i gyldighedsperioden.

I lejelovens § 46 r, stk. 2, er angivet, hvilke udgifter der kan medtages i kølingsregnskabet. Hvis udlejeren selv leverer køling, kan der i regnskabet medtages udgifter til energiforbruget til køling samt udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af køleanlægget i det omfang, udgifterne er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.

Leveres kølingen fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal udlejeren medtage den samlede udgift, som forsyningsanlægget opkræver hos udlejeren for leverancen, samt udgifter, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger."

[ Hvilke udgifter skal med i varme-/kølingsregnskaberne? ] Stk. 3. I regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand og i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af henholdsvis varmeanlæg og kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 3, at udlejeren skal kunne medtage udgifterne til energiforbruget i regnskabsperioden til opvarmning i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand og til køling i kølingsregnskabet. Hvis udlejeren modtager sin varme- eller kølingsleverance fra et kollektivt forsyningsanlæg, er det foreslået, at hele den udgift, udlejeren skal betale til forsyningsanlægget, skal medtages i varme- henholdsvis kølingsregnskabet, uanset om udgiften vedrører faste eller forbrugsafhængige udgifter til forsyningsanlægget.

Udlejeren skal ligeledes kunne medtage udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg og kølingsanlæg, som udlejeren er blevet pålagt efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Disse udgifter omfatter ikke vedligeholdelse af varme- henholdsvis kølingsanlæg. Sådanne udgifter kan ikke indgå i forbrugsregnskabet, da de er omfattet af udlejerens almindelige vedligeholdelsespligt og derfor indgår som en del af de udgifter, der dækkes af lejebetalingen.

Dette svarer til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Udgifter til energimærke kan medtages ] Stk. 4. Udgifterne til energimærkning medtages i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand som en forholdsmæssig del med lige store beløb i hvert af årene i den periode, energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en passende forrentning af den del af udgiften til energimærkning, der ikke er dækket ved lejernes betaling efter 1. pkt.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Der er foreslået en ny regel i stk. 4 vedrørende medtagelse af udgiften til energimærkning.

For at fjerne tvivlen om, hvorvidt udgiften til energimærkning kan medtages i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand i ét år eller fordeles over en årrække, foreslås det fastsat i stk. 4, at udgiften til energimærkning skal medtages i regnskaberne for varme og opvarmning af brugsvand med lige store beløb i de enkelte år af gyldighedsperioden. Hvis der opstår behov for, at ejendommen får udarbejdet en ny energimærkning inden for den eksisterende energimærknings gyldighedsperiode, vil der ikke være noget til hinder for, at udlejer ligeledes kan medtage denne udgift i regnskaberne for varme og opvarmning af brugsvand i den nye energimærknings gyldighedsperiode med virkning fraudgiftens afholdelse. I en periode kan der således i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand medtages udgifter vedrørende flere forskellige energimærkninger.

Udlejeren afholder udgifterne til energimærkning, når denne er foretaget. For at yde udlejeren kompensation for det rentetab, der opstår som følge af, at udlejeren skal afholde udgiften på det tidspunkt, hvor energimærkningen finder sted, medens lejerne skal godtgøre udlejeren disse udgifter over en periode på indtil 10 år, foreslås der indført mulighed for, at udlejeren kan medtage en passende forrentning af udgiften til energimærkning i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand. Der kan medtages en passende forrentning af den del af udgiften til energimærkningen, som i det enkelte år ikke allerede er dækket af lejernes betaling efter forslaget. Stiftelsesomkostninger ved optagelse af lån kan ikke medtages som en udgift.

For at en forrentning kan anses for passende, må den ikke overstige rente og bidrag på et sædvanligt realkreditlån med en løbetid, der så vidt muligt svarer til energimærkets gyldighedsperiode på det tidspunkt, hvor udgiften afholdes. Det vil således være uden betydning for den forrentning, der kan medtages i varmeregnskabet, om rente- og bidragsniveauet ændrer sig i energimærkningens gyldighedsperiode.

I lejelovens § 46 j, stk. 2, 1. pkt., er det fastsat, hvilke udgifter der kan medtages i vandregnskabet. Det fremgår heraf, at udlejer i vandregnskabet kan medtage samtlige udgifter til betaling for vand, herunder vand- og vandafledningsafgifter. Hvis udlejeren opnår rabat o. lign., skal ydelsen godskrives regnskabet."

[ Vandregnskabet - Hvilke udgifter kan medtages? ] Stk. 5. I vandregnskabet kan udlejeren medtage samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og vandafledningsafgift, i regnskabsperioden.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 5, hvilke udgifter der kan medtages i vandregnskabet. I regnskabet skal således kunne medtages samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand i regnskabsperioden. I disse udgifter indgår bl.a. vand- og vandafledningsudgifter.

Dette svarer til, hvilke udgifter der efter de gældende regler kan medtages i vandregnskabet. Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.

Efter lejelovens § 46 j, stk. 4, 2. pkt., og § 46 r, stk. 5, 2. pkt., skal lejen nedsættes med et beløb, der svarer til vandudgiften henholdsvis kølingsudgiften i det seneste regnskabsår, hvis der træffes beslutning om, at vand- henholdsvis kølingsforbrug fremover skal ske på grundlag af forbrugsmålere."

[ Overførsel af udgifter fra lejen til forbrugsregnskab ] Stk. 6. Skal en udgift, der hidtil har været indeholdt i lejen, fremover indgå i et forbrugsregnskab, jf. stk. 1, nedsættes lejen samtidig med et beløb, der svarer til det, der var indeholdt i lejen.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 6 foreslås det, at hvis udgifterne til vand og køling hidtil har været indeholdt i lejen, men nu skal afregnes over et forbrugsregnskab, skal udlejeren samtidig foretage en nedsættelse af lejen, der svarer til den udgift, der det seneste regnskabsår har været indeholdt i lejen.

Dette svarer til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Nærmere regler om fordeling af udgifter over regnskabsår mv. ] Stk. 7. Ministeren for by, bolig og landdistrikter kan fastsætte regler om, at engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår, og at udlejeren kan medtage en passende forrentning af den del af udgiften, der ikke er dækket ved lejernes løbende betaling.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 7 er det foreslået at indsætte en bemyndigelse for ministeren til at fastsætte regler om, at engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår. Bemyndigelsen indeholder ligeledes fastsættelse af regler for, at udlejeren kan medtage en passende forrentning af sådanne udgifter i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand. Der kan medtages en passende forrentning af den del af udgiften, som i det enkelte år ikke allerede er dækket af lejernes betaling efter forslaget. Stiftelsesomkostninger ved optagelse af lån kan ikke medtages som en udgift.

Det er hensigten med bemyndigelsen, at ministeren skal have mulighed for på lejelovgivningens område at foretage en administrativ tilpasning, hvis der i regler fastsat af klima-, energi- og bygningsministeren i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger indføres nye krav, der medfører udgifter, der skal betales af udlejeren på anden måde end som en løbende årlig udgift."

[ Indholdskrav til forbrugsregnskabet ] § 38. Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. § 45. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, hvis regnskabet kommer frem til lejeren efter udløbet af fristen i § 43, 1. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I lejelovens § 40, stk. 1, 3.-5. pkt., er angivet, hvilke betingelser et varmeregnskab skal opfylde for at være gyldigt. Det fremgår således, at regnskabet skal indeholde oplysning om lejernes andel af de samlede varmeudgifter og om lejernes adgang til at gøre indsigelse efter § 40, stk. 3. Regnskabet skal ligeledes indeholde oplysning om, hvornår udlejeren har modtaget endelig afregning, hvis varmeleverancen kommer fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Lejelovens § 46 l, stk. 1, 3.-5. pkt., indeholder tilsvarende gyldighedsbetingelser for vandregnskaber.

Lejelovens § 46 u, stk. 1, 3.-5. pkt., indeholder tilsvarende gyldighedsbetingelser for kølingsregnskaber.

I § 38 foreslås det, hvilke oplysninger et forbrugsregnskab skal indeholde for at være gyldigt.

Det foreslås således, at forbrugsregnskabet skal angive, hvor stor en del af udgifterne der påhviler lejeren, og at lejeren kan gøre indsigelse mod regnskabet efter bestemmelserne i lejelovens § 45.

Som en forenkling foreslås det, at udlejeren ved leverancer af varme og køling fra et kollektivt forsyningsanlæg kun skal oplyse i regnskabet, hvornår udlejeren har modtaget endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis regnskabet kommer frem til lejeren mere end 4 måneder efter forsyningsregnskabsårets afslutning. Det skal således ikke fremgå af regnskabet, hvornår endelig afregning er modtaget fra det kollektive forsyningsanlæg, hvis udlejeren kan nå at aflægge regnskab over for lejerne inden udløbet af den almindelige frist for regnskabsaflæggelse på 4 måneder efter forsyningsregnskabsårets afslutning, jf. lejelovens § 43.

Endelig er det foreslået, at forbrugsregnskabet er ugyldigt, hvis det ikke indeholder de ovennævnte oplysninger.

Det er ikke i øvrigt hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Regnskabsåret for varme og køling (ikke vand) ] udgangspunkt § 39. Medmindre andet er aftalt, begynder regnskabsåret for de i § 37, stk. 1, nr. 1 og 2, anførte regnskaber den 1. juni, jf. dog stk. 2-4.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Varmeregnskabsåret begynder efter den gældende lejelovs § 39 1. juni. Dette gælder dog ikke, hvis varmeleverancen sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, da regnskabsåret her skal følge varmeforsyningsanlæggets. Forsyning fra et naturgasanlæg sidestilles i denne henseende med kollektiv varmeforsyning.

Udlejeren har mulighed for med 6 ugers varsel at bestemme, at varmeregnskabsåret fremtidig skal afsluttes på en anden dato, men regnskabsperioden kan ved overgang til nyt regnskabsår ikke overstige 18 måneder.

For vandregnskabsåret fremgår det af lejelovens § 46 j, stk. 2, 2. og 3. pkt., at det skal fastsættes således, at det svarer til det, der afregnes efter i forhold til kommunen eller vandværket, men udlejeren har mulighed for at beslutte, at vandregnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret.

Kølingsregnskabsåret begynder efter lejelovens § 46 t, stk. 1, 1. juni. Dette gælder dog ikke, hvis kølingsleverancen sker fra et kollektivt kølingsanlæg, da regnskabsåret her skal følge kølingsanlæggets.

Udlejeren har samme mulighed som for varmeregnskaber for med 6 ugers varsel at bestemme, at kølingsregnskabsåret fremtidig skal afsluttes på en anden dato, men regnskabsperioden kan ved overgang til nyt regnskabsår ikke overstige 18 måneder.

Det foreslås i stk. 1, at regnskabsåret for varme og køling løber fra 1. juni til 31. maj. Dette vil være gældende, medmindre udlejeren efter stk. 2 beslutter, at regnskabet skal begynde på et andet tidspunkt end 1. juni, eller regnskabsåret efter stk. 3 skal følge regnskabsperioden eller aflæsningsperioden for et kollektivt forsyningsanlæg."

[ Omlægning af regnskabsår ] Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal begynde på en anden dato, jf. dog stk. 3 og 4. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det er foreslået præciseret i stk. 2, at udlejeren kan varsle ændret påbegyndelse af regnskabsår med 6 ugers varsel. Efter forslaget skal udlejeren således varsle, hvornår et nyt regnskabsår skal begynde, i stedet for som efter de gældende regler at varsle, hvornår det skal slutte. Regnskabsperioden kan i forbindelse med en sådan beslutning ikke overstige 18 måneder."

[ Regnskabsår: Kollektive varmeforsyningsanlæg mv. ] modifikation praeceptivnormal Stk. 3. For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, og for ejendomme, hvor leverancen af køling sker fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det er i stk. 3 foreslået, at varme- og kølingsregnskabsåret skal følge det kollektive forsyningsanlægs regnskabsår eller aflæsningsperiode for leverancer af varme og opvarmning af brugsvand samt køling. Opgøres forbruget fx månedsvist, skal regnskabet blot have termin, der falder sammen med ét af disse afregningstidspunkter. Efter forslaget i § 46 kan disse bestemmelser ikke fraviges.

I lejelovens § 46 j, stk. 2, er det bestemt, at vandregnskabsåret skal fastsættes således, at det skal svare til det, udlejeren afregner efter i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at regnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret."

[ Regnskabsår: Vand fra vandværk/kommune ] Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af vand sker fra en kommune eller et vandværk, skal regnskabsåret fastsættes således, at det svarer til det, som udlejeren afregner efter med kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at vandregnskabsåret skal følge varmeregnskabsåret, jf. stk. 1 og 3.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Der er i stk. 4 foreslået, at vandregnskabsåret skal fastsættes således, at det skal svare til det, udlejeren afregner efter i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at regnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret.

Dette svarer bortset fra udlejerens beslutning om, hvornår et regnskabsår begynder, til de gældende regler, og det er ikke herudover hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Fordeling af udgifter til varme ] § 40. Udgifterne til varme og opvarmning af brugsvand, jf. § 37, stk. 3, fordeles mellem lejerne efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler. Fordelingen af udgifterne til varme skal ske enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetagearealet eller rumfang, og fordelingen af udgifterne til opvarmning af brugsvand enten efter egnede forbrugsmålere eller efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I lejelovens § 37, stk. 1, er angivet, at udgifterne til varme og varmt vand fordeles mellem lejerne efter udlejerens beslutning på grundlag af sædvanlige beregningsregler. Det er angivet i bestemmelsen, at fordelingen kan ske enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang, og for så vidt angår varmt vand efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.

I lejelovens §§ 46 j og 46 r er det forudsat, at udgifterne til vand og køling kun skal kunne opkræves ved siden af lejen, hvis der er opsat egnede forbrugsmålere.

I stk. 1 foreslås det præciseret, at det er udgifterne til varme og opvarmning af brugsvand, der skal fordeles mellem lejerne. Der skal således ikke ske en fordeling af udgifterne til forbruget af vand, der bliver opvarmet. Det foreslås, at fordelingen af udgifterne mellem lejerne også fremover sker efter udlejerens beslutning på grundlag af sædvanlige beregningsregler enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang, og for så vidt angår varmt vand enten efter målere eller efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser."

[ Hvilke vand- og kølingsudgifter kan medtages i regnskabet? ] Stk. 2. Udgiften til koldt vand og køling, jf. § 37, stk. 3 og 5, kan kun medtages i regnskabet, hvis der er installeret egnede forbrugsmålere og udgiften fordeles på grundlag af disse.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 2 er det foreslået, at det udtrykkeligt skal fremgå af loven, at udlejerens udgifter til leverancer af vand og køling kun skal kunne opkræves på grundlag af egnede forbrugsmålere.

De installerede målere til måling af forbrug af vand, varme og køling anses for egnede, hvis de er i overensstemmelse med de regler, der er fastsat i Energistyrelsens målerbekendtgørelse, herunder bestemmelsen om, at de skal være i overensstemmelse med Sikkerhedsstyrelsens regler om måleteknisk kontrol med målere.

Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Nærmere regler om kontrol- og eftersynsudgifter mv. ] Stk. 3. Ministeren for by, bolig og landdistrikter kan fastsætte regler om, hvordan udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til varme og opvarmning af brugsvand samt køling, som er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, fordeles mellem ejendommens lejligheder og lokaler.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 3 er det med henblik på koordinering mellem regler fastsat af klima-, energi- og bygningsministeren vedrørende kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg og lejelovgivningens regler om lejefastsættelse og varme- og kølingsregnskaber foreslået, at ministeren for by, bolig og landdistrikter bemyndiges til at fastsætte nærmere regler for fordelingen af udgifter mellem ejendommens lejligheder og lokaler.

Det er hensigten med bemyndigelsen, at ministeren skal have mulighed for at fastsætte regler om udgiftsfordeling, hvis der foretages ændringer i de administrative regler, der fastsættes af klima-, energi- og bygningsministeren i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ministeren vil således kunne fastsætte regler om, at udgifter, der udelukkende er rettet mod bestemte typer lejemål, kun skal bæres af de pågældende lejemål.

Det kan ligeledes være hensigtsmæssigt, at der administrativt på lejelovgivningens område kan foretages en tilpasning, hvis der i regler fastsat af klima-, energi- og bygningsministeren i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger indføres nye krav, der medfører udgifter, som skal betales af udlejeren på anden måde end som en løbende årlig udgift.

Hvis der fastsættes regler om fordeling af udgifter, der skal fordeles over flere forbrugsregnskabsår, finder reglerne i den foreslåede lejelovens § 37 om forrentning tilsvarende anvendelse."

[ Varmeudgifter: Forlange fordeling efter måler ] praeceptivnormal § 41. Fordeles udgifterne til varme, jf. § 37, stk. 3 og 4, efter bruttoetageareal eller rumfang, kan udlejer, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen fremover skal ske på grundlag af egnede varmefordelingsmålere. Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til opvarmning af brugsvand fremtidig skal ske på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af opvarmet brugsvand er påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset tidligere aftaler.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

"Hvis udgifterne til varme m.v. fordeles efter bruttoetageareal eller rumfang, kan udlejer, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne efter lejelovens § 37, stk. 2 og 3, kræve, at fordelingen fremover skal ske på grundlag af egnede varmefordelingsmålere. Udlejeren kan endvidere kræve, at fordelingen af udgiften til varmt vand fremtidig skal ske på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af varmt vand er påbudt i henhold til lov.

Det fremgår af lejelovens § 46, stk. 4, at beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler.

Leverer udlejeren vand, og er udgiften hertil indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne efter lejelovens § 46 j, stk. 1, 1. pkt., kræve, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. En tilsvarende bestemmelse findes for så vidt angår køling i § 46 r, stk. 1, 1. pkt.

Efter lejelovens § 46 j, stk. 1, 2. pkt., og § 46 r, stk. 1, 2. pkt., kan udlejeren kræve, at fordelingen af vandudgifterne og kølingsudgifterne fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til måling af forbruget af vand og køling er påbudt i henhold til lov.

Efter lejelovens § 46 j, stk. 5, kan udlejeren modsætte sig gennemførelse af en beslutning om fordeling af vandudgifter efter målere, hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

Udgifter til installation af målere med henblik på overgang til betaling for varme, varmt vand, koldt vand og køling efter målere betragtes efter lejelovens § 37, stk. 4, § 46 j, stk. 3, og § 46 r, stk. 4, som en forbedring, der kan medføre en lejeforhøjelse.

Beslutninger om fordeling af varme og varmtvandsudgifter og kølingsudgifter efter målere kan efter lejelovens § 37, stk. 5, og § 46 r, stk. 5, 1. pkt., gennemføres med 6 ugers varsel til en regnskabsperiodes begyndelse.

Beslutninger om fordeling af vandudgifter efter målere kan efter lejelovens § 46 j, stk. 4, 1. pkt., gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring.

Det foreslås i stk. 1 at sammenskrive lejelovens § 37, stk. 2 og 3, og § 46, stk. 4, til en samlet bestemmelse om fordeling af varmeudgifter og udgifter til opvarmning af brugsvand.

Det foreslås således, at udlejeren, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at fordelingen af udgifterne fremover skal foretages på grundlag af egnede varmefordelingsmålere, hvis varmeudgifterne fordeles efter bruttoetageareal eller rumfang.

For så vidt angår opvarmning af brugsvand foreslås det, at udlejeren kan kræve, at udgifterne hertil skal fordeles på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af opvarmet brugsvand er påbudt i henhold til lov. Det er kun udlejeren, der skal kunne kræve udgifterne til opvarmning af brugsvand fordelt efter målere.

Målerne vil være omfattet af reglerne i Energistyrelsens målerbekendtgørelse.

Beslutninger om fordeling af udgifter mellem lejerne på grundlag af målere vil være bindende for alle lejere, uanset om der tidligere er indgået aftaler mellem udlejeren og lejerne om en anden fordeling.

Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.

Efter lejelovens § 46 j, stk. 1, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen af udgifter til vand fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere. Efter lejelovens § 46 r, stk. 1, har beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne en tilsvarende mulighed for at kræve, at fordelingen af udgifter til køling fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere.

Det fremgår af lejelovens § 46 j, stk. 1, at hvis udlejeren leverer vand til lejerne, kan udlejeren kræve, at udgifterne til vand fremtidig skal fordeles på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af vand er påbudt i henhold til lov. Hvis udlejeren leverer køling kan udlejeren tilsvarende efter lejelovens § 46 r, stk. 1, kræve, at udgifterne til køling fremtidig skal fordeles på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af kølingsforbruget er påbudt i henhold til lov.
"

[ Vand/køling: Forlange fordeling efter måler ] Stk. 2. Leverer udlejeren henholdsvis vand og køling, og er udgiften hertil indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgifterne i 1. pkt. fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til måling af forbruget af vand og køling er påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset tidligere aftaler.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 2 er det foreslået, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at fordelingen af udgifterne til vand og køling fremover skal foretages på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis udgifterne til vand og køling er indeholdt i lejen. Det er endvidere foreslået, at udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgifterne til vand og køling fremover skal foretages på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis det påbydes i henhold til lov, at forbruget i de enkelte lejemål skal fordeles efter målere.

Målerne vil være omfattet af reglerne i Energistyrelsens målerbekendtgørelse.

Beslutninger om fordeling af udgifter mellem lejerne på grundlag af målere vil være bindende for alle lejere, uanset om der tidligere er indgået aftaler mellem udlejeren og lejerne om en anden fordeling.

Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.

Efter lejelovens § 46 j, stk. 5, kan udlejeren modsætte sig gennemførelsen af en beslutning om installation af vandmålere, truffet af et flertal af lejerne eller af beboerrepræsentationen, hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for rimelig og hensigtsmæssig. Uenighed om udlejerens adgang til at modsætte sig gennemførelsen af lejernes beslutning kan indbringes for huslejenævnet, jf. lejelovens § 106, nr. 7, og boligreguleringslovens § 15, stk. 3."

[ Udlejers indsigelse mod fordeling efter måler ] Stk. 3. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning efter stk. 2, 1. pkt., hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 3, at udlejeren skal kunne modsætte sig gennemførelsen af en beslutning om installation af vandmålere, truffet af et flertal af lejerne eller af beboerrepræsentationen, hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for rimelig og hensigtsmæssig. Dette svarer til de gældende regler.

Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Fordelingsudgifter anses som forbedring ] Stk. 4. Udgifter som følge af ændret fordeling efter stk. 1 og 2 betragtes som forbedring.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 4, at opsætning af målere til henholdsvis fordeling af udgifter til varme og opvarmning af brugsvand, vandudgifter og kølingsudgifter efter målere anses for en forbedring. Opsætning af målere kan således medføre en lejeforhøjelse.

Forslaget svarer til de gældende bestemmelser i lejelovens § 37, stk. 4, § 46 j, stk. 3, og § 46 r, stk. 4.

Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Varsel ved omlægning til måleropgjort forbrug ] Stk. 5. Beslutninger efter stk. 1 og beslutninger efter stk. 2 vedrørende køling kan gennemføres med 6 ugers varsel til en regnskabsperiodes begyndelse. Beslutninger efter stk. 2 vedrørende vand kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 5, foreslås det, at beslutninger om ændret fordeling af udgifter til varme og køling skal ske med 6 ugers varsel til en regnskabsperiodes begyndelse, mens ændret fordeling af vandudgifter skal ske med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring.

Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Udlejers ret til at opkræve/varsle acontobidrag ] praeceptivnormal § 42. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens forbrugsudgifter vedrørende varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen, jf. dog § 45 b. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det fremgår af lejelovens § 38, at udlejeren med 6 ugers varsel til en betalingstermin kan forlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag til dækning af sin andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning med varmt vand i de tilfælde, hvor udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Der gælder samme varsel for udlejerens krav om forhøjelse af løbende a conto-bidrag. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Af bestemmelsens stk. 3 fremgår, at de samlede bidrag for et år højst må opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for varmeregnskabsperioden.

Der findes tilsvarende bestemmelser i lejelovens § 46 k for så vidt angår vand og i § 46 s for så vidt angår køling.

Det foreslås i stk. 1 at sammenskrive bestemmelserne om udlejerens ret til at kræve, at lejeren skal betale a conto-bidrag til dækning af lejerens andel i de samlede udgifter til udlejerens leverance af varme og opvarmning af brugsvand, køling og vand. For så vidt angår leverancer af køling og vand, forudsættes det, at der er installeret egnede målere til måling af lejerens forbrug i alle lejemål, idet udlejeren ellers ikke kan kræve sine udgifter til vand og køling dækket ud over lejen.

Efter forslaget til lejelovens § 45 b kan lejeren dog undlade at betale a conto-bidrag, indtil udlejeren aflægger forbrugsregnskab, hvis dette ikke er fremsendt til lejeren senest 2 måneder efter fristen for aflæggelse af regnskab efter den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 43.

Krav om betaling af a conto-bidrag og af ændring af bidragets størrelse skal varsles over for lejerne med 6 ugers varsel til en betalingstermin."

[ Fordeling af aconto-betalinger ] Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 2 er det foreslået, at lejeren skal betale bidrag med lige store beløb i forbindelse med den almindelige lejebetaling. Hvor ofte der skal betales a conto-bidrag, vil således afhænge af, om der er aftalt månedsvis eller anden betaling af leje.

Dette svarer bortset fra henvisningen til den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 45 b til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende retstilstand."

[ Maks. acontobidrag ] Stk. 3. De samlede bidrag for 1 år for henholdsvis varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance. Ved forhøjelse af det løbende acontobidrag kan det månedlige bidrag højst forøges til 1/12 af den samlede udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 3 er der for at undgå unødige uenigheder mellem udlejer og lejere om a conto-betaling foreslået en præcisering af, hvorledes forhøjelse af a conto-bidraget i løbet af forbrugsregnskabsåret kan gennemføres.

Med forslaget gives der ikke adgang for udlejeren til i løbet af regnskabsåret at regulere det løbende a conto-bidrag således, at den samlede a conto betaling herved kommer til at dække den forventede udgift for hele det pågældende regnskabsår for henholdsvis varme og opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling. Forslaget giver således kun mulighed for, at udlejeren kan hæve a conto-bidraget for den resterende del af regnskabsåret. Bidraget kan ikke hæves så meget, at hele forhøjelsen dækkes ind i den resterende del af regnskabsåret. Der kan kun ske forhøjelse til et niveau, der ville skabe fuld dækning, hvis det højere bidrag kunne have været opkrævet for hele regnskabsåret.

Hvis udlejeren eksempelvis opkræver a conto-bidrag for vand hos en lejer for en forventet udgift på 6.000 kr. årligt, men udgifterne i løbet af regnskabsåret forventes at komme til at udgøre 7.200 kr. årligt, kan udlejeren hæve det månedlige a conto-bidrag fra 500 kr. til 600 kr. for den resterende del af regnskabsåret."

[ Frist for forbrugsregnskab ] praeceptivnormal § 43. Forbrugsregnskabet, jf. § 37, stk. 1, skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg, jf. § 37, stk. 1, nr. 1 og 2, skal regnskabet være kommet frem til lejerne, senest 3 måneder efter at udlejeren har modtaget endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter lejelovens § 40, stk. 1, 1. og 2. pkt., skal regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget.

Der er fastsat identiske regler for kølingsregnskaber i lejelovens § 46 u, stk. 1, 1. og 2. pkt.

I lejelovens § 46 l, stk. 1, 1. og 2. pkt., er der fastsat regler for udsendelse af vandregnskaber. Det fremgår heraf, at vandregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende levering af vand fra kommunen eller vandværket. Hvis udlejeren har besluttet, at regnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret, skal vandregnskabet udsendes samtidig med varmeregnskabet.

Det er foreslået, at der skal gælde ens bestemmelser for, hvornår regnskaber for varme og opvarmning af brugsvand, vandregnskaber og kølingsregnskaber skal aflægges over for lejerne.

Et forbrugsregnskab skal således som hovedregel være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter, at regnskabsåret er udløbet.

Hvis udlejeren modtager sin leverance fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal regnskabet dog som en undtagelse herfra være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning fra det kollektive forsyningsanlæg, hvis dette tidspunkt er senere end 4 måneder efter regnskabsårets afslutning. Udlejeren vil således ikke for at kunne anses for at have aflagt regnskab rettidigt være forpligtet til at aflægge forbrugsregnskabet over for lejerne tidligere end 4 måneder efter forbrugsregnskabsårets afslutning, uanset om 3 måneders-fristen for aflæggelse af regnskab, hvor leverancer kommer fra et kollektivt forsyningsanlæg, måtte ligge tidligere end den almindelige 4 måneders-frist.

Forslaget indebærer for vandregnskabet, at det skal være kommet frem til lejerne 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Herved kommer der i modsætning til den gældende regel i lejelovens § 46 l, stk. 1, til at gælde samme frist for udsendelse af vandregnskab som for varme- og kølingsregnskaberne, hvis varme og køling ikke leveres fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg."

[ Lejers adgang til forbrugsregnskabsbilag ] § 44. Når et forbrugsregnskab er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene til regnskabet på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter lejelovens § 40, stk. 2, skal udlejeren, når varmeregnskabet er udsendt, på lejerens forlangende give denne eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde. Det er ejendommens beliggenhed, der er afgørende i denne sammenhæng, ikke ejerens bopæl. Eksempelvis må Hovedstadsområdet opfattes som ét byområde.

Lejelovens § 46 l, stk. 2, og § 46 u, stk. 2, indeholder identiske bestemmelser for så vidt angår vand henholdsvis køling.

Det foreslås, at udlejeren, når varme- kølings- eller vandregnskabet er udsendt, på lejerens forlangende skal give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Dette svarer til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Krav til lejers indsigelse mod forbrugsregnskaber ] § 45. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod de enkelte forbrugsregnskaber, senest 6 uger efter at regnskabet er kommet frem til lejeren. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod regnskabet, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om efterbetaling i henhold til regnskabet.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det fremgår af lejelovens § 40, stk. 3, at lejeren skriftligt kan gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod varmeregnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til varmeregnskabet, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Tilsvarende bestemmelser om vandregnskaber er fastsat i lejelovens § 46 l, stk. 3, og om kølingsregnskaber i § 46 u, stk. 3.

Det er som en forenkling foreslået at sammenskrive bestemmelserne om lejernes og beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse mod regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand, kølingsregnskabet og vandregnskabet.

Det foreslås, at lejeren skriftligt kan gøre indsigelse mod det enkelte forbrugsregnskab senest 6 uger efter, at regnskabet er kommet frem til lejeren. Efter de gældende regler beregnes fristen fra tidspunktet for lejerens modtagelse af det enkelte forbrugsregnskab. Med forslaget kommer fristens beregning til at svare til beregningen af frister for lejerens indsigelse over for krav om lejeforhøjelse.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne efter forslaget på samtlige lejeres vegne inden for samme frist gøre indsigelse mod varmeregnskabet.

Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes.

Det er endvidere foreslået præciseret, at udlejeren i de tilfælde, hvor lejerne eller beboerrepræsentanterne gør indsigelse, og hvor der foreligger et efterbetalingskrav mod lejerne, skal indbringe sagen for huslejenævnet, hvis udlejeren vil fastholde sit krav i henhold til regnskabet for henholdsvis varme, køling og vand. Udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter udløbet af lejerens frist til at gøre indsigelse.

Det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende retstilstand."

[ Udlejers krav på tillægsbetaling ved for lidt aconto-bidrag ] § 45 a. Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned, efter at lejeren har modtaget de enkelte forbrugsregnskaber. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i tre lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter lejelovens § 41 kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget varmeregnskabet, hvis lejeren har betalt for lidt i a conto-bidrag. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Det fremgår af bestemmelsens stk. 2, at hvis lejeren har betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt.

Bestemmelsen i lejelovens § 46 v for kølingsregnskaber er indholdsmæssigt identisk med § 41. Lejelovens § 46 m om vandregnskaber indeholder ikke en adgang for lejeren til at dele tillægsbetalingen over 3 måneder, hvis tillægsbetalingen overstiger 3 måneders leje, men er i øvrigt indholdsmæssigt identisk med lejelovens § 41.

Det foreslås i stk. 1 som en forenkling, at der skal gælde samme regler om tillægsbetaling for varme-, kølings- og vandregnskaber.

Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, foreslås det, at udlejeren skal kunne kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget varmeregnskabet. Samtidig foreslås det for større tillægsbetalingskrav, at lejeren skal være berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, hvis tillægsbetalingskravet overstiger 3 måneders leje. Hvis lejeren er berettiget til at dele betalingen i 3 rater, forfalder første rate til det tidspunkt, hvor tillægsbetaling kan kræves.

Det foreslås dog, at hvis lejeren fraflytter, skal tillægsbetalingen uanset størrelse betales senest på fraflytningsdagen.

Forslaget indebærer, at hvis tillægsbetalingen for et vandregnskab overstiger 3 måneders leje, bliver lejeren berettiget til i modsætning til de gældende regler at dele tillægsbetalingen over 3 måneder. måneder. Det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende retstilstand."

[ Tilbagebetaling af for meget betalt aconto-bidrag ] Stk. 2. Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales lejeren eller fradrages i første lejebetaling, efter at forbrugsregnskabet er udsendt.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 2, at der skal gælde ens regler for regnskaber for varme og opvarmning af brugsvand, kølingsregnskaber og vandregnskaber, hvis lejeren har betalt for meget i a conto-bidrag. I så fald, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt, uanset beløbets størrelse.

Bestemmelsen svarer til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Virkning af for sent forbrugsregnskab ] § 45 b. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 43 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter lejelovens § 42 mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, hvis varmeregnskabet ikke er kommet frem til lejeren ved udløbet af den frist, der er angivet i § 40, stk. 1. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter denne frist, kan lejeren undlade at indbetale varmebidrag, indtil lejeren har modtaget varmeregnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt varmebidrag for den afsluttede varmeregnskabsperiode.

Bestemmelserne om tillægsbetaling for køling i § 46 x er identisk med § 42, mens den tilsvarende bestemmelse for vand i lejelovens § 46 n foreskriver, at retten til tillægsbetaling mistes, hvis vandregnskabet ikke er kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning fra kommunen eller vandværket for vandleverancen.

Det foreslås i stk. 1, at der skal gælde samme regler for, hvornår udlejeren mister retten til at kræve tillægsbetaling, for varme, opvarmning af brugsvand, vand og køling. Efter forslaget mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren for varme, opvarmning af brugsvand, køling henholdsvis vand, hvis forbrugsregnskabet for den pågældende leverance ikke er kommet frem til lejeren ved udløbet af fristen for fremsendelse af regnskab til lejerne.

Det fremgår at forslaget til lejelovens § 43, at forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets afslutning, eller senest 3 måneder efter udlejerens modtagelse af endelig afregning for leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, hvis denne frist er senere end 4 måneders-fristen.

Udlejeren mister således retten til at kræve tillægsbetaling, hvis regnskab ikke er fremsendt rettidigt."

[ Lejers rettigheder ved længere forsinkelser ] Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i § 43 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 2 er det foreslået, at lejeren kan undlade at indbetale a conto-bidrag, hvis ikke forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren senest 2 måneder efter fristen for rettidig aflæggelse af regnskab. Lejeren kan undlade at betale a conto-bidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og tillige har modtaget eventuelt for meget betalt a conto-bidrag for den regnskabsperiode, regnskabet vedrører.

Når udlejeren har aflagt forbrugsregnskabet, skal lejeren igen betale a conto-bidrag for fremtiden, men lejeren kan ikke forpligtes til at betale a conto-bidragene for den periode, hvor lejeren har undladt at betale. Lejerens betaling vil så skulle ske i forbindelse med udlejerens aflæggelse af forbrugsregnskab for den pågældende leverance, når regnskabsåret udløber.

Det er i forslaget til lejelovens § 42 fastsat, at der ikke er adgang for udlejeren til i løbet af regnskabsåret at regulere det løbende a conto-bidrag således, at den samlede a conto betaling herved kommer til at dække den forventede udgift for hele det pågældende regnskabsår for henholdsvis varme og opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling. Forslaget giver således kun mulighed for, at udlejeren kan hæve a conto-bidraget for den resterende del af regnskabsåret.

Forslaget indebærer, at a conto-betalingen som følge af, at lejeren i en periode ikke har indbetalt bidrag på grund af udlejerens manglende regnskabsaflæggelse, ikke kan hæves så meget, at hele forhøjelsen dækkes ind af den forhøjede a conto-betaling i den resterende del af regnskabsåret.

Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand bortset fra de konsekvenser for tillægsbetaling og a conto-bidrag vedrørende vandregnskaber, der er en følge af forslaget til lejelovens § 43 om rettidig fremsendelse af vandregnskab."

[ Udlejers rettigheder ved undskyldelige fejl i forbrugsregnskabet ] § 45 c. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl ikke medtaget en udgiftspost på forbrugsregnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af det overførte beløb.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren efter lejelovens § 43 til det følgende varmeregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift. Hvis fejlen består i en fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne, skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Udlejeren kan kræve tillægsbetaling og skal tilbagebetale på samme måde som efter lejelovens § 41

Indholdsmæssigt identiske bestemmelser findes i lejelovens § 46 o om vandregnskaber og i § 46 y om kølingsregnskaber.

Det foreslås som en forenkling, at der skal gælde ens regler for forbrugsregnskaberne for glemte udgiftsposter i regnskaberne.

Det foreslås derfor i stk. 1, at hvis udlejeren som følge af en undskyldelig fejl har glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab, til det følgende varmeregnskab. Der stilles krav om, at udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.

Bestemmelsen svarer til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand."

[ Fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne ] Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder § 45 a og § 45 b, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 2 foreslås det, at udlejeren ved fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne snarest skal rette fejlen ved skriftligt at meddele det til de berørte lejere.

Det er uafklaret i retspraksis, om de almindelige frister for aflæggelse af regnskab gælder ved fejlagtig udgiftsfordeling. Før ændringen af lejeloven i 1975 antoges det ved henvisningen til fristerne for regnskabsaflæggelse, at en ændret udgiftsfordeling i et nyt regnskab skulle ske inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelsen, hvis udlejeren ville bevare sin ret til tillægsbetaling. Det fremgik ikke af bemærkningerne til loven, om der var tilsigtet en ændring i forhold til reglerne i 1967-loven.

Det foreslås derfor, at ændring af regnskabet skal være foretaget inden for de frister for aflæggelse af regnskab, som er fastsat i den foreslåede bestemmelse i § 43, hvis udlejeren vil bevare sin mulighed for at kræve tillægsbetaling hos lejerne. Med forslaget afklares den bestående usikkerhed om, hvornår udlejeren skal have aflagt et nyt forbrugsregnskab som følge af fejlagtig udgiftsfordeling.

Det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende retstilstand."

[ El og opvarmningsgas: Tilsvarende regler gælder ] udgangspunkt § 45 d. Bestemmelserne i §§ 36-45 c vedrørende varme og opvarmning af brugsvand finder tilsvarende anvendelse for andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas, og for udlejerens leverance af el til lejerens forbrug i lejemålet til andet end opvarmning, jf. dog stk. 2.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det fremgår af lejelovens § 45, stk. 1, at reglerne i §§ 36-44 finder tilsvarende anvendelse for andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas, og for udlejerens leverance af el til lejerens forbrug i lejemålet til andet end opvarmning. Udlejeren kan dog kræve, at lejeren fremtidig betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af elektricitet til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.

Det foreslås i stk. 1, at de foreslåede regler i lejelovens §§ 36-45 c om udlejerens leverance af varme og opvarmning af brugsvand skal finde tilsvarende anvendelse for andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas.

Hvis udlejeren har opsat solceller eller en vindmølle, medfører dette ikke, at udlejer kan stå som direkte leverandør af el til lejers individuelle forbrug. Udlejeren kan i den situation ikke få betaling for den strøm, udlejeren selv producerer via vindmølle eller solceller, men udlejeren kan få refunderet sine udgifter til køb af el i de perioder, hvor solceller og vindmølle ikke leverer tilstrækkelige mængder strøm til at dække forbruget. Leverancen fra solceller og vindmøller betales gennem den forbedringsforhøjelse, lejerne har fået i forbindelse med opsætningen af solceller m.v. Udlejer vil endvidere kunne afkræve lejerne samme udgift som udlejers udgift til målerleje.

Det foreslås, at lejers betaling for el, der leveres af udlejer til individuelt forbrug i lejemålet til andet end opvarmning, skal være omfattet af det samme regelsæt som gælder for betaling for varme."

[ El til andet end opvarmning: Kun fordeling efter måler ] modifikation Stk. 2. Leverer udlejeren el til andet formål end opvarmning, kan der kun ske fordeling ud fra godkendte individuelle elektricitetsmålere.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det er efter det foreslåede stk. 2 en betingelse for separat opkrævning hos de enkelte lejere, at der anvendes godkendte individuelle el-målere. I denne situation består således ikke de i den foreslåede lejelovens § 40 omtalte muligheder for fordeling efter bruttoetageareal eller rumfang."

[ Krav på betaling af el direkte til elselskab ] Stk. 3. Udlejeren, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan uanset stk. 1 kræve, at lejeren fremover betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af el til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Forslaget i stk. 3 indebærer, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne på lige fod med udlejeren kan kræve, at afregning af lejemålets elforbrug fremtidig skal ske på grundlag af afregningsmålere. Herefter skal lejeren afregne sit individuelle forbrug direkte med elselskabet. Samtidig skal udlejeren som konsekvens heraf nedsætte lejen med et beløb, der svarer til den eludgift, der indgik i lejen.

Krav om overgang til individuel afregning af el efter forslaget i stk. 3 vil være underlagt de begrænsninger, der er i ejendommens muligheder for at få opsat individuelle målere.

Det fremgår af forslaget til lejelovens § 41, stk. 4, at installation af målere anses for en forbedring. Dette vil således også gælde for opsætning af målere til elektricitet."

[ Ufravigelighed ] § 46. Bestemmelserne i § 36, stk. 1 og 2, § 37, stk. 3-5, og § 39, stk. 3, kan ikke fraviges.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I lejelovens § 46 er angivet, at bestemmelserne om opkrævning af udgifter til udlejerens leverance af varme og varmt vand, herunder at udgifter hertil ikke kan indeholdes i lejen, kun kan fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Endvidere er angivet, at lejelovens 39, stk. 3, om regnskabsperioden ved forsyning fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg ikke kan fraviges ved aftale, ligesom de bestemmelser, der ikke kan fraviges til skade for lejeren, er angivet. De vedrører den maksimale størrelse af a conto-bidrag og reglerne om aflæggelse af regnskab og a conto-betaling m.v.

I lejelovens § 46 p er tilsvarende angivet, at bestemmelserne om opkrævning af udgifter til udlejerens leverance af vand, herunder at udgifter hertil ikke kan indeholdes i lejen, når der er installeret målere, kun kan fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Endvidere er i lejelovens § 46 p angivet, at bestemmelserne i lovens kapitel VII B ikke kan fraviges til skade for lejerne.

I lejelovens § 46 z er angivet, at bestemmelserne om opkrævning af udgifter til udlejerens leverance af køling, herunder at udgifter hertil ikke kan indeholdes i lejen, når der er installeret målere, kun kan fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Endvidere er i lejelovens § 46 z angivet, at § 46 t, stk. 3, om at kølingsregnskabsåret skal følge det kollektive kølingsforsyningsanlægs regnskabsår, ikke kan fraviges ved aftale, ligesom de bestemmelser, der ikke kan fraviges til skade for lejeren, er angivet. De vedrører bestemmelsen i § 46 s, stk. 3, om den maksimale størrelse af a conto-bidrag og reglerne i §§ 46 u-46 y om aflæggelse af regnskab og a conto-betaling m.v.

Lejeforhold om lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse er ikke omfattet af lejelovens regler, men af reglerne i lov om erhvervslokaler m.v. Det foreslås derfor, at bestemmelserne i lejelovens § 46, stk. 1, § 46 p, stk. 1, og § 46 z, stk. 1, ikke medtages i kapitel VII, da de må anses for overflødige.

Det er i stk. 1 foreslået at angive, hvilke bestemmelser i kapitlet der ikke kan fraviges.

Bestemmelserne i § 36, stk. 1 og 2, om udlejerens muligheder for at få sine udgifter til leverance af varme, opvarmning af brugsvand, vand og køling refunderet af lejeren ud over lejen, kan således ikke fraviges. Bestemmelserne i § 39, stk. 3, om, at regnskabsåret for varme- og kølingsregnskaber skal følge regnskabsåret for det kollektive forsyningsanlæg, hvis leverancen af varme og opvarmning af brugsvand henholdsvis køling sker fra et kollektivt forsyningsanlæg, kan heller ikke fraviges."

Stk. 2. De øvrige bestemmelser i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 2, at der skal gælde samme regler om, i hvilket omfang reglerne for varme-, vand- og kølingsregnskaber ved aftale kan fraviges til skade for lejeren. Det foreslås, at der skal være mulighed for at fravige bestemmelserne i kapitlet i samme omfang, som de gældende regler i lejelovens kapitel VII B om vandregnskaber kan fraviges. Herved sikres det, at der kommer til at gælde samme regler for, i hvilket omfang reglerne ved aftale kan ændres.

Det foreslås således, at de bestemmelser i kapitel VII, der ikke er ufravigelige, ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren."

[ Energimærkning, udarbejdelse af ] § 46 a. Har en godkendt energikonsulent udarbejdet energimærkning, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal udlejeren orientere lejerne herom og på en lejers forlangende give denne eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå dette materiale og eventuelle bilag hertil.

[ Beboerrepræsentants forslag om arbejder ] Stk. 2. Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan foreslå gennemførelse af arbejder, der er angivet i en energiplan i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, når der samtidig anvises mulighed for finansiering og dækning af de driftsudgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse.

[ Store varmeudgifter: Lejernes krav på udførelse af anbefalede forbedringer ] Stk. 3. Leverer udlejeren varme og opvarmning af brugsvand, og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest udsendte varmeregnskab for et år halvdelen af lejen for den pågældende periode, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i en energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Foreligger der ikke energimærkning med tilhørende energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan lejerne, såfremt forholdet er omfattet af 1. pkt., kræve, at udlejeren gennemfører en sådan energimærkning. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 58, stk. 4.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Under nr. 23 er det foreslået, at udlejerens leverance af opvarmning benævnes leverance af varme og opvarmning af brugsvand for at præcisere, at der ikke er tale om en vandleverance, men om en opvarmningsleverance.

Det foreslås derfor, at der i lejelovens § 46 a anvendes samme terminologi."

[ Lejers krav på at få kommunen til at genetablere varme ] § 46 b. Undlader en udlejer, som skal levere varme og opvarmning af brugsvand, jf. § 36, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og afhjælper han ikke straks mangelen efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning for udlejerens regning, herunder kan kommunen indfri restancer, der er til hinder for fortsat levering.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Under nr. 23 er det foreslået, at udlejerens leverance af opvarmning benævnes leverance af varme og opvarmning af brugsvand for at præcisere, at der ikke er tale om en vandleverance, men om en opvarmningsleverance.

Det foreslås derfor, at der i lejelovens § 46 b anvendes samme terminologi.

Det foreslås samtidig, at kommunen kan indfri en restance for at få genetableret varmeforsyningen. I lighed med lejelovens bestemmelser om levering af el og vand til ejendommen er der i lejeloven regler, som sikrer ejendommens forsyning med energi til opvarmning. Kommunen skal efter lovens § 45, stk. 3, § 46 b, stk. 1, og § 46 q, stk. 1, sikre leveringen af henholdsvis el, energi til opvarmning og vand, hvis disse leveringer er afbrudt. I lejelovens bestemmelser om udlejerens levering af el og vand, er der udtrykkelig taget højde for, at der kan være situationer, hvor kommunen må indfri en restance for at få genoptaget leveringen af el til ejendommen, hvis elforsyningen er blevet afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren. En tilsvarende hjemmel findes ikke i lejelovens bestemmelse om kommunens adgang til at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning.

Det forhold, at der i de gældende regler ikke er hjemmel til, at kommunen kan indfri en restance, kan være til hinder for, at kommunen kan sikre, at ejendommens forsyning med energi til opvarmning genoptages.

Hvis der er tale om, at ejendommen opvarmes ved oliefyr, kan kommunen sikre genoptagelse af leveringen uden at indfri eventuelle restancer blot ved at rette henvendelse til et andet olieselskab. Denne mulighed foreligger imidlertid ikke i forhold til eksempelvis varmeforsyning fra et fjernvarmeværk, hvor der ikke er mulighed for at skifte til en anden leverandør. Genoptagelsen af varmeforsyningen vil derfor i denne situation kræve indfrielse af restancen, hvis leverandøren ikke vil acceptere at genoptage forsyningen, ved at kommunen stiller sikkerhed for betaling af fremtidige varmeleverancer.

Efter de gældende regler i § 46 b, stk. 1, har kommunen pligt til at sørge for varme til beboerne, hvis udlejer forsømmer pligten hertil. Kommunen får med forslaget mulighed for at genetablere forsyningen ved at indfri restancer.

Der er ikke tilsigtet en ændring i den gældende retstilstand, hvorefter det forudsættes, at sikringen af energiforsyningen skal være en enkeltstående foranstaltning og altså ikke af permanent karakter.

For de beløb, som kommunen lægger ud, herunder til indfrielse af restancer, har kommunen efter lovens § 46 b, stk. 3, samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter."

[ Kommunens genetablering af el/vand ] Stk. 2. Bliver el- eller vandforsyningen til en ejendom, hvor udlejeren skal levere el eller vand, afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed for udlejerens regning sikre, at el- og vandforsyningen genoptages.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter bestemmelserne i lejelovens § 45, stk. 4-6, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed for udlejerens regning sikre, at elforsyningen genoptages. Det er en betingelse herfor, at udlejeren leverer el til lejeren, at leverancen bliver afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren, og at udlejeren ikke straks har afhjulpet manglen efter lejerens påkrav herom.

Beløb, som kommunen har lagt ud efter lejelovens § 45 forrentes efter rentelovens bestemmelser fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen kræve 149 kr. (2014) med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb over 1.000 kr. Rente og gebyr har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter og kan inddrives efter samme regler som ejendomsskatter.

Lejelovens § 46 b indeholder regler om kommunens pligt til at forsyne en ejendom med energi til opvarmning i de tilfælde, hvor en udlejer, der skal levere varme og varmt vand, undlader at forsyne den og ikke afhjælper den manglende forsyning efter påkrav fra lejeren.

Lejelovens § 46 q indeholder tilsvarende regler vedrørende udlejerens afbrydelse af vandforsyningen.

Det foreslås, at bestemmelserne i lejelovens § 45, stk. 4-6, og § 46 q om kommunens pligt til at sikre elforsyningen henholdsvis vandforsyningen til en ejendom, hvor udlejeren skal levere el henholdsvis vand, men har afbrudt forsyningen på grund af manglende betaling, indarbejdes i lejelovens § 46 b om kommunens pligt til at sikre varmeforsyningen.

Det foreslås således i et nyt stk. 2 at sammenskrive lejelovens § 45, stk. 4, og § 46 q, stk. 1, med samme indhold som efter de gældende regler. Stk. 2 kommer herved til at indeholde bestemmelserne om kommunens pligt til at sikre leverancen af el og vand i samme omfang som efter de gældende regler.

Det er i stk. 2, der bliver stk. 3, foreslået, at bestemmelsen skal vedrøre forrentning og gebyr for de beløb, som kommunen har lagt ud til sikring af forsyningen med varme, opvarmning af brugsvand, vand og el. Dette sker ved en henvisning til beløb, som kommunen har lagt ud efter § 46 b, stk. 1 og 2.

Den foreslåede ændring i stk. 3, der bliver stk. 4, er en konsekvens af indsættelsen af et nyt stk. 2 i § 46 b."

[ Forrentning og gebyrer af kommunens udlagte beløb ] Stk. 3. Beløb, som kommunen har lagt ud efter stk. 1 og 2, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 2. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt.1) i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

[ Fortringsret for kommunens udlagte beløb ] Stk. 4. Beløb efter stk. 3 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

Kapitel VII A

Lejerens betaling til fællesantenne og adgangtil elektroniske kommunikationstjenester m.v.

[ Udlejers krav på forbedring mv. vedr. radio/TV mv. ] praeceptivnormal § 46 c. Er ejendommen forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse, eller har ejendommen programforsyning udefra, kan udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Det samme gælder for ejendommens forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, som ifølge aftale med lejerener forpligtet til at bidrage til fællesantenneanlægget eller til den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester. I ejendomme, hvor lejeren har individuelt valg af programudbud eller elektroniske kommunikationstjenester, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer eller de elektroniske kommunikationstjenester, lejeren har adgang til. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 46 f.

[ Godtgørelse af udlejers udgifter ] Stk. 2. Har udlejeren efter aftale med lejerenetableret eller forbedret ejendommens programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse for udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at udføre efter anden lovgivning. Udlejer kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester kan ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig vedligeholdelse, jf. §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Der kan ikke beregnes lejeforhøjelse efter § 58 for etablering og forbedring af fællesantenner.

[ Udgifter er pligtig pengeydelse ] Stk. 3. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.

Se § 93.

[ Ophør af fælles programsignal el. kommunikationstjenester ] praeceptivnormal § 46 d. Leverer udlejeren fælles programsignaler eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, kan udlejeren uanset modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer leveringen af fælles programsignaler eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen til ophør.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 46 f.

[ Udlejers tilsidesættelse af forpligtelser ] Stk. 2. Har udlejeren gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af fællesantenneanlægget eller den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v., kan lejeren med virkning for fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage de programsignaler eller den fælles adgang til elektroniske kommunikationstjenester, som udlejeren foranstalter fordelt i ejendommen.

[ Huslejenævnets kompetence vedr. § 46c - d ] praeceptivnormal § 46 e. Huslejenævnet afgør uenighed imellem lejeren og udlejeren vedrørende §§ 46 c og 46 d.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 46 f.

[ Opkrævet for meget ] Stk. 2. Efter lejerens anmodning skal huslejenævnet afgøre, om udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter § 46 c, stk. 1. Har udlejeren efter nævnets afgørelse opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte tilbage. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

[ Ufravigelighed ] § 46 f. Bestemmelserne i § 46 c kan ikke fraviges til skade for lejeren. Bestemmelserne i §§ 46 d og 46 e kan ikke fraviges.

§§ 46 g, 46 h og 46 i (Ophævet).

Kapitel VII B

Udgifter til vand m.v.

§ 46 j. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

Følgende overgangsregler fremgår af 2015-lovændringen (hvorefter reglerne i Kap. VII B om vand og VII C om køling blev ændret og flyttet til det nye kapitel VII):

"[Ændringslovens] § 1, nr. 23 og 24, finder anvendelse på forbrugsregnskaber vedrørende udlejerens leverancer af varme og opvarmning af brugsvand, vand og køling, hvor forbrugsregnskabsåret begynder den 1. juli 2015 eller senere. For forbrugsregnskaber, hvor forbrugsregnskabsåret begynder før den 1. juli 2015, finder de hidtil gældende regler i kapitel VII, VII B og VII C i lov om leje anvendelse."

§ 46 k. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 l(Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 m(Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 n. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 o(Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 p(Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 q(Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)


Kapitel VII C

Udgifter til køling m.v.

§ 46 r. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

Følgende overgangsregler fremgår af 2015-lovændringen (hvorefter reglerne i Kap. VII B om vand og VII C om køling blev ændret og flyttet til det nye kapitel VII):

"[Ændringslovens] § 1, nr. 23 og 24, finder anvendelse på forbrugsregnskaber vedrørende udlejerens leverancer af varme og opvarmning af brugsvand, vand og køling, hvor forbrugsregnskabsåret begynder den 1. juli 2015 eller senere. For forbrugsregnskaber, hvor forbrugsregnskabsåret begynder før den 1. juli 2015, finder de hidtil gældende regler i kapitel VII, VII B og VII C i lov om leje anvendelse."

§ 46 s. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 t. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 u. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 v. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 x. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 y. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 46 z. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

Kapitel VIII

Ændring af lejevilkår

[ Lejeforhøjelse til "det lejedes værdi" ] praeceptivnormal § 47. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Forslaget er en konsekvens af, at det i nr. 42 og 43 bl.a. er foreslået at ophæve den gældende gyldighedsbetingelse om inddragelse af beboerrepræsentanterne forud for krav om lejeforhøjelse efter lejelovens § 47."

a) lejeforhøjelser efter § 58, stk. 3 og 4, og § 62 b og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b,

b) lejeforhøjelse efter § 58 a og aftalte forbedringer efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,

c) lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010,

d) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,

e) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedringer,

f) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,

g) lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse, og

h) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i litra d dog ikke anvendelse.

[ Sammenligning med andre lejemål ] Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål, der er forbedret efter § 58, stk. 3, og § 62 b, samt lejemål omfattet af kapitel VIII A, § 53, stk. 3-5, og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor by- og boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse eller en aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer.

[ Tidligst lejeforhøjelse efter 2 år ] Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

[ Lejeforhøjelse uanset uopsigelighed ] Stk. 4. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

[ Leje for ustøttede private plejeboliger ] § 47 a. Lejen for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, skal til enhver tid være fastsat således, at den svarer til det lejedes værdi, som fastsættes ved en sammenligning med støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen efter reglerne i § 47, stk. 2, 1. pkt. Ved fastsættelse af lejen ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Stk. 2. Krav om lejeforhøjelse, jf. stk. 1, kan varsles en gang årligt.

Stk. 3. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

Stk. 4. Overstiger lejen det lejedes værdi efter stk. 1, kan lejeren forlange lejen nedsat hertil.

Stk. 5. Nedsættes lejen efter stk. 4, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

[ Varsel for lejeforhøjelse ] praeceptivnormal § 48. Lejeforhøjelse efter § 47 eller § 47 a kan gennemføres med 3 måneders varsel.

§ 47 og § 47a vedrører forhøjelse til det lejedes værdi.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 53.

[ Krav til varsling (skriftlighed mv.) ] Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

[ Lejers indsigelser ] Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til ham. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

[ Foreløbig lejeforhøjelse ved indsigelser ] Stk. 4. Indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejeren af for meget erlagt leje forrentes fra betalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 6, stk. 3.

[ Nedsættelse af lejen ] praeceptivnormal § 49. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Se også § 47 om forhøjelse af lejen.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 53.

[ Hensyn ved lejenedsættelse ] Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, skal der tages hensyn til de i § 47, stk. 2, nævnte omstændigheder.

Se § 47.

[ Tilbagebetaling af leje ] Stk. 3. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

[ Frist for lejenedsættelsessag ] Stk. 4. Sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

[ Beboerrepræsentants krav om nedsættelse ] Stk. 5. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.

[ Ustøttede private plejeboliger ] Stk. 6. Bestemmelserne i stk. 1-3 gælder ikke for ustøttede private plejeboliger.

[ Ejendomsskatter, lejeforhøjelse pga. ] praeceptivnormal § 50. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 53.

Er den andel af lejen, der efter de hidtil gældende regler afsættes på en vedligeholdelseskonto til hvidtning, tapetsering og maling af lejligheden, større end det beløb, der er fastsat i § 22, opretholdes den højere afsætning, indtil udlejeren kræver lejeforhøjelse efter §§ 47, 50 eller 58, jf. § 119.

[ Fordeling af forhøjelse ] Stk. 2. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke er fastsat nogen leje - lejeværdi. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene er gældende, fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 10 og 11 i denne lov.

[ Varsel ved forhøjelse ] Stk. 3. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

[ Krav til forhøjelse (skriftlighed mv.) ] Stk. 4. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

[ Lejers indsigelsesadgang ] Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

[ Forhøjelse pga. nye afgifter ] praeceptivnormal § 51. Reglerne i § 50 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

Se § 50.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 53.

[ Vej- og kloakbidrag mv. ] Stk. 2. Reglerne i § 50 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale beløbet kontant.

[ Udgifter til projektmateriale mv. ] Stk. 3. Reglerne i § 50 gælder også udgifter til projektmateriale udarbejdet af en byggesagsrådgiver, jf. § 4, stk. 1, 2. og 3. pkt., i lov om privat byfornyelse, såfremt der ikke på baggrund af projektmaterialet indgås aftale om privat byfornyelse. Udlejeren kan, når udgiften er betalt, udligne denne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 12 måneder har dækket udlejerens udlæg med sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen kan dog alene opkræves med lige store beløb hos de lejere, som i fællesskab med ejeren har udpeget byggesagsrådgiveren efter § 4 i lov om privat byfornyelse, og lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.

[ Udgifter til konsulentbistand ] Stk. 4. Bestemmelserne i stk. 3 finder ligeledes anvendelse for udgifter til dækning af konsulentbistand i henhold til § 4 b, stk. 1, 2. pkt., i lov om privat byfornyelse.

[ Lejenedsættelse pga. skatter, afgifter mv. ] praeceptivnormal § 52. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 50 og 51 nævnte skatter, afgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 53.

[ Krav om skriftlig meddelelse ] Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem til ham.

[ Ufravigelighed ] udgangspunkt § 53. Reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

[ Regulering på anden måde ] udgangspunkt Stk. 2. Der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Forarbejder

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter de gældende regler har parterne ved lejeaftalens indgåelse mulighed for at træffe aftale om, at lejen skal udvikle sig på en bestemt måde - efter en såkaldt trappelejeklausul. Heri ligger, at der kan aftales lejeforhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.

Det foreslås, at muligheden for at indsætte en trappelejeklausul i lejeaftalen afskaffes. I stedet foreslås indført mulighed for, at det kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Der foreslås ingen ændringer i bestemmelsens anvendelsesområde. Det indebærer, at lejemål, hvor lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, også fremover kan reguleres efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt., dog ikke efter en trappelejeaftale, men efter udviklingen i nettoprisindekset.

Lejemål, hvor lejen fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje, vil fortsat være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringslovens kapitel II-IV. For disse ejendomme henvises til lovforslagets § 2, nr. 8, hvor det foreslås, at udlejeren i stedet for at regulere lejen efter boligreguleringslovens § 7 i perioder på 2 år ad gangen kan regulere lejen efter nettoprisindeks og på den måde opnå en administrativ lettelse i administrationen af ejendommen.

Det vil sige, at det foreslåede § 53, stk. 2, 2. pkt., omfatter lejeaftaler, der er omfattet af lejelovens §§ 47-52, småejendomme omfattet af boligreguleringslovens kapitel IV A samt lejeaftaler, hvor lejen fastsættes frit.

Med forslaget om at indføre mulighed for at regulere huslejer efter nettoprisindeks i disse ejendomme opretholdes en mulighed for at gennemføre lejeforhøjelser på en nem måde, idet den årlige lejeforhøjelse kan ske ved, at udlejeren blot sender en skriftlig meddelelse til lejeren.

Aftale om regulering efter nettoprisindeks gælder i hele lejeperioden, medmindre andet aftales. Der foreslås altså ikke for de omfattede ejendomme samme 2 års begrænsning, som i den foreslåede § 9 a i boligreguleringsloven er foreslået for lejemål, hvor huslejen er fastsat omkostningsbestemt.

Lejeren kan også fremover gøre indsigelse mod lejens størrelse og eventuelt indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Den foreslåede adgang til at aftale regulering af lejen efter nettoprisindeks får virkning fra lovens ikrafttræden. Dermed åbnes mulighed for, at parterne i såvel eksisterende som nye lejeaftaler kan aftale, at lejen fremover reguleres efter nettoprisindeks.

Med forslaget ændres ikke ved eksisterende trappelejeaftaler."


Overgangsregler

Af 2015-ændringsloven fremgår flg. overgangsregel om stk. 2, 2. pkt.:

"[Ændringslovens] § 1, nr. 34 og 36, finder anvendelse på lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden, og på lejeaftaler indgået før lovens ikrafttræden, hvis der efter lovens ikrafttræden aftales ændringer i reguleringen af lejen."

[ Nyere ejendomme (efter 1991) ] modifikation Stk. 3. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Lejefastsættelsen i nyopførte ejendomme (ibrugtaget efter 1991)

UP: De almindelige regler om lejefastsættelse i lejeloven og boligreguleringsloven gælder, hvis ejendommen er en beboelseslejlighed, der første gang er taget i brug efter 1991 (det er ikke tilstrækkeligt, at ejendommen blot er genopbygget fra grunden med undtagelse af fundamentet).

U: Aftalt fravigelse af det almindelige lejefastsættelsesregler.

UU: Tilsidesættelse af urimelig leje, jf. AFTL § 36 (men ellers ingen øvre grænse).

Lejelovens § 53 eller boligreguleringslovens § 15a?

- Lejemålet er beliggende i en omkostningsbestemt ejendom: Boligreguleringslovens § 15a finder anvendelse.
- Lejemålet er beliggende i en småejendom: Lejelovens § 53 finder anvendelse, jf. BRL § 29c, 1. 1. og 5. pkt.

Se også boligreguleringslovens § 15a.

Begrænsninger i adgangen til regulering
Det kan aftales, at lejen kan reguleres efter nettoprisindekset eller via en trappeklausul, men ikke begge reguleringsformer samtidig, jf. lejelovens § 53, stk. 6.

[ Erhvervslejemål ] modifikation Stk. 4. Ligeledes kan §§ 47-52 fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Som led i forenklingen foreslås det at affatte formuleringerne om gyldighedsbetingelsen ens i § 53, stk. 4, 3. pkt., og stk. 5, 3. pkt. Der er ikke med forslaget tilsigtet nogen realitetsændring."

[ Nyindrettede beboelseslejligheder el. tagetager ] modifikation Stk. 5. Endvidere kan §§ 47-52 fraviges ved udlejning til helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

Stk. 6. Lejeforhøjelse for de af stk. 3-5 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Forarbejder

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter de gældende bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven har udlejeren i en række forskellige situationer mulighed for at fastsætte en fri husleje for beboelseslejligheder. I lejelovens § 53, stk. 6, er fastsat bestemmelse om, at det kan aftales, at lejen for disse lejemål skal udvikle sig på en bestemt måde. Der kan enten aftales en regulering efter en såkaldt trappelejeklausul eller efter nettoprisindeks.

De nævnte bestemmelser omhandler lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991, hvor lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes eller var indrettet til erhvervsformål samt når lejeaftalen angår beboelse, der er nyindrettet i en tagetage m.fl.

Det foreslås, at muligheden for at indsætte en trappelejeklausul afskaffes. Forslaget indebærer, at alene de eksisterende muligheder for at regulere lejen efter nettoprisindeks opretholdes, mens muligheden for at aftale en trappelejeklausul afskaffes.

For at undgå unødige tvister om, hvorvidt der vil kunne aftales alternative reguleringsformer for de af § 53, stk. 6, omfattede lejemål, foreslås indsat et »alene«, således at det klart fremgår af bestemmelsen, at der lovligt kun kan aftales en regulering af lejen efter nettoprisindeks og ikke efter nogen andre reguleringsprincipper.

Lejeren kan også fremover gøre indsigelse mod lejens størrelse og eventuelt indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Den foreslåede adgang til alene at kunne aftale regulering af lejen efter nettoprisindeks får virkning fra lovens ikrafttræden. Dermed åbnes mulighed for, at parterne i såvel eksisterende som nye lejeaftaler kan aftale, at lejen fremover reguleres efter nettoprisindeks.

Med forslaget ændres ikke ved eksisterende trappelejeaftaler."


Overgangsregler

Af 2015-ændringsloven fremgår flg. overgangsregel (muligheden for trappeleje blev afskaffet i 2015-ændringen):

"[Ændringslovens] § 1, nr. 34 og 36, finder anvendelse på lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden, og på lejeaftaler indgået før lovens ikrafttræden, hvis der efter lovens ikrafttræden aftales ændringer i reguleringen af lejen."

Kapitel VIII A

Lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri

[ Lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri ] praeceptivnormal § 53 a. For ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, kan lejen fastsættes således, at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse med tillæg af afkastningen af ejendommens værdi.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 53 d.

[ Forrentning ] Stk. 2. Som afkastning kan beregnes den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.

[ Driftsudgifter ] Stk. 3. Driftsudgifterne efter stk. 1, og forrentningen efter stk. 2, 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering kan dog ikke ske af driftsudgifter omfattet af §§ 50-52.

[ Fordeling af leje ] Stk. 4. Lejen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes værdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.

[ Varsling af lejeforhøjelse ] Stk. 5. Lejeforhøjelse efter stk. 2, og 3, kan gennemføres med 3 måneders varsel.

[ Krav til lejeforhøjelsen (skriftllighed mv.) ] Stk. 6. Kravet og lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

[ Lejerens indsigelsesadgang ] Stk. 7. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

[ Udlejere omfattet af realrenteafgiftsloven ] praeceptivnormal § 53 b. For ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan lejen uanset ejendommens finansiering fastsættes til samme beløb, som lovligt kan opkræves efter § 53 a for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 53 d.

[ Opførsel finansieret af lov om indeksregulerede realkreditlån ] praeceptivnormal § 53 c. §§ 47-49 finder ikke anvendelse for lejemål i ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån. Det samme gælder for lejemål i ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt lejefastsættelsen sker efter § 53 b eller efter §§ 5 og 7, jf. § 9, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 53 d.

[ Ufravigelighed ] § 53 d. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale.

[ Kommunalbestyrelseskrav vedr. sociale boliger ] § 53 e. Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at ejere af ejendomme, hvor lejefastsættelse sker efter dette kapitel, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver.

[ Byfornyelsesloven mv. ] Stk. 2. § 65, stk. 1-3, og § 66 i lov om byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende anvendelse.

Kapitel IX

Udlejerens adgang til det lejede

[ Udlejers adgang til lejemålet ] § 54. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

Om udlejers adgang til at bese det lejde i forbindelse med lejers fraflytning, se § 97.

Hvis udlejer vil beholde nøgler til lejemålet i lejeperioden, skal dette være aftalt.

Bestemmelsen indebærer ikke en adgang til at skaffe sig adgang til lejemålet efter forgodtbefindende. Skaffer udlejer sig uberettiget adgang til lejemålet kan der foreligge ulovlig selvtægt. Udlejer kan dog evt. søge at få adgang til lejligheden med fogedens hjælp.

[ Varsling af arbejder ] praeceptivnormal § 55. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 57.

[ Arbejder: Væsentlig ulempe ] Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

[ Uopsættelige reparationer ] Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

[ Hensyntagen til lejer mv. ved arbejder ] § 56. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 57.

[ Ufravigelighed ] § 57. Reglerne i §§ 55 og 56 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel X

Forbedringer m.v.

[ Forhøjelser pga. forbedringer ] § 58. Har udlejeren under iagttagelse af § 65, stk. 2-4, forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Forslagene er en konsekvens af, at det i nr. 43 bl.a. er foreslået at ophæve den gældende gyldighedsbetingelse i § 66, stk. 1, litra a, om inddragelse af beboerrepræsentanterne forud for iværksættelse af forbedringer, der vil medføre lejeforhøjelse for beboelseslejemålene, og at det i nr. 42 er foreslået at erstatte denne regel med sanktionerede bestemmelser for inddragelse af beboerrepræsentanterne."

[ Passende forrentning ] Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring o. lign.

Stk. 3. For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Ministeren for by, bolig og landdistrikter fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.

[ Forhøjelse efter privat byfornyelse ] Stk. 4. Har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 46 a, stk. 3, kan han forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.

[ Udgifter dækket af Grundejernes Investeringsfond ] Stk. 5. Har udlejeren udført foranstaltninger efter lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, kan han i stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter stk. 1 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse.

[ Øget kapacitet: Forsynings- og afløbsledninger ] Stk. 6. Den del af udgiften til en forbedring af beboelseslejlighederne, der kan dækkes ved udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond efter § 63 e, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, medregnes ikke ved beregning af lejeforhøjelserne efter stk. 1.

Stk. 7. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer.

§ 58 a. I lejemål, hvor der er indgået aftale mellem udlejeren og lejerne efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan der aftales en lejeforhøjelse, der beregnes på grundlag af de samlede udgifter til de gennemførte energibesparende arbejder, der er omfattet af aftalen efter den nævnte lovs kapitel 6 a, jf. dog stk. 4. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige, hvad der er aftalt på grundlag af huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse, som lejerne har modtaget efter § 50 e, stk. 1, nr. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, medmindre aftalen er tiltrådt af samtlige lejere, jf. samme lovs § 50 e, stk. 2.

Stk. 2. I ejendomme, der indeholder såvel lejemål, der helt eller delvis er udlejet til beboelse, som lejemål, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, som vedrører begge typer af lejemål.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til de aftalte arbejder, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.

Stk. 4. Såfremt det er aftalt mellem udlejer og lejere, at der til gennemførelse af de energibesparende arbejder anvendes beløb afsat efter §§ 22 samt § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, eller efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller støtte efter anden lovgivning, kan den del af udgiften, som herved dækkes, ikke medregnes ved beregning af lejeforhøjelse efter stk. 1.

Stk. 5. Lejeforhøjelsen fordeles indbyrdes på de lejemål, der er omfattet af stk. 1, i forhold til de omfattede lejemåls andel af det samlede bruttoetageareal af de lejemål, der lovligt helt eller delvis kan anvendes til beboelse.

Stk. 6. Hvis en aftale om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger efter reglerne i kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer er ugyldig eller ophæves, finder §§ 58, 59 og 59 a og § 27 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene anvendelse. Er arbejderne iværksat på det tidspunkt, hvor aftalens bortfald konstateres, finder § 59 a og § 65, stk. 2-4, og §§ 23-26 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene dog ikke anvendelse.

Stk. 7. § 59, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 8. Såfremt der ydes indfasningsstøtte efter §§ 50 f-50 h i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal det af varslingen fremgå, at indfasningsstøtten er fradraget ved beregningen af lejeforhøjelsen. Aftrapning af indfasningsstøtten, jf. § 50 h, stk. 2, i samme lov, skal fremgå af varslingen.

Stk. 9. Senere lejeforhøjelser, der udelukkende skyldes regulering af indfasningsstøtten efter § 50 h, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.

[ Varsling af forbedringsforhøjelser ] § 59. Lejeforhøjelse efter § 58 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

[ Krav til varsel (skriftlighed mv.) ] Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

[ Krav på foreløbig lejeforhøjelse ] Stk. 3. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

[ Frist for byggeregnskab ] Stk. 4. Huslejenævnet kan på begæring af en lejer fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.

[ Lejers indsigelsesadgang ] Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til ham. I ejendomme med beboerrepræsenation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse, jf. dog § 59 a, stk. 3 og 6.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Forslaget er en konsekvens af, at bestemmelserne i den gældende lejelovs §§ 59 a-59 e og den gældende boligreguleringslovs §§ 25 a- 25 e om forhåndsgodkendelse samles i en nyaffattelse af § 59 a."


§ 59 a. Huslejenævnet kan på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves i tilfælde omfattet af stk. 2-6.

Stk. 2. Afgørelse efter stk. 1 kan træffes, inden der iværksættes forbedringer, herunder ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, der vil medføre en lejeforhøjelse, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med et projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og en beregning af den ønskede lejeforhøjelse.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede § 59 a, stk. 2, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 a, stk. 1, og 2. Bestemmelsen indebærer mulighed for, at udlejer (og lejere) kan få forhåndsgodkendt et forbedringsprojekt, for så vidt angår den lejeforhøjelse, dette vil kunne medføre.

Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art, en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne samt beregning af den ønskede lejeforhøjelse.

Muligheden for at indhente en forhåndsgodkendelse kan stimulere udlejere til en større forbedringsindsats i den eksisterende boligmasse, idet udlejeren med en forhåndsgodkendelse vil kunne foretage en mere præcis vurdering af et påtænkt forbedringsarbejdes rentabilitet. Med en forhåndsgodkendelse er der på forhånd taget stilling til den lejeforhøjelse, forbedringen vil kunne medføre i modsætning til den situation, hvor udlejere kan være tilbageholdende med at iværksætte forbedringsprojekter, fordi det kan være vanskeligt at foretage præcise beregninger af den efterfølgende lejeforhøjelse.

Muligheden for at indhente en forhåndsgodkendelse har samtidig en gunstig virkning på såvel det nuværende som det fremtidige vedligeholdelsesbehov, idet der almindeligvis i forbedringsarbejder indgår vedligeholdelse i større eller mindre omfang."

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Bestemmelserne i §§ 59 a og 59 b erstatter bestemmelserne i lov om leje §§ 59 a-59 d.

Det foreslås i § 59 a, stk. 1, at udlejeren kan anmode huslejenævnet om at forhåndsgodkende lejens størrelse i de situationer, der er omfattet af bestemmelsens stk. 2-6.

Bestemmelserne finder anvendelse på både uregulerede og regulerede lejemål."

Stk. 3. Afgørelse efter stk. 1 kan træffes, inden udlejeren iværksætter ombygningsarbejder vedrørende indretning af en eller flere beboelseslejligheder i en tagetage, som ikke tidligere har været indrettet til beboelse, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med det projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og oplysning om den ønskede fremtidige leje.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede § 59 a, stk. 3, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 b, stk. 1 og 2. Bestemmelsen giver mulighed for, at udlejer kan få huslejenævnets forhåndsgodkendelse af huslejen inden han iværksætter ombygningsarbejder, der indebærer indretning af en eller flere beboelseslejligheder i en tagetage, som ikke tidligere har været indrettet til beboelse.

Da et projekt om indretning af lejligheder i en tagetage er forbundet med betydelige udgifter, gives udlejer mulighed for, inden ombygningsarbejdet iværksættes, at gøre sig bekendt med størrelsen af den leje, der vil kunne opkræves, hvis arbejderne gennemføres i overensstemmelse med det projektmateriale, huslejenævnet har lagt til grund for forhåndsgodkendelsen."

Stk. 4. Afgørelse efter stk. 1 kan træffes, inden ejeren af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen. Denne adgang gælder dog kun for ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere, der på ansøgningstidspunktet ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede § 59 a, stk. 4, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 d. Bestemmelsen giver mulighed for, at en ejer af en enkelt ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening har mulighed for at få godkendt den leje, som de påtænker at udleje boligen for. Der er som udgangspunkt tale om personer uden særlig kendskab til lejelovgivningen, og det er ikke almindeligt, at disse ejere antager den professionelle rådgivning, som udbydes af advokater, ejendomsformidlere og lignende. Dette har i praksis medført, at der ofte sker udlejning til en husleje, som overstiger det, som lejelovgivningen giver mulighed for. Klager lejeren over huslejen til huslejenævnet, nedsætter nævnet - ofte helt uventet for ejeren - den aftalte leje med virkning for fremtiden og i nogle tilfælde med tilbagevirkende kraft.

Forhåndsgodkendelse af lejen for denne type af lejeforhold, hvorefter ejeren kan anmode huslejenævnet om at fastsætte den leje, som lovligt kan opkræves for den pågældende lejlighed, giver således disse ejere mulighed for at sikre sig imod en sådan uforudset lejenedsættelse, og at vurdere, om det er hensigtsmæssigt at leje ud.

Forhåndsgodkendelsen omfatter ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger, og er således rettet imod de »uprofessionelle ejere«, som ikke driver udlejning erhvervsmæssigt.

Huslejenævnet kan kun ændre den forhåndsgodkendte leje ved en senere sag imellem ejeren og kommende lejere, hvis der foreligger ændrede forhold, jf. forslagets § 59 b, stk. 4.

Udlejeren har mulighed for at indbringe huslejenævnets forhåndsgodkendelse for boligretten efter de gældende regler indenfor ankefristen. Efter udløbet af ankefristen er afgørelsen fra huslejenævnet endelig, og udlejer vil dermed være afskåret fra at kræve nævnets forhåndsgodkendelse ændret. Under en efterfølgende boligretssag vil huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejen kunne have bevismæssig vægt, fordi huslejenævnets afgørelse er truffet under medvirken af sagkyndige medlemmer.

Udlejer har i overensstemmelse med lejelovgivningens almindelige regler mulighed for at regulere lejen efterfølgende ved ændrede forhold."

Stk. 5. Afgørelse efter stk. 1 kan træffes, inden udlejeren iværksætter ombygningsarbejder efter bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, hvis der er foretaget reservation af investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Huslejenævnet kan forlange dokumentation for, at der er reserveret investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede § 59 a, stk. 5, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 b, stk. 1 og 2. Bestemmelsen giver mulighed for, at udlejeren kan få huslejenævnets forhåndsgodkendelse af huslejen, inden han iværksætter ombygningsarbejder efter bestemmelserne i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændring, hvis der er foretaget reservation af investeringsramme efter lov om privat byfornyelse.

Den gældende lovs bestemmelse i § 59 b, stk. 4, 2. pkt., om at huslejenævnet kan forlange de oplysninger forelagt, som er nødvendige for sagens behandling, er ophævet som overflødig, idet forholdet er dækket af de generelt gældende bestemmelser herom i boligreguleringslovens § 40, stk. 2, 2. pkt.

Den gældende lovs bestemmelser i § 59 b, stk. 1 og 2, omfatter mulighed for forhåndsgodkendelse af lejen vedrørende ombygningsarbejder efter kapitel 5 i den tidligere lov om byfornyelse. Da ombygningsarbejder efter den tidligere lov om byfornyelse ikke længere kan iværksættes, foreslås det, at bestemmelserne om forhåndsgodkendelse vedrørende disse arbejder ophæves som overflødige."

Stk. 6. Afgørelse efter stk. 1 kan træffes, inden der for lejemål, der helt eller delvis er udlejet til beboelse, og for uudlejede lejemål, der lovligt helt eller delvis kan anvendes til beboelse, iværksættes forbedringsarbejder efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, der vil medføre en lejeforhøjelse. Huslejenævnets afgørelse skal omfatte lejeforhøjelse foretaget såvel efter § 58, stk. 1 og 2, som efter § 58 a.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede § 59, a, stk. 6, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 e, stk. 1 og 2. Bestemmelsen giver hjemmel til, at udlejeren kan få huslejenævnets forhåndsgodkendelse af hvilken lejeforhøjelse, der kan kræves efter gennemførelsen af energibesparende arbejder omfattet af en aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, samt hvilken lejeforhøjelse, der kan gennemføres for forbedringerne efter de almindelige regler i lejelovens § 58, stk. 1-2. Forhåndsgodkendelse efter denne bestemmelse er en gyldighedsbetingelse for aftalen med lejerne efter kapitel 6 a i byfornyelsesloven, idet lejerne skal have mulighed for at vurdere de energimæssige konsekvenser af aftalen.

Den gældende lovs bestemmelse i § 59 e, stk. 3, om at huslejenævnet kan forlange de oplysninger forelagt, som er nødvendige for sagens behandling, er ophævet som overflødig, idet forholdet er dækket af de generelt gældende bestemmelser herom i boligreguleringslovens § 40, stk. 2, 2. pkt.

Den gældende lovs bestemmelse i § 59 e, stk. 4, om indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten, (ankenævnet i København), er ophævet som overflødige, idet forholdet er dækket af de generelt gældende regler herom i boligreguleringslovens §§ 43 og 44."

§ 59 b. Samtidig med indbringelse for nævnet efter § 59 a, stk. 2, skal udlejer fremsende oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse til de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede § 59 b, stk. 1,svarer til den gældende lovs § 59 a, stk. 2. Når en udlejer påtænker at gennemføre forbedringsarbejder, herunder forbedringsarbejder i forbindelse med sammenlægning af lejligheder, skal han samtidig med, at han anmoder huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af lejen efter den foreslåede § 59 a, stk. 2, oplyse de lejere, der er berørt af forbedringsarbejderne, om forbedringsarbejdets art samt oplyse lejeforhøjelsens forventede størrelse."

Stk. 2. Har huslejenævnet givet forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2 eller 3, skal udlejer, hvis lejeren fremsætter indsigelse mod lejens størrelse, indbringe sagen for nævnet inden 6 uger efter udløbet af lejerfristen i § 59, stk. 5, 1. pkt.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede § 59 b, stk. 2, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 a, stk. 3, 1. pkt., og § 59 c, stk. 3, 1. pkt. Bestemmelsen vedrører udlejerens pligt til at indbringe lejens størrelse for huslejenævnet i sager, hvor huslejenævnet har givet forhåndsgodkendelse efter forslagets § 59 a, stk. 2 og 3, hvis lejeren fremsætter indsigelse mod lejens størrelse.

Indbringes lejen for huslejenævnet i sager, hvor der er givet forhåndsgodkendelse, er huslejenævnet bundet af sin tidligere afgørelse om lejeforhøjelsens størrelse, jf. forslagets § 59 b, stk. 3. Huslejenævnet, er således afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte lejeforhøjelse, medmindre ændrede forhold, fx ændring i renteniveau eller forbedringens kvalitet og udførelse gør en justering i opad- eller nedadgående retning påkrævet.

Nævnet er endvidere frit stillet med hensyn til at vurdere lejeforhøjelsen, hvis udlejer har udført forbedringer, der adskiller sig fra det projektmateriale m.v., som nævnet oprindeligt har taget stilling til ved forhåndsgodkendelsen.

Klage over den af huslejenævnet trufne afgørelse i forbindelse med en sag om forhåndsgodkendelse kan af udlejeren såvel som af lejerne indbringes for boligretten efter de gældende regler i boligreguleringslovens §§ 43 og 44 om indbringelse af huslejenævnsafgørelser for boligretten (i København via ankenævnet)."

Stk. 3. For de enkelte lejemål, som huslejenævnet har truffet afgørelse om efter § 59 a, stk. 5, afgør nævnet på udlejerens anmodning, når ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står i rimeligt forhold til den opnåede kvalitet. Nævnet afgør ligeledes, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af den i medfør af § 2, stk. 3, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse fastsatte positivliste, og om den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse med bestemmelsen i § 5 a i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal vedlægges et ombygningsregnskab med oplysning om de afholdte og dokumenterede udgifter og lejestigninger fordelt på de enkelte lejemål attesteret af en registreret eller statsautoriseret revisor.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede § 59 b, stk. 3, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 b, stk. 3, og stk. 4, 3. pkt. Bestemmelsen vedrører lejemål, hvor udlejeren har fået huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejen efter den foreslåede § 59 a, stk. 5. Udlejeren kan efter at have gennemført arbejder med hjemmel i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse anmode om huslejenævnets afgørelse af, om de ombygningsudgifter, der er udført, står i rimeligt forhold til den opnåede kvalitet, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af den i medfør af § 2, stk. 3, i lov om privat byfornyelse fastsatte positivliste, og om den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse med bestemmelsen i § 5 a i lov om privat byfornyelse.

De gældende bestemmelser i § 59 b, stk. 3, og stk. 4, 3. pkt. 2, omfatter mulighed for indbringelse af sager om gennemførte ombygningsarbejder efter kapitel 5 i den tidligere lov om byfornyelse. Da ombygningsarbejder efter den tidligere lov om byfornyelse ikke længere kan iværksættes foreslås det, at bestemmelserne om forhåndsgodkendelse vedrørende disse arbejder ophæves som overflødige."

Stk. 4. Huslejenævnet kan kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte leje efter § 59 a, stk. 2-6, hvis der er tale om ændrede forhold.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede § 59 b, stk. 4, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 a, stk. 3, 2. pkt., § 59 c, stk. 3, 2. pkt. og § 59 e, stk. 3, 2. pkt. Bestemmelsen indebærer, at hvis lejen indbringes for huslejenævnet i sager, hvor der er givet forhåndsgodkendelse efter den foreslåede bestemmelse i § 59 a, stk. 2-6, er huslejenævnet bundet af sin tidligere afgørelse om lejeforhøjelsens størrelse. Huslejenævnet, er således afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte lejeforhøjelse, medmindre ændrede forhold, fx ændringer i renteniveau, forøgede udgifter eller yderligere nødvendige arbejder gør en justering i opad- eller nedadgående retning påkrævet. Bestemmelsen indebærer således, at nævnet kan godkende en højere leje, hvis værdien af det lejede er forøget. Omvendt udelukker bestemmelsen ikke, at nævnet fastholder eller nedsætter den godkendte leje, hvis det viser sig at værdien af det lejede efter ombygningen er den samme eller lavere end forudsat ved forhåndsgodkendelsen.

Hvis udlejer har udført forbedringer, der adskiller sig fra det projektmateriale m.v., som nævnet oprindelig har taget stilling til ved forhåndsgodkendelsen, er huslejenævnet frit stillet med hensyn til at vurdere lejeforhøjelsen."

Stk. 5. Huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2-6, skal træffes, senest 2 måneder efter at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 39, stk. 3, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den foreslåede § 59 b, stk. 5, svarer til den gældende lovs § 59 f. Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet i situationer omfattet af §§ 59 a-e skal træffe afgørelse om forhåndsgodkendelse inden for en frist på 2 måneder, efter nævnet har modtaget bemærkninger i forbindelse med partshøring efter § 39, stk. 3, eller modtaget svar på spørgsmål efter § 40, stk. 4, i boligreguleringsloven."

§ 59 c. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)


§ 59 d. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 59 e. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 59 f. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

[ Forhøjelser pga. gårdrydning ] § 60. Har udlejeren efter pålæg i medfør af byggeloven gennemført en gårdrydning, kan den udgift, der er godkendt af kommunalbestyrelsen, udlignes gennem en lejeforhøjelse på 10 pct. af udgiften. Medfører gårdrydningen øgede udgifter til renholdelse og vedligeholdelse, kan i lejeforhøjelsen yderligere medtages et passende beløb, der er godkendt af kommunalbestyrelsen hertil.

[ Varsel mv. ] Stk. 2. Reglerne i § 50, stk. 3, 1. pkt., og stk. 4-5, finder tilsvarende anvendelse.

Se § 50.

[ Udgifter: Kollektiv varmeforsyning ] § 61. Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan han forlange, at lejeren over 10 år godtgør ham ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.

[ Varsel mv. ] Stk. 2. Reglerne i §§ 50, stk. 3, 1. pkt., og stk. 4 og 5, og 59, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Se § 50 og § 59.

[ Varmeanlæg: Rådighed over kælder/loft ] § 62. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

[ Forbedringer udført af lejer: Godtgørelse ] § 62 a. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Socialministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af disse arbejder. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 70 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 80.

[ Pligt til forudgående anmeldelse ] Stk. 2. Lejeren skal forudgående anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejer. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 29, stk. 10, finder tilsvarende anvendelse.

[ Rimelighedskrav mv. ] Stk. 3. Forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, f.eks. særlige luksusprægede eller særlige energiforbrugende arbejder. Lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod, og begrundelsen herfor.

[ Beregning af godtgørelse ] Stk. 4. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejer kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejer kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

[ Godtgørelsens størrelse ] Stk. 5. Godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 13.938 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 110.252 kr. Godtgørelse på mindre end 2.788 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om merværdiafgift (momsloven), og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

[ Godtgørelse for flere forbedringer ] Stk. 6. Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.

[ Nedskrivning af godtgørelse ] Stk. 7. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejer og udlejer under hensyn til arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.

[ Udlejers udbetaling af godtgørelse ] Stk. 8. Godtgørelsen udbetales af udlejer ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 99, stk. 3. Udlejer kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejer.

[ Ny lejers betaling ] Stk. 9. I nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 58. Ved genudlejningen efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 58.

[ Lejers fraflytning ] Stk. 10. Flytter en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejer efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejer, jf. stk. 8.

[ Aftale om forbedringsarbejder ] § 62 b. Uanset bestemmelsen i § 58, stk. 1, og bestemmelsen i § 27, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene kan udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse. Aftalen skal være skriftlig, og det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter nærværende bestemmelse. Lejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i § 59 a, stk. 2. Lejeren kan endvidere anmode kommunalbestyrelsen om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse efter denne bestemmelse.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Forslaget er en konsekvens af, at bestemmelserne i den gældende lejelovs §§ 59 a-59 e og den gældende boligreguleringslovs §§ 25 a- 25 e om forhåndsgodkendelse samles i en nyaffattelse af § 59 a."

[ Udlejers oplysningspkigt vedr. forhåndsgodkendelse ] Stk. 2. Udlejeren skal, forinden aftale indgås, orientere lejeren om muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 1, 3. pkt., og udtalelse vedrørende boligstøttemæssige konsekvenser, jf. stk. 1, 4. pkt. Har udlejer ikke inden aftalens indgåelse givet lejeren oplysninger herom, er aftalen ugyldig. Aftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold ophører.

[ Aftalt godtgørelse for andre forbedringsarbejder ] § 63. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter den gældende § 63 kan lejeren og udlejeren aftale, at lejeren har en udvidet råderet i forhold til råderetten efter § 62 a. Parterne kan efter § 63 aftale, at der ydes lejeren godtgørelse for andre forbedringsarbejder end de, der er omfattet af den almindelige råderet.

Bestemmelsen giver ikke lejeren større rettigheder, end lejeren og udlejeren frit kan aftale om lejerens gennemførelse af forbedringer og godtgørelse herfor ved fraflytning.

Da bestemmelsen derfor er overflødig, foreslås den ophævet."

Kap. X A

Konto for forbedringer i Grundejernes Investeringsfond

[ Afsætte beløb til GI ] § 63 a. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås helt at ophæve ordningen med konto for forbedringer i lejelovens kapitel X A, hvorefter ejere af ejendomme taget i brug før 1970, som indeholder mere end to beboelseslejligheder, og som ikke er omfattet af §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal afsætte et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal.

Beløbet skal bindes i Grundejernes Investeringsfond og kan kun bruges til forbedring af beboelseslejlighederne. Hensættelserne kan udlejeren opkræve over huslejen.

Efter de gældende regler kan udlejeren, uanset reglerne i lejelovens kapitel X A, ensidigt gennemføre forbedringer af de pågældende ejendomme og opkræve forbedringsforhøjelse herfor.

Med henblik på at forenkle reglerne foreslås det derfor, at ordningen med binding i Grundejernes Investeringsfond af hensættelser til forbedringer i uregulerede ejendomme ophæves.

For så vidt angår udbetaling af saldoen på eksisterende konti og ejendomme med negativ saldo på kontoen, henvises til overgangsbestemmelserne i lovens § 5, stk. 3."


Af 2015-lovændringen fremgår desuden følgende:

"For ejendomme, der pr. 1. juli 2015 ikke længere er omfattet af reglerne i kapitel X A i lov om leje, jf. § 1, nr. 45, udbetales det på kontoen efter § 63 a i samme lov indestående beløb efter reglerne i kapitel X A i samme lov. Der kan ikke varsles forbedringsforhøjelse for ejendomme omfattet af 1. pkt., før indestående beløb på kontoen efter § 63 a i lov om leje er udbetalt. Huslejenævnet træffer afgørelse om tilsidesættelse af forbedringsforhøjelse opkrævet i strid med 2. pkt. For konti med negativ saldo fortsætter udlejeren med at opkræve og afsætte beløb efter §§ 63 a og 63 b i lov om leje, indtil kontoen er udlignet. Når saldoen på kontoen er udbetalt eller udlignet, skal lejen nedsættes tilsvarende. Huslejenævnet træffer afgørelse om nedsættelse af lejen efter 4. pkt."

§ 63 b. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 63 c. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 63 d. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 63 e. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 63 f. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 63 g. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

§ 63 h. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

Kapitel XI

Beboerrepræsentation

[ Ret til at udpege beboerrepræsentant ] praeceptivnormal § 64. I ejendomme med mindst 6 beboelseslejemål har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.

Se også BEK nr 709 af 09/09/1997 (bekendtgørelse om beboerrepræsentation).

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 68.

Reglerne i kap. XI og i § 73 finder ikke anvendelse i ejendomme, der inden 1. marts 1975 er erhvervet af en kommune eller et godkendt saneringsselskab, og som er omfattet af en godkendt saneringsplan, jf. § 118.

[ Afstemning om beboerrepræsentant ] Stk. 2. Ved oprettelsen af beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.

[ Lejeres beføjelser; talsmænd ] Stk. 3. I ejendomme med mindre end 6 og mere end 2 udlejede beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser som beboerrepræsentationen i andre ejendomme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejerne. Talsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.

[ Ophævelse af beboerrepræsentation ] Stk. 4. Er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk. 5 og 6. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2.

[ Tvivl om beboerrepræsentation ] Stk. 5. Såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.

[ Bortfald af beboerrepræsentation efter 2 år ] Stk. 6. Beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.

[ Beboerrepræsentation hvis mindst 13 beboelseslejligheder ] Stk. 7. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der oprettes beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst 13 beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme.

[ Krav: Udlejer ejer mindst 6 lejligheder ] Stk. 8. I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation for lejere, hvis udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen.

[ Andelsboligforeninger ] Stk. 9. I en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere.

[ Socialministeren fastsætter regler ] Stk. 10. Socialministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation.

[ Beboerrepræsentanters rettigheder ] praeceptivnormal § 65. Formålet med ordningen med beboerrepræsentation er at give lejerne mulighed for at vælge repræsentanter, som kan varetage lejernes interesser i forholdet til udlejeren og være forhandlingspart over for udlejeren. Som et led heri er det et væsentligt formål med ordningen, at den medvirker til at sikre det bedst mulige grundlag for samarbejdet imellem lejerne og udlejeren i den enkelte ejendom. Med henblik på at sikre et godt og konstruktivt samarbejde om forhold af fælles interesse i ejendommen, skal udlejeren og beboerrepræsentanterne derfor bestræbe sig på at sikre et højt gensidigt informationsniveau om dispositioner vedrørende ejendommen. Udlejeren bør for at fremme samarbejdet inddrage beboerrepræsentanterne i alle spørgsmål, der er af væsentlig betydning for lejerne i ejendommen. Beboerrepræsentanterne kan

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås at ændre den gældende § 65 således, at bestemmelsen udformes som en formålsbestemmelse i stedet for som en bestemmelse, der giver beboerrepræsentanterne umiddelbare rettigheder.

Den gældende bestemmelse indeholder en række regler, som giver beboerrepræsentanterne ret til at få udleveret ejendommens driftsregnskab, at drøfte forskellige spørgsmål, at blive orienteret om ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionær, at være rådgivende i bestemte relationer, at foreslå forbedringer, at føre tilsyn med planlægningen af alle større arbejder i ejendommen, at få adgang til regnskabsmateriale og andre bilag, når sådanne arbejder er udført, og at få tilsendt udkast til driftsbudget for ejendommen. Endvidere skal udlejeren holde beboerrepræsentanterne orienteret om lejeres klager over andre lejere samt om genudlejning i ejendommen.

Reglerne er alle uden sanktioner, hvilket indebærer, at beboerrepræsentanterne vil skulle rejse en retssag, hvis man vil gøre rettigheden gældende over for en udlejer, som ikke overholder reglerne. En sådan fremgangsmåde er uhensigtsmæssig, da der vil være tale om en økonomisk belastende og tidskrævende opgave, som ikke i videre omfang egner sig til at blive varetaget af en beboerrepræsentation bestående af almindelige lejere uden særlige forudsætninger for at være parter i sådanne sager.

Dertil kommer, at flere af reglerne har et indhold, som ikke indeholder pligter eller rettigheder for parterne. Der kræves for eksempel ikke lovhjemmel for, at en beboerrepræsentant kan fremkomme med råd eller forslag til udlejeren, når der ikke er pligt for udlejeren til at følge rådet.

Det foreslås derfor, at bestemmelsen omformuleres, så den indeholder en generel beskrivelse af formålet med beboerrepræsentation. Hensigten hermed er at tilskynde parterne i lejeforholdet til at indgå i et konstruktivt og frugtbart samarbejde. Det indgår således i formålet at medvirke til, at der i de enkelte ejendomme skabes gode samarbejdsrelationer imellem lejerne og udlejeren, så konflikter så vidt muligt undgås. Et centralt formål med beboerrepræsentationsordningen er at lette samarbejdet imellem lejerne og udlejeren, idet udlejeren med ordningen kan kommunikere med beboerrepræsentanterne i stedet for hver enkelt lejer. For lejerne indebærer ordningen den fordel, at dialogen med udlejeren foregår via lejere, som har påtaget sig at repræsentere alle lejere, og dermed må formodes at sætte sig ind i de forhold, som er vigtige for lejerne i ejendommen.

På denne baggrund vurderes det at være særdeles vigtigt, at reglerne om beboerrepræsentanternes kompetence er klare og meningsfulde, så der ikke opstår tvister om forståelsen og udmøntningen af reglerne, som hindrer et godt samarbejde. Det er af helt central betydning for ordningens gavnlige virkning, at parterne indgår positivt og konstruktivt i samarbejdet i ejendommen i en åben og imødekommende dialog.

I stk. 1 er der foreslået enkelte regler om udlejerens løbende orientering til beboerrepræsentanterne om visse forhold i ejendomme, herunder om, hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den, om udlejerens ansættelse og afskedigelser af ejendomsfunktionærer og om genudlejning af lejligheder i ejendommen. Reglerne er alene formuleret som hensigtserklæringer, som udlejeren bør iagttage efter nærmere aftale med beboerrepræsentanterne."

1) få oplysning om, hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den,

2) drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren,

3) blive holdt orienteret, når der foretages genudlejning af lejligheder i ejendommen, og

4) blive holdt orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.

Stk. 2. Inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m² bruttoetageareal, skal udlejeren med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen. Mødet skal afholdes, inden iværksættelsen varsles, dog senest 2 uger før forbedringsforhøjelsen varsles. Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2015-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Ikrafttrædelse

§ 65, stk. 2-4, i lov om leje som affattet ved 2015-lovændringen (§ 1, nr. 46) træder i kraft den 1. januar 2016.

Forarbejder

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 2-4 er der foreslået nærmere regler om inddragelse af beboerrepræsentanterne i gennemførelsen af forbedringsarbejder. De foreslåede regler gælder for alle ejendomme, hvor der er oprettet beboerrepræsentation. Det er hensigten, at de foreslåede regler skal erstatte de gældende regler i § 66, som foreslås ophævet, jf. nærmere nedenfor under bemærkningerne til nr. 43.

I stk. 2 er det foreslået, at udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation, inden der varsles iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal indkalde beboerrepræsentanterne til et møde. Indkaldelsen skal være skriftlig. Forslaget omfatter såvel fælles forbedringer som forbedringer i den enkelte bolig. Udlejerens pligt til at inddrage beboerrepræsentanterne udløses, så snart forbedringerne har et sådan omfang, at grænsebeløbet er overskredet for en eller flere af lejerne. For at sikre, at mødet i alle tilfælde skal afholdes inden der varsles forbedringsforhøjelse for de pågældende større forbedringsarbejder, herunder for arbejder, hvor der ikke er krav om varsling af iværksættelse, foreslås, at mødet senest skal indkaldes til afholdelse 2 uger før varsling af forbedringsforhøjelsen.

For en lejlighed på 80 m2 vil dette indebære, at en forbedringsforhøjelse, der tilsammen med andre forbedringsforhøjelser i de seneste 3 år overstiger 400 kr. pr. måned, udløser et krav om inddragelse af beboerrepræsentanterne. Det foreslåede grænsebeløb findes at have en hensigtsmæssig størrelse i forhold til at afgrænse større forbedringsarbejder, hvor det vil være relevant at inddrage beboerrepræsentanterne.

Mødet med beboerrepræsentanterne skal afholdes med henblik på, at udlejeren orienterer og drøfter de påtænkte forbedringsarbejder med beboerrepræsentanterne med udgangspunkt i det udarbejdede udbudsmateriale og et overslag over forbedringsforhøjelsen. Udlejeren skal forud for mødet fremsende materiale i skriftlig form. Mødet skal indkaldes med et rimeligt varsel, som efter omstændighederne ikke bør være kortere end 2 uger. Det skal afholdes i ejendommen eller på et sted i nærheden af ejendommen, som ikke udgør en hindring for beboerrepræsentanternes deltagelse.

For ejendomme, som er omfattet af boligreguleringslovens § 24, der indeholder regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder, bør den foreslåede procedure indarbejdes i varslingsproceduren, da de sammenfaldende krav kan opfyldes i én og samme proces. For forbedringsarbejder, der ikke skal varsles iværksat efter boligreguleringslovens § 24 men alene efter lejelovens § 55, skal mødet afholdes inden denne varsling.

I ejendomme, hvor boligreguleringsloven ikke er gældende, vil afholdelse af møde skulle ske inden der kan varsles iværksættelse og dermed adgang til det lejede efter § 55. Er der tale om arbejder udenfor det lejede, vil mødet skulle indkaldes med rimelig frist og afholdes senest 2 uger før der varsles forbedringsforhøjelse.

Det foreslåede svarer til den gældende § 66, stk. 2, idet beløbsgrænsen dog foreslås ændret fra ombygningsudgifter, der overstiger 20 kr. pr. m2 bruttoetageareal, til forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal."

Stk. 3. Hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, skal udlejeren senest på det i stk. 2 nævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.

Ikrafttrædelse

§ 65, stk. 2-4, i lov om leje som affattet ved 2015-lovændringen (§ 1, nr. 46) træder i kraft den 1. januar 2016.

Forarbejder

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 3 er det foreslået, at udlejeren, hvis forbedringsarbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, i henhold til tilbudslovens § 4, stk. 3, senest på ovennævnte møde skal opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst en bydende i licitationen. Udlejeren skal med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen. Det foreslåede svarer til den gældende § 65, stk. 3.

Det følger af det foreslåede, at det i stk. 2 nævnte møde i tilfælde, hvor arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, vil skulle afholdes med rimeligt varsel forud for licitationens afholdelse, idet en sådan typisk afholdes i god tid før der varsles iværksættelse af forbedringsarbejderne."

Stk. 4. Overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter stk. 2 og 3, kan lejeforhøjelsen ikke opkræves.

[ Repræsentations ret til at ytre sig inden forhøjelser ] udgangspunkt praeceptivnormal § 66. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

Forarbejder

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den gældende § 66 indeholder en række regler om beboerrepræsentanternes rettigheder. Det følger således af stk. 1, at det er en gyldighedsbetingelse, at beboerrepræsentanterne høres med 3 ugers frist forud for udlejerens krav om lejeforhøjelse efter § 47 og forud for udlejerens iværksættelse af forbedringsarbejder, som vil medføre lejeforhøjelse. Udlejeren er ikke forpligtet til helt eller delvist at følge de bemærkninger, som beboerrepræsentanterne måtte fremkomme med.

Disse regler foreslås ophævet og erstattet af de under nr. 42, foreslåede regler om inddragelse af beboerrepræsentanterne i forbindelse med iværksættelse af større forbedringsarbejder samt af de foreslåede regler om forhøring af beboerrepræsentanterne ved varsling af omkostningsbestemt husleje i store ejendomme, jf. § 2, nr. 11.

De gældende § 66, stk. 2-4 indeholder regler om indkaldelse af beboerrepræsentanterne til orienteringsmøde i forbindelse med iværksættelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, som overstiger 20 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Endvidere er der fastsat regler om, at udlejeren skal tilbyde, at beboerrepræsentanterne udpeger mindst én bydende, hvis de nævnte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder udbydes i bunden licitation, jf. dagældende licitationslov, og indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen. Endelig skal udlejeren under arbejdernes gennemførelse indkalde beboerrepræsentanterne til byggemøder og efterfølgende til afleveringsforretning og kontroleftersyn. Reglernes overholdelse er ikke sanktioneret.

Disse regler foreslås erstattet af den under nr. 42, foreslåede ordning om beboerrepræsentanternes mulighed for at pege på en bydende, hvis større forbedringsarbejder udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, samt ret til at blive indkaldt til deltagelse i licitationsforretningen.

De gældende § 66, stk. 5 og 6 indeholder regler om, at beboerrepræsentanterne hvert år skal indkaldes til en bygningsgennemgang sammen med udlejeren med henblik på at fastlægge en vedligeholdelsesplan, og om gennemførelse af uopsættelige arbejder uden overholdelse af fristen efter stk.1. Reglernes overholdelse er ikke sanktioneret.

Reglerne foreslås erstattet af den foreslåede ordning om inddragelse af beboerrepræsentanterne i ejendommens vedligeholdelse, jf. § 2, nr. 19.

Der er i § 5, stk. 2, foreslået en overgangsregel for de i nr. 42, foreslåede bestemmelser om inddragelse af beboerrepræsentanterne i forbindelse med gennemførelse af større forbedringsarbejder. Overgangsordningen indebærer, at ikrafttrædelsen udskydes til 1. januar 2016. For at sikre, at der i denne periode stadig er regler om inddragelse af beboerrepræsentanterne i forbindelse med gennemførelse af forbedringsarbejder, er der i lovens § 5, stk. 7, foreslået en overgangsregel for nærværende forslag, som opretholder reglen i lejelovens § 66, litra b indtil 1. januar 2016. Der henvises nærmere til bemærkningerne til de to nævnte overgangsregler."


Overgangsregler

Af 2015-lovændringen fremgår flg. overgangsregel:

"Uanset § 1, nr. 47, finder § 66, stk. 1, litra b, i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 14. august 2010, fortsat anvendelse indtil den 1. januar 2016."
Ikrafttrædelse

§ 65, stk. 2-4, i lov om leje som affattet ved 2015-lovændringen (§ 1, nr. 46) træder i kraft den 1. januar 2016.

Forarbejder

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" I stk. 4 er det foreslået, at sanktionen i tilfælde, hvor udlejeren ikke efterlever reglerne i stk. 2 og 3 er, at forbedringsforhøjelsen ikke gyldigt kan opkræves for den del, som overstiger grænsebeløbet på 60 kr. pr. m2 (2015-niveau). Denne virkning er i overensstemmelse med gældende praksis vedrørende boligreguleringslovens §§ 23 og 24.

De foreslåede bestemmelser om inddragelse af beboerrepræsentanterne i forbindelse med gennemførelse af større forbedringsarbejder er omfattet af den foreslåede overgangsbestemmelse i lovens § 5, stk. 2, og træder først i kraft den 1. januar 2016."

[ Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forhøjelser mv. ] § 66 a. Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører lejeforhøjelser på maksimalt 64 kr. pr. m² bruttoetageareal. Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder forbedringsarbejderne, afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige beboere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere. Huslejenævnet kan på en lejers begæring tilsidesætte aftalen mellem beboerrepræsentanterne og udlejeren, såfremt den er åbenbart urimelig. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

[ Vedtagelse af husorden ] praeceptivnormal § 67. Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 68.

[ Indkaldelse til beboermøde vedr. husorden ] Stk. 2. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse om husordenen. For hver beboelseslejlighed kan afgives en stemme.

[ Ufravigelighed ] § 68. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel XII

Brugsrettens overgang til andre (Fremleje, bytte m.v.)

[ Ret til at fremleje værelser ] § 69. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Bestemmelsen vedrører kun fremleje af dele af lejemål. Se § 70 vedrørende fremleje af hele lejemålet.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 79.

Bemærk i relation til afståelse (lejers overdragelse af lejemålet til en anden lejer), at lejeren af et beboelseslejemål ikke har en sådan afståelsesret (andre regler gælder for erhvervslejemål, jf. erhvervslejelovens regler og § 74a).

[ Udlejers pligt til at modsætte sig fremleje ] Stk. 2. Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

[ Krav til fremlejeaftaler ] Stk. 3. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

Herved fraviges udgangspunktet om, at lejekontrakter kun skal være skriftlige, hvis lejer anmoder om det. Se § 4.

[ Ret til fremleje af lejlighed ] praeceptivnormal § 70. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign.

Ad "midlertidigt": Efter omstændighederne kan f.eks. omfattes en længere ferierejse, midlertidige jobs i en konkret, angivet periode eller fængselsophold (selv hvis opholdet er længere end 2 år, når blot der kun fremlejes i 2 år, jf. GD 2002/49Ø), men ikke f.eks. afprøvelse af samliv (GD 2002/41Ø).

Bestemmelsen vedrører kun af hele lejemålet. Se § 69 vedrørende fremleje af dele af lejemålet (f.eks. enkeltværelser).

Lejeretligt er der alene tale om fremleje, hvis fremlejetager betaler en modydelse. Udlån af et lejemål omfattes således ikke af lejeloven.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 79.

[ Udlejers indsigelser mod fremleje ] Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

a) ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller

Ejendomsbegrebet

Blandede lejemål medregnes.

Det udvidede ejendomsbegreb i boligreguleringslovens § 4a gælder ikke for denne bestemmelse. Derfor gælder det almindelige ejendomsbegreb (et matrikelnr., én ejendom, jf. Adminsitration af Boliglejemål, afsnit 13.1.2).

Boligreguleringslovens § 4a, stk. 1, har flg. ordlyd: "Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne lov som een ejendom."

Lejer har ikke krav på at fremleje en ejerlejlighed

Af ejerlejlighedsloven § 4 fremgår det, at: "Hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom", dvs. en selvstændig matrikel. Lejere af ejerlejligheder har således ikke krav på at fremleje lejemålet.

b) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller

c) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

[ Udlejers pligt til indsigelser ] Stk. 3. Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

[ Krav til fremlejeaftalen ] Stk. 4. § 69, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Se § 69, stk. 3, hvoraf fremgår: "Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen."

[ Udlejers krav ved ældreboliger/plejeboliger ] Stk. 5. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

[ Lejers erstatningsansvar ved fremleje ] § 71. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 69 og § 70 benytter det lejede.

Se § 69 og § 70.

[ Fremleje: Lejers ansvar vedr. husorden ] Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1, nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

[ Lejers ansvar vedr. installationer ] Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 29, stk. 10, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1, nævnte personer har foretaget i det lejede.

Se § 29.

[ Ægtefælles samtykke til fremleje ] praeceptivnormal § 72. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i § 20 i lov nr. 56 af 18. marts 1925 om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 79.

[ Lejers ret til at bytte lejlighed ] praeceptivnormal § 73. Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 79.

Reglerne i kap. XI og i § 73 finder ikke anvendelse i ejendomme, der inden 1. marts 1975 er erhvervet af en kommune eller et godkendt saneringsselskab, og som er omfattet af en godkendt saneringsplan, jf. § 118.

[ Udlejers indsigelse mod bytning ] Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte hvis

a) udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder,

b) den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år,

c) lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller

d) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

[ Udlejers forbedringer ifm. bytning ] Stk. 3. Såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal udlejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 25 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse samt oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvis genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra bestemmelsen i § 5, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Forslaget er en konsekvens af forslaget i § 2, nr. 30, om ophævelse af boligreguleringslovens § 25 a, stk. 2 og 4."

[ Lejerens accept af bytte ] Stk. 4. Lejeren skal senest 14 dage efter, at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.

[ Udlejers pligt til indsigelse mod bytte ] Stk. 5. Udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme3).

[ Flere ejerlejligheder i samme ejendom ] Stk. 6. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne bestemmelse som en ejendom. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne bestemmelse som en ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

[ Bytte af ældreboliger og plejeboliger ] Stk. 7. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

[ Vilkår for lejlighed ejet af kommune, almen boligorganisation mv. ] § 74. Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse el. lign., der kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til pension.

[ Indtrædelse i andelsboligforening ] Stk. 2. Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.

[ Bytteret uanset vedtægter ] Stk. 3. Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.

[ Lejers afståelsesret ] § 74 a. (Ophævet ved lov nr. 310 af 30/03/2015 § 1)

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås, at lejelovens § 74 a om erhvervslejeres afståelsesret ophæves, idet den er afløst af erhvervslejelovens § 55 for lejeaftaler, der er indgået 1. januar 2000 eller senere og af overgangsbestemmelsen i erhvervslejelovens § 89, stk. 2, nr. 1 og 2, for lejeaftaler, der er indgået før 1. januar 2000."

[ Ægtefælles overtagelse ved lejers død ] praeceptivnormal § 75. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 79.

[ Samleveres rettigheder ] Stk. 2. Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

[ Erhvervsbeskyttede lejemål: Arvingers rettigheder mv. ] Stk. 3. Dør en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet til andet end beboelse, og har lejeren drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end han har foreslået den pågældende.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Lejelovens § 75, stk. 3, vedrører retten til at forsætte lejeforholdet om et erhvervsbeskyttet lejemål i forbindelse med lejerens død.

Efter den gældende affattelse af lejelovens § 75, stk. 3, omfatter bestemmelsen såvel lejemål, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og lejemål, der delvist er udlejet til andet end beboelse (blandede lejemål).

Lejemål, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, er efter 1. januar 2000 omfattet af bestemmelserne i erhvervslejeloven. Erhvervslejelovens § 56 regulerer således de forhold, der er omfattet af den gældende lejelovs § 75, stk. 3, mens blandede lejemål er omfattet af lejelovens § 75, stk. 3.

Det foreslås derfor, at lejelovens § 75, stk. 3, alene skal omfatte blandede lejemål."

[ Opsigelse ved lejers død ] Stk. 4. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

[ Plejbolig mv: Opsigelse ved lejers død ] Stk. 5. Er det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af dødsboskiftelovens § 8.

[ Lejer flyttet på plejehjem, beskyttet bolig mv. ] praeceptivnormal § 76. Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el. lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller i en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 75, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 79.

[ Lejers separation/skilsmisse ] praeceptivnormal § 77. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 79.

[ Samlivsophævelse ] praeceptivnormal § 77 a. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 77, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Samlevende-begrebet

Bestemmelsen omhandler ugifte samlevendes mulighed for at fortsætte lejemålet efter ophævelse af samlivet. Som samlevende kan efter omstændighederne bl.a. anses:

- Søskende, der bor sammen (medmindre lejeren har en ægtefælle, jf. GD 1996/19).
- Døtre/sønner, hvis der har foreligget fælles husstand i mindst 2 år, jf. GD 1996/20, GD 2000/43 og U2001.1183Ø (TBB 2001.308).

Det er dog ikke nok, at to venner f.eks. har hver sit værelse i en lejlighed, idet der formentlig skal bestå en mere væsentlig og personlig tilknytning mellem beboerne, jf. TBB 1998.218, og ikke foreligge oplysninger, som peger på omgåelse eller proforma.

Relevante kriterier

Nedenstående kriterier kan muligt udledes til kravende til samlivet, jf. praksis, udover hvad fremgår udtrykkeligt af bestemmelsen:

    1) Der skal bestå en væsentlig og personlig tilknytning mellem beboerne, som går ud over at blot dele udgifterne til husholdning (jf. f.eks. TBB1998.218),
    2) Der skal være etableret et gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold mellem parterne (fælles husstand, hvor der f.eks. deles udgidter til lejlighed og husførelse, man er fælles om møbler o.lign.) jf. f.eks. U2004.156H (hvor kravet ikke var opfyldt ift. en 25-årig hjemmeboende søn),
    3) Der må ikke være tale om proforma/omgåelse, jf. f.eks. U2001.1183Ø (og TBB.2001.308),
    4) Muligvis må lejeren ikke allerede bo sammen med en anden i et samlivslignende forhold (se GD 1996/19, hvor boligretten fandt, at § 77a ikke fandt anvendelse til fordel for lejerens søster, idet lejeren havde en samlevende ægtefælle).
    5) Der foreligger ikke et fremlejeforhold (jf. f.eks. GD 1998.44, men se dog U2005.484Ø).

En berettiget indsigelse med baggrund i denne bestemmelse, kan efter omstændighederne benyttes til at afværge en udsættelse, jf. f.eks. FM 1996.148.

Øvrige bestemmelser

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 79.

Se også § 93, litra d, om fraflytning i utide.

[ Lejeren forladt sin ægtefælle ] praeceptivnormal § 78. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 75, stk. 1.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 79.

[ Ufravigelighed ] § 79. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer ham eller andre efter §§ 69-70, §§ 72-73 og §§ 75-78.

Kapitel XII A

Behandling af sager ved huslejenævnene om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden

[ Lejers tilsidesættelse af god orden mv. ] § 79 a. En lejer kan pålægges retsfølger efter § 79 b, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:

1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.

2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

7) Når lejeren vanrøgter det lejede.

8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.

Huslejenævnet er enekompetent til at behandle sager om overtrædelse nr. 9 og 10.

10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.

Huslejenævnet er enekompetent til at behandle sager om overtrædelse nr. 9 og 10.

11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

[ Husdyr i strid med aftale/husorden ] Stk. 2. En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter § 79 b, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.

[ Retsfølger uanset hvem overtræder ] Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

[ Retsfølger ved lejers tilsidesættelse af god orden mv. ] § 79 b. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, kan lejeren pålægges en af følgende retsfølger:

1) Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII og XIV.

2) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 79 a, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII og XIV.

[ Krav om påmindelse ] Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.

[ Huslejenævnssag vedr. ordensregler ] § 79 c. Sag om pålæg af retsfølger efter § 79 b indbringes for huslejenævnet af udlejeren efter reglerne i kapitel VI i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Er der fremsat krav om, at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke pålægge lejeren en strengere retsfølge.

§§ 79 d-79 o (Ophævet)

Kapitel XIII

Opsigelse

[ Ophør: Tidsbegrænsede lejeaftaler ] udgangspunkt § 80. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Er ophævelse nødvendig?
Når en tidsbegrænset aftale udløber og lejer rettidigt er opfordret til at fraflytte, er lejeforholdet principielt ophørt. I tilfælde af lejers manglende fraflytning, kan sagen således indbringes for fogedretten (i hvert fald når lejer ikke har bestridt tidsbegrænsningen, jf. stk. 3).

Erhvervslejemål
For erhvervslejemål gælder erhvervslejelovens § 63.

[ Automatisk forlængelse af tidsbegrænset lejeaftale ] modifikation Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

[ Tilsidesættelse af tidsbegrænsning ] modifikation Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Boligret, huslejenævn eller fogedret

Hvis der er tilstrækkelig klarhed om sagens faktum og lejer ikke forinden udløbet af tidsbegrænsningen har gjort indsigelse mod vilkåret, kan udlejer indlede udsættelsessag hos fogedretten, jf. f.eks. principperne i GD 2005.55Ø og GD 2000.07Ø og passivitetsbetragtninger.

Er der tvivl om gyldigheden af tidsbegrænsningen, skal sagen dog normalt behandles i boligretten, pga. behovet for bevisførelse.

Indsigelser fremsat efter udløbet af tidsbegrænsningen tages som udgangspunkt ikke til følge.

Huslejenævnet er (som udgangspunkt) kun kompetent til at vurdere om en tidsbegrænsningen skal tilsidesættes i den situation der omtales i BRL § 5, stk. 8.

[ Lejers opsigelse, tidsubegrænsede lejeaftaler mv. ] udgangspunkt § 81. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren opsige lejeaftalen.

Varsel
Varslet er som udgangspunkt 3 måneder, jf. § 86.

Fravigelighed
Bestemmelsen er fravigelig, jf. § 92, der alene gælder udlejers opsigelse.

Lejers fortrydelsesret ved opsigelse
Lejer kan som udgangspunkt kun fortryde sin opsigelse, hvis meddelelse herom kommer frem før udlejer får kundskab til opsigelsen, jf. aftalelovens § 7.

Skal lejers opsigelse være skriftligt? (Formkrav mv.)
Lejeloven indeholder ingen pligt for lejer til at afgive sin opsigelse skriftligt (for udlejere følger et skriftlighedskrav  af § 87).

Udgangspunktet er således, at lejers opsigelse kan afgives mundtligt.

Imidlertid kan andet være aftalt, og det følger af typeformular A8, at også lejers opsigelse skal være skriftlig. Skriftlighedskravet kan dog formentlig fraviges, hvis lejer i øvrigt kan bevise (f.eks. ved vidner og mails), at der er sket opsigelse.

[ Ægtefælles samtykke til opsigelse ] modifikation praeceptivnormal Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 72, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Se § 72.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

[ Udlejers opsigelse ] § 82. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

Opsigelsesvarslet er som udgangspunkt 3 måneder, jf. § 86.

Se også § 83.

a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,

Opsigelsesvarslet er 1 måned, jf. § 86.

Der stilles ikke krav om skriftlighed ved opsigelse efter denne bestemmelse, jf. § 87, stk. 1 e.c., medmindre andet er aftalt mellem parterne.

b) beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse,

Udlejers opsigelse efter denne bestemmelse skal være skriftlig, jf. § 87, stk. 1.

Ved opsigelse efter § 82, litra b, og § 83, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag, jf. § 86.

Udlejerens opsigelse efter § 82, litra b, og § 83 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2, jf. § 87.

c) ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger,

Forarbejder

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter de gældende regler består forskellige muligheder for at opsige en lejer af en ejerbolig eller en privat andelsbolig. En ejer af en udlejet ejerbolig eller andelsbolig har imidlertid ikke en generel adgang til at opsige lejeforhold om en udlejet ejer- eller andelsbolig i situationer, hvor ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen.

Det kan således være usikkert, om ejeren eller andelshaveren i det konkrete tilfælde rent faktisk har mulighed for at bringe lejeforholdet til ophør, hvis ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen.

Derfor foreslås det, at en ejer, som kun ejer én udlejet ejerbolig eller andelsbolig, kan opsige en eventuel lejer af ejer- eller andelsboligen med 1 års varsel og uden nogen nærmere begrundelse. Det er dog en forudsætning for opsigelsen, at det er den ejer, som i sin tid indgik lejeaftalen, der opsiger lejeaftalen, og som på opsigelsestidspunktet selv ønsker at benytte boligen.

Forslaget omfatter således kun de tilfælde, hvor ejeren/andelshaveren fremover ønsker selv at benytte det lejede. Heri ligger et krav om, at udlejeren - eller med andre ord ejeren/andelshaveren - selv skal have til hensigt at bebo boligen. Er der flere personer, fx et ægtepar, som ejer boligen i sameje, vil bestemmelsen også kunne anvendes. Agter den ene af ægtefællerne således at flytte ind i boligen fx efter en skilsmisse, vil lejeaftalen kunne opsiges efter den foreslåede bestemmelse. Er ejeren derimod et selskab eller en anden juridisk person, kan opsigelsesadgangen derfor ikke benyttes.

Kan det efterfølgende bevises, at udlejeren ikke på noget tidspunkt havde til hensigt at flytte ind i og bebo boligen, har opsigelsen ikke været afgivet på et gyldigt grundlag. Den fraflyttede lejer vil i så fald kunne være berettiget til erstatning fra udlejeren, hvis lejeren har lidt et tab som følge af fraflytningen.

For udlejere af ejerboliger eller andelsboliger er det endvidere et krav, at ejeren eller andelshaveren på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre boliger, der lejes ud, end den der opsiges. Det foreslås derfor udtrykkeligt fastsat i bestemmelsen, at der kun kan opsiges efter bestemmelsen, hvis ejeren eller andelshaveren ikke ejer andre udlejede boliger på opsigelsestidspunktet.

De eksisterende muligheder for at udleje tidsbegrænset ændres ikke med forslaget. Hvis en ejer af en ejer- eller en andelsbolig fx har planer om at sælge boligen eller leje den ud til en slægtning på et nærmere angivet tidspunkt, har ejeren/andelshaveren fortsat mulighed for at udleje boligen tidsbegrænset, jf. lejelovens § 80.

Forslaget gælder kun for lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden, jf. lovens § 5, stk. 8."


Overgangsregler

Litra c er indført ved 2015-lovændringen. Af lovændringen fremgår flg. overgangsbestemmelse vedr. litra c:

"[Ændringslovens] § 1, nr. 51, finder anvendelse på lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden."

d) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker o. lign., hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.

Der stilles ikke krav om skriftlighed ved opsigelse efter denne bestemmelse, jf. § 87, stk. 1 e.c., medmindre andet er aftalt mellem parterne.

[ Udlejers opsigelse: Andre lejemål ] praeceptivnormal § 83. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:

Udlejerens opsigelse efter § 82, litra b, og § 83 skal være skriftlig, jf. § 87, og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 83 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Se § 87.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

[ Opsigelse til eget brug ] a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

Se dog begrænsninger til reglen i litra a i § 84. Om udlejers pligt til at tilbyde en anden lejlighed i kommunen, se § 85.

Overblik over betingelserne for opsigelse efter bestemmelsen

Betingelser for opsigelse iht. bestemmelsen:
    1) Udlejer (eller fremlejegiver, hvis der er tale om fremleje) skal være en fysisk person eller et sameje bestående af fysiske personer (dvs. ikke en juridisk person, uanset virksomhedsform),
    2) Begrundelsen skal være, at udlejer selv ønsker at benytte lejemålet (heri ligger et krav om identitet),
    3) Opsigelsesvarslet skal være 1 år,
    4) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold (der foretages en subjektiv vurdering o hvilken mistanke om omgåelse ofte har væsentlig betydning), jf. § 84, litra b,
    5) Lejeren må ikke være beboerrepræsentant, jf. § 84, litra e,
    6) Hvis udlejer på tidspunktet for afgivelsen af opsigelsen bor i samme ejendom som lejer, skal udlejer tilbyde lejeren at overtage udlejers lejlighed, jf. § 84, litra f (dette kan ses som en naturlig følge af, at udlejeren ikke kan bebo to lejligheder på samme tid), se dog § 85,
    7) Hvis ejendommen ejes af flere, kan opsigelsesmuligheden kun bruges én gang, jf. § 84, litra g,
    8) Hvis der er tale om en ejerlejlighed, skal lejeaftalen
        i) være indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder,
        ii) lejer skal ved lejeaftalens indgåelse være gjort bekendt med
        iii) at der er tale om en ejerlejlighed, og
        iv) at opsigelse kan ske til eget brug efter LL § 83, stk. 1, litra a, og
        v) udlejer skal enten tidligere have beboet ejerlejligheden eller lejeaftalen skal være indgået før 01.07.1986, jf. § 84, litra d, og § 119, stk. 2.

Opsigelsesvarsel

Ved opsigelse efter § 82, litra b, og § 83, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag, jf. § 86.

Formkrav til opsigelsen
Opsigelsen skal være skriftlig og indeholde behørig indsigelsesvejledning, jf. § 87.

b) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

Om udlejers pligt til at tilbyde en anden lejlighed i kommunen, se § 85.

Se også § 85 d om lejers ret til godtgørelse.

[ Viceværtlejlighed ] c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

Generelle bemærkninger

Opsigelsesvarslet er 3 måneder, jf. § 86.

Om udlejers pligt til at tilbyde en anden lejlighed i kommunen, se § 85.

Opsigelsen skal overholde formkravene i § 87.

Supplerende ansættelsesretlige regler

Udlejer bør være opmærksom på, om der gælder særlige vilkår for opsigelse mv. som følge af eventuelle ansættelseskontrakter, relevante overenskomster eller eventuel funktionærstatus. Hvis viceværten f.eks. som en væsentlig del af sit arbejde har kontormæssige funktioner (og ikke primært manuelt arbejde), tilsyn med håndværkere o.lign., kan viceværten blive omfattet af funktionærloven. I så fald gælder særlige regler om f.eks. tjenesteboliger (§ 2, stk. 9), opsigelsesvarsler (§ 2), godtgørelse ved usaglig afskedigelse (§ 2b) mv.

[ Arbejderbolig ] d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Opsigelse og ophævelse pga. tilsidesættelse af ordensregler

Tilsidesættelse af ordensregler o.lign. kan danne grundlag for både opsigelse, jf. § 83, stk. 1, litra e, og ophævelse, jf. § 93, stk. 1, litra g. I praksis sendes derfor ofte en ophævelse med en subsidiær opsigelse.

Se også:
- § 79a: Liste over husordensovertrædelser o.lign.
- § 79b: Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden (betingede lejeforhold og advarsel).
- § 79c: Huslejenævnets kompetence i § 79b-sager.

Ejerforeningers reaktionsmuligheder ved ordensovertrædelser
Uagtet at en ejerforening ikke kan betragtes som udlejer ift. en lejer i ejendommen, kan ejerforeningen efter omstændighederne udsætte en lejer, der tilsidesætter ordensregler, efter en analogi af ejerlejlighedslovens § 8, hvis udlejer ikke efter anmodning tager hånd om overtrædelserne:

    "§ 8. Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejligheden med passende varsel."

f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

g) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Om udlejers pligt til at tilbyde en anden lejlighed i kommunen, se § 85.

[ Opsigelse af plejebolig ] Stk. 2. Vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

[ Begrænsninger i udlejers opsigelsesadgang ] praeceptivnormal § 84. I opsigelsesretten efter § 83, stk. 1, litra a, gælder følgende begrænsninger:

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

a) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden.

b) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl. a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.

c) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

d) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. pkt. er opfyldt, og hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, stk. 1, litra a. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. og 2. pkt. er opfyldt og udlejeren tidligere har beboet lejligheden.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås at samle de gældende regler om opsigelse af lejere i udlejede ejerlejligheder i én bestemmelse.

Efter de gældende regler i loven, kan en ejer af en udlejet ejerlejlighed under visse nærmere angivne betingelser opsige lejeaftalen under henvisning til, at ejeren selv ønsker at benytte lejligheden. De gældende regler om opsigelse af lejere i udlejede ejerlejligheder er fordelt på tre forskellige bestemmelser og kan derfor være vanskelige at få et overblik over.

På den baggrund foreslås redaktionelle ændringer af reglerne, således at reglerne fremover indeholdes i én bestemmelse. Med de foreslåede ændringer tilsigtes ingen indholdsmæssige ændringer i opsigelsesadgangen i forhold til lejere af ejerlejligheder. Det vil sige, at ejeren af en ejerlejlighed også fremover kan opsige lejeren, hvis lejeren ved lejeaftalens indgåelse er gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske, hvis ejeren selv ønsker at benytte og bebo lejligheden. Hvis lejeaftalen er indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige en betingelse, at ejeren tidligere har boet i lejligheden. Endelig gælder der en særregel, hvis lejeaftalen er indgået før den 1. januar 1980. Er lejeaftalen indgået før denne dato, og var lejligheden på daværende tidspunkt omdannet til ejerlejlighed, da lejeaftalen blev indgået, kan ejeren opsige lejeaftalen efter § 83, litra a, uden at skulle opfylde yderligere betingelser."


Se også strafbestemmelsen i ejerlejlighedslovens § 16, der hjemler bøde ved manglende opfyldelse af oplysningspligten.

e) En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant.

f) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.

g) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af en beboelseslejlighed.

[ Pligt til at tilbyde andet lejemål ] praeceptivnormal § 85. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 83, stk. 1, litra a, b, c eller g, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde ham at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.

Se § 83.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

[ Tilbyde nyt lejemål ved nedrivning/ombygning ] Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 83, stk. 1, litra b, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde ham at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.

[ Ombygning til ædlreboliger, ungdomsboliger mv. ] Stk. 3. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 83, stk. 1, litra b, som følge af, at en ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget efter den nævnte lov.

Stk. 4. Hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i § 85 a, stk. 2, 2. og 3. pkt.

[ Ekspropriation: Lejers krav på erstatningsbolig ] praeceptivnormal § 85 a. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 83, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til en erstatningsbolig, jf. dog § 85 c. Det samme gælder, hvis opsigelse sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. En lejer af et værelse til beboelse, som ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, har samme ret som de i 1. og 2. pkt. nævnte lejere.

Se dog § 85 c om ekspropriation efter beredskabsloven eller viden om eksprorpriationen på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

[ Kommunalbestyrelsen anviser erstatningsbolig ] Stk. 2. Kommunalbestyrelsen anviser erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

[ Ekspropration: Flyttegodtgørelse til lejere ] praeceptivnormal § 85 b. Lejere, som kommunalbestyrelsen har pligt til at anvise en erstatningsbolig, jf. § 85 a, har ret til godtgørelse af rimelige og dokumenterede flytteudgifter.

Se dog § 85 c om ekspropriation efter beredskabsloven eller viden om eksprorpriationen på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

[ Ansøgning om flyttegodtgørelse ] Stk. 2. Ansøgning om flyttegodtgørelse indgives til kommunalbestyrelsen, som beregner og udbetaler godtgørelsen.

[ Ekspropriation efter beredskabsloven + viden ved indgåelse ] praeceptivnormal § 85 c. Lejere i ejendomme omfattet af en ekspropriationsbeslutning efter § 38 i beredskabsloven er ikke omfattet af §§ 85 a og 85 b. Det samme gælder lejere, som inden lejeaftalens indgåelse er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, medmindre fraflytningen først forlanges mindst 5 år efter lejeforholdets påbegyndelse.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

[ Udlejers oplysningspligt ved ekspropriation ] Stk. 2. En udlejer, som ved offentlig indvarsling til besigtigelsesforretning, til åstedsforretning eller på anden måde er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, skal, inden lejeaftalen indgås, skriftligt gøre lejeren bekendt med reglerne i stk. 1, 2. pkt. Opfylder udlejeren ikke denne oplysningspligt, kan anlægsmyndigheden forlange erstatning af udlejeren for de udgifter, som anlægsmyndigheden påføres herved.

[ Erhvervslejers ret til godtgørelse ] praeceptivnormal § 85 d. Opsiges en lejer, der driver erhverv fra lokaler i ejendommen, efter § 83, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres, og det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.

Sml. erhvervslejelovens § 66.

Se § 83, litra b.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

[ Godtgørelse: Omfattede udgifter ] Stk. 2. Godtgørelse efter stk. 1 ydes til dækning af

a) tab på inventar og installationer,

b) driftstab i flytteperioden,

c) flytteudgifter og

d) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

[ Nedsættelse ved erstatning ] Stk. 3. Godtgørelse efter stk. 1 nedsættes i det omfang, der ydes erstatning for ekspropriation eller efter §§ 88-90.

[ Lejer finder selv nye lokaler ] Stk. 4. Såfremt en lejer som omtalt i stk. 1 selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen, kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for de hidtidige lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret, at lejeren har skaffet sig andre lokaler.

[ Anke af kommunalbestyrelsens afgørelse ] Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje omhandlede taksationsmyndigheder. Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

[ Anlægsmyndigheden refunderer udgifter ] praeceptivnormal § 85 e. Anlægsmyndigheden refunderer kommunalbestyrelsens udgifter til tilvejebringelse og anvisning af erstatningsboliger samt kommunalbestyrelsens udgifter til flyttegodtgørelse og godtgørelse efter § 85 d.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

[ Socialministerens beføjelser ] Stk. 2. Socialministeren kan fastsætte nærmere regler om fastsættelsen af flyttegodtgørelse efter § 85 b og godtgørelse efter § 85 d og om fastsættelsen af de administrative udgifter, som følger af kommunalbestyrelsens pligt til at anvise erstatningsbolig efter § 85 a og til at beregne og udbetale flyttegodtgørelsen efter § 85 b og godtgørelse efter § 85 d.

[ Opsigelsesvarsel: 3 måneder ] udgangspunkt praeceptivnormal § 86. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 82, litra a, nævnte lejeforhold.

Se også § 82, litra a og d.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92. § 92 hindrer efter sin ordlyd ikke en forlængelse af lejers opsigelsesvarsel til f.eks. 6 måneder og begrænser ikke adgangen til f.eks. at aftale, at lejemålet er uopsigeligt fra lejers side det første år, idet § 81 om lejeropsigelse er fravigelig.

Ved ophævelse skal lejer fraflytte straks, jf. § 95.

[ Forlænget opsigelsesvarsel ] modifikation Stk. 2. Ved opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås under nr. 52, at ejerens eller andelshaverens opsigelse af en udlejet ejer- eller andelsbolig, som ejeren/andelshaveren selv ønsker at benytte, jf. det foreslåede § 82, litra c, kan ske med et opsigelsesvarsel på mindst 1 år. Dette er samme varsel, som efter de gældende regler skal gives lejere, som lejer en beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene, jf. lejelovens § 82, litra b. Dermed vurderes der at være givet lejeren rimelig tid til at finde en anden bolig.

Det foreslås under nr. 53, at udlejerens opsigelse af en udlejet ejer- eller andelsbolig, som ejeren/andelshaveren selv ønsker at benytte, jf. det foreslåede § § 82, litra c, skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Forslaget indebærer, at der stilles samme krav til opsigelser efter lovens § 82, litra c, som til andre opsigelser fra udlejerens side. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

Også her sidestilles de krav, som allerede stilles til opsigelse af lejeaftaler i et tofamilieshus, jf. lejelovens § 82, litra b, med de krav, der skal gælde ved den foreslåede opsigelsesadgang for ejere og andelshavere."

[ Lejers fraflytning før tid ] Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren.

Sml. pligten til at forsøge genudlejning i ophævelsestilfælde i § 95, stk. 2.

[ Krav til udlejers opsigelse ] praeceptivnormal § 87. Udlejerens opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 83 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 88-90. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Udlejers opsigelse

Se § 82 og § 83.

Modsætningsvist indebærer bestemmelsen, at udlejers opsigelse ikke skal være skriftlig i f.eks. følgende tilfælde (medmindre skriftlighed er aftalt):
- § 82, litra a: Accessoriske enkeltværelser.
- § 82, litra c: Lokaler til restauration, butik, kiosk mv.
- § 82, litra d: Garager, stalde o.lign.

Der kan ikke anvendes digital kommunikation (f.eks. e-mail), hvad angår denne bestemmelse, jf. § 4, stk. 2.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

Lejers opsigelse

Lejeloven stiller ikke krav til lejers opsigelse, der i princippet kan afgives f.eks. mundtligt eller digitalt (f.eks. via e-mail, SMS o.lign.), medmindre parterne har aftalt at opsigelse skal ske skriftligt. Har parterne aftalt skriftlighed, kan der ikke ske opsigelse mundtligt eller via digitale medier, jf. TBB 2012.179Ø.

[ Lejers indsigelsesadgang ] Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

[ Opsigelse: Erhvervsbeskyttede lejemål ] praeceptivnormal § 88. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 83, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

[ Relevante hensyn ved vurderingen ] Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl. a. tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, hans behandling af de lejede lokaler og hans forbedringer af disse.

[ Erstatning: Erhvervsbeskyttede lejemål ] praeceptivnormal § 89. Opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.

Se også § 90.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

[ Relevante hensyn ved erstatningsfastsættelse ] Stk. 2. Ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1, skal boligretten ud over de i § 88, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage hensyn til:

a) Værdiforringelsen af lejerens inventar o. lign. ved flytning,

b) lejerens flytteudgifter,

c) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

[ Lejerens fraflytning ] Stk. 3. Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

[ Erhvervsbeskyttede lejemål: Frist for lejers erstatningskrav ] praeceptivnormal § 90. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning efter § 89, skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham.

Se § 89.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 92.

Sml. i øvrigt erhvervslejelovens § 67.

[ Frist for sagsanlæg ] Stk. 2. Lejeren må endvidere anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.

[ Tilbagebetaling af erstatning til udlejer ] § 91. Boligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller en del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere forretningslokale.

[ Begrænsning af lejers adgang til at åbne forretning ] Stk. 2. Lejeren må ikke åbne forretning i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før han har tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med reglerne i stk. 1.

[ Ufravigelighed ] § 92. Reglerne i §§ 83-90 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt ham.

[ Afkald på ægtefælles ret ] Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 81, stk. 2.

Kapitel XIV

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

[ Udlejers ophævelse ] § 93. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

Bestemmelsen opregner de situationer, i hvilke udlejer kan ophæve lejemålet. Flere af mulighederne kræver et forudgående påkrav (f.eks. litra a, b, d, e, f, muligvis g, og j). I betalingsmisligholdelsessituationer gælder særlige regler, jf. f.eks. stk. 2.

Desuden skal misligholdelsen være væsentlig, før der kan ske ophævelse og lejer skal have mulighed for at rette for sig, jf. § 94.

Huslejenævn, fogedret eller boligret

UP: Andre sager end betalingsmisligholdelse skal behandles i boligretten, da bevisførelse normalt er påkrævet.

    U1: I visse tilfælde kan ophævelsens berettigelse dog være så klar, at fogedretten kan behandle sagen (f.eks. ved grove husordenovertrædelser).

    U2: Hvis ophævelsen skyldes, at lejeren er dømt for en strafferetlig overtrædelse (f.eks. vold mod andre beboere), kan sagen evt. behandles direkte i fogedretten.

    U3: Lejeren erkender et hævebegrundende forhold.

Huslejenævnet er ikke kompetent til at behandle sager om berettigelsen af ophævelse eller opsigelse, jf. § 106 modsætningsvist.

Boligretten er kompetent til, at tage stilling til samtlige ophævelsesgrunde, når blot der er tale om den mindste bevisførelse.

Fogedretten er kun kompetent til at behandle ophævelsesspørgsmål, hvis der alene skal ske behandling af juridiske spørgsmål - og ikke består tvivl omkring faktum eller kræves bevisførelse. Således kan sager om betalingsmisligholdelse (stk. 1, litra a) normalt indbringes direkte for fogedretten. Se også RPL § 596 og § 597. Lejer kan kære fogedrettens udsættelsesafgørelse inden for en frist på 4 uger, jf. RPL § 599, jf. § 586. Kære har dog ikke automatisk opsættende virkning, hvilket skal tillægges af fogedretten eller landsretten, jf. RPL § 587, jf. § 395.

a) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

Bestemmelsen svarer til - og må fortolkes på samme måde  som - § 90, stk. 1, nr. 1, i almenlejeloven.

Pligtig pengeydelse

I U2000.905H udtaler Højesteret (under dissens): "Som udgangspunkt må alle pengeforpligtelser, som i medfør af lov om leje af almene boliger, henholdsvis lejeloven, eller lejeaftalen påhviler lejeren samt accessorier hertil i form af morarenter og sagsomkostninger anses for omfattet af udtrykket »anden pligtig pengeydelse« under forudsætning af, at der ikke består nogen rimelig tvivl om forpligtelsen"

Ligeledes er et erstatningskrav, som udlejeren har opnået over for lejeren, jf. lejelovens § 25, at betragte som pligtig pengeydelse, jf. FM 1993.102.

Begrebet pligtig pengeydelse omfatter desuden udtrykkeligt flg.:

- Leje, jf. § 93, stk. 1, litra a
- Depositum, jf. § 34, stk. 1 (og regulering heraf, jf. stk. 4)
- A conto varmebidrag, jf. § 36, stk. 3, og restopgørelser. For andre udgifter til opvarmning, herunder el og gas, finder § 36 tilsvarende anvendels,e jf. § 45.
- Antennebidrag, jf. § 46c, stk. 3.
- Vand, jf. § 46j, stk. 6.
- Påkravsgebyr, jf. § 93, stk. 2.

Procedure ved betalingsmisligholdelse

Se også stk. 2, der indeholder regler om proceduren ved ophævelse pga. betalingsmisligholdelse, herunder fremsendelse af påkravsskrivelse mv.

Såfremt lejer ikke fraflytter frivilligt efter overtrædelse af litra a er det normalt mest praktisk at indbringe sagen direkte for fogedretten mhp. udsættelse, forudsat at sagen ikke kræver så omfattende bevisførelse, at fogedretten afviser denne. Når sagen således vedrører en ukompliceret betalingsmisligholdelse vil det i praksis ofte være spild af tid, at indbringe sagen for boligretten.

b) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

c) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 54, 62 og 97.

d) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

Fraflytning af én af flere lejere
Hvis der iht. lejekontrakten er flere lejere, kan den ene lejers fraflytning efter omstændighederne anses som (delvis) fraflytning i utide og fraflytningen kan i så fald give grund til ophævelse.

Fremlejeret
Vær dog opmærksom på problemstillinger ift. den fraflyttende lejers fremlejeret (se herved § 69 om værelser og § 70 om lejligheder).

Samleveres og ægtefællers retsstilling
Desuden kan en samlever eller ægtefælle iht. lejelovens § 75 og § 77a  efter omstændighederne have ret til at til fortsætte lejemålet selv om den part, der iht. lejekontrakten er lejer er død eller samlivet er ophævet.

e) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

f) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

Se også § 69 ff. om betingelser for fremleje mv.

g) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Opsigelse og ophævelse pga. tilsidesættelse af ordensregler

Tilsidesættelse af ordensregler o.lign. kan danne grundlag for både opsigelse, jf. § 83, stk. 1, litra e, og ophævelse, jf. § 93, stk. 1, litra g. I praksis sendes derfor ofte en ophævelse med en subsidiær opsigelse.

Se også:
- § 27: Udlejers forpligtelser ift. husordensregler.
- § 79a: Liste over husordensovertrædelser o.lign.
- § 79b: Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden (betingede lejeforhold og advarsel).
- § 79c: Huslejenævnets kompetence i § 79b-sager.

Efter reglerne i §§ 79a ff. kan huslejenævnet i tilfælde af husordensovertrædelser gøre lejemålet betinget af, at husordensovertrædelser ikke igen finder sted. Hvis lejer ikke overholder sådanne betingelser, kan lejemålet ophæves i medfør af § 93, stk. 1, litra h (se reglen umiddelbart nedenfor).

Ejerforeningers reaktionsmuligheder ved ordensovertrædelser
Uagtet at en ejerforening ikke kan betragtes som udlejer ift. en lejer i ejendommen, kan ejerforeningen efter omstændighederne udsætte en lejer, der tilsidesætter ordensregler, efter en analogi af ejerlejlighedslovens § 8, hvis udlejer ikke efter anmodning tager hånd om overtrædelserne:

    "§ 8. Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejligheden med passende varsel."

h) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Se også litra g ovenfor.

Huslejenævnet har iht. lejelovens § 79b kompetence til at gøre lejemålet betinget.  Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII og XIV.

i) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

j) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

Bestemmelsen gælder efter indførelsen af erhvervslejeloven alene for blandede lejemål, jf. lejelovens § 3. For rene erhvervslejemål gælder derimod erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 9.

Ved fortolkning af bestemmelsen skal der tages hensyn til, hvilken slags butik der er tale om og om en butik af den slags kan forventes at skulle holde åbent på f.eks. pågældende årstid.

Der stilles desuden krav om en forudgående påmindelse om at genåbne forretningen. Se f.eks. GD 2005/06Ø.

[ Ophævelse af andre årsager ] k) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

Som eksempler på forhold der efter omstændighderne kan begrunde ophævelse, kan nævnes:
- Advarsler fra politiet (f.eks. U1944.418H)
- Vold, truende adfærd, skældsord el. lign.(f.eks. U1948.867H og U1952.188, GD 1988.11, GF 1994.20, GF 1997-23), men evt. kræves sigtelse eller dom (se TBB 2001.554Ø).
- Forsætlig ildspåsættelse (se GD 1993.23)
- Sexchikane af øvrige lejere (se GD 1994.18)
- Forhindring af andre lejere i at bruge fællesarealer (GD 1998.08)
- Gentagen skødesløs adfærd med ild (GD 2001.30)


l) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

[ Procedure ved ophævelse pga. betaling; rykkergebyrer mv. ] Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 250 kr. Det i 5. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Fremgangsmåden ved ophævelse pga. for sen betaling

Fremgangsmåden er således kort sagt flg.:
1. Betaling udebliver - Sidste rettidige betalingsdag går uden at der sker betaling. Dog udskydes betalingsdagen til næstfølgende hverdag, hvis beløbet forfalder på en helligdag, lørdag eller grundlovsdag.
2. 3 hverdage - Er betaling ikke modtaget efter 3. hverdag efter udløbet af sidste rettidige betalingsdag, kan der sendes påkravsskrivelse (på 4. dag), jf. nedenfor, jf. lovændringen i L 2012 517, § 1, nr. 3 (der samtidig fjernede lejelovens løbedage).

    Eksempel: Hvis lejen forfalder den 1. (en mandag og hverdag), er sidste rettidige betalingsdag den 4., og påkrav kan dermed sendes den 5. (en fredag).

3. Påkrav - Udlejer kan herefter fremsende skriftligt påkrav, der skal indeholde oplysning om at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden 14-dages fristens udløb. Påkravet kan ikke sendes digitalt, jf. § 4, stk. 2. Af bevismæssige årsager (udlejer har bevisbyrden for påkravets fremkomst) anbefales det at sende påkravet både anbefalet og pr. almindelig post.

4. Påkravsfrist udløbet - Lejer har 14 fulde kalenderdage (inkl. lør-, søn- og helligdage) til at betale efter modtagelsen af påkravet. Hvis sidste dag er på en lørdag, søndag, helligdag eller grundlovsdag udskydes sidste betalingsdag til den følgende hverdag.

    Eksempel: Er et i øvrigt gyldigt påkrav fremkommet den 7. i måneden (uanset om dette er en hverdag), kan ophævelsesskrivelse fremsendes den 21. (forudsat, at den 21. er en hverdag). Ophævelsen får herefter virkning ved fremkomst, dvs. at lejer kan nå at betale det skyldige beløb indtil ophævelsen modtages.

5. Ophævelsesskrivelse sendes. Ophævelsen kan - hvis det sendes med posten - sendes på påkravets sidste dag, jf. GD 2000.15Ø, da den derved først kommer frem efter udløbet af påkravsfristen.


Den bevismæssige værdi af det anbefalede brev

Det anbefales af bevismæssige årsager, at sende påkrav mv. både anbefalet og almindeligt, da udlejer har bevisbyrden for, at et brev er kommet frem. Selv om brevet både er sendt almindeligt og anbefalet (men ikke er afhentet) kan en konkret vurdering af bl.a. ejendommen, opsatte postkasser mv. efter omstændighederne medføre, at brevet ikke anses som fremkommet, jf. f.eks. U.2013.3325H, med henvisning til de generelle principper i U2013.165H.


Gebyrsatser mv.

Bestemmelsen fraviger således i lejeforhold rentelovens udgangspunkt om, at der alene kan opkræves 100 kr. pr. rykkergebyr.

De aktuelle satser kan findes i vejledningerne for regulering på boligområdet.

Anvendelse af digital kommunikation

Der kan ikke anvendes digital kommunikation, hvad angår påkravet, jf. § 4, stk. 2. Derimod kan selve ophævelsen ske via e-mail, da § 93 ikke stiller skriftlighedskrav til ophævelsen, jf. TBB2012.521. Da udlejer har bevisbyrden for ophævelsesskrivelsens fremkomst, bør denne dog sendes pr. anbefalet post.

Erhvervslejemål
Se desuden erhvervslejelovens § 69, stk. 3, hvad angår erhvervslejemål.

Afskaffelse af lejelovens løbedage

Af 2012-lovændringens forarbejder fremgår flg.:

"Efter den gældende lovs § 33, stk. 3, 2. pkt., anses betaling af husleje for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.

Det foreslås, at reglen om de 3 såkaldte »løbedage« udgår af lejeloven. Dermed sikres et bedre tidsmæssigt sammenfald mellem, at indkomsten kommer til udbetaling, hvilket typisk er den sidste bankdag i måneden, og tidspunktet for huslejebetalingen.

Som følge af, at løbedagene udgår af loven, vil forfaldstidspunktet og tidspunktet for rettidig betaling af huslejen fremover være én og samme dag.

Ændringen får ikke virkning for tidspunktet for, hvornår udlejeren kan afgive påkrav og opkræve påkravsgebyr, jf. de foreslåede ændringer i lovforslagets § 1, nr. 3 og 4. Det vil sige, at udlejer også fremover tidligst vil kunne afgive påkrav efter 3. hverdag efter forfaldsdagen."


[ Ophævelse: Plejeboliger ] modifikation Stk. 3. Vedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

[ Ikke ophævelse ved uvæsentlighed ] undtagelse praeceptivnormal § 94. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 96.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 93, stk. 1, litra a-f, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

[ Virkning af ophævelse, erstatning for omkostninger ] praeceptivnormal § 95. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m. v. for tiden, indtil han kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Generelle bemærkninger

Således gælder ikke det sædvanlige opsigelsesvarsel, når lejemålet er ophævet og lejeren skal i princippet fraflytte straks (sml. § 86).

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 96.

Lejebetaling efter ophævelse

Nugældende praksis tyder på, at "sædvanligt varsel" skal fortolkes som 3 måneder, jf. § 86, uanset aftalt uopsigelighed eller længere opsigelsesvarsel. En enkelt utryk afgørelse fra Vestre Landsret (VLD 1979-12-21) lader dog lejer hæfte for leje i 6 måneder, svarende til opsigelsesvarslet.

Det sædvanlige opsigelsesvarsel, hvorunder lejeren skal betale almindelig leje, skal iflg. Administration af Boliglejemål, afsnit 15.4.2, beregnes fra det faktiske fraflytningstidspunkt - og ikke fra ophævelsestidspunktet, jf. f.eks. GD 2009/72Ø. Sondringen er f.eks. relevant, hvis lejer nægter at flytte efter udlejers ophævelse.

Erstatning for omkostninger

§ 95 hjemler erstatningskrav for omkostningerne til ved udsættelsen, hvis lejer har handlet erstatningspådragende ift. de påløbne omkostninger.

Som eksempler kan nævnes:
- Rimelige advokatomkostninger, jf. Administration af Boliglejemål, kapitel 16.3.5 og GD 2009.72Ø. Fogedretten skal i forbindelse med den fogedretlige udsættelsessag anmodes om en omkostningsafgørelse, hvorefter fgedretten fastsætter et "mere eller mindre fast salær", jf. kapitel 15.4.3.
- Omkostninger til flyttefolk mhp. på at tømme lejligheden (at bringe effekterne til fortovet).
- Udgifter til fogedretlig udsættelse.
- Bortkomne vaskekort.

I Administration af Boliglejemål, kapitel 15.4.3, anføres, at udgifter til flyttefolk, advokat, nyt låsesystem mv. i forbindelse med en udsættele kræver, at en egentlig retssag indledes (evt. ved indlevering af betalingspåkrav, hvis debitor ikke har gjort indsigelse).

Endvidere kan lejer bliver pålagt at betale for låsesmed eller omkodning af samtlige låse, hvis lejer f.eks. ikke har afleveret alle nøgler tilbage.

Se også § 25, stk. 2, om erstatning for skader forvoldt af lejers uforsvarlige adfærd mv.

Yderligere bemærkninger om advokatomkostninger i udsættelsessager

I GD 2009.68Ø havde en udlejer af retten fået medhold i, at en ophævelse var berettiget. Lejer tog bekræftende til genmæle. Udlejer blev bl.a. tilkendt 2.000 kr. i sagsomkostninger og anlagde herefter ny sag mod lejer med påstand om betaling af yderligere omkostninger, herunder advokatomkostninger hidrørende fra arbejde op til og under den tidligere retssag. Lejer gjorde gældende, at der i den oprindelige sag var taget endeligt stilling til sagsomkostningerne. Byretten fandt at der i den oprindelige dom var taget endeligt stilling til de påløbne advokatudgifter og at der ikke kunne kræves yderligere erstatning for salær i forbindelse med en ny sag om advokatsalær mv. Landsretten stadfæstede afgørelsen og bemærkede at, udlejer "skulle have opgjort og fremsat krav på betaling som sagsomkostninger af de advokatudgifter, som var nødvendige for, at [udlejer] kunne anlægge og føre boligretssagen med påstand om, at [lejer] skulle anerkende, at lejemålet var ophævet med rette." Landsretten lagde endvidere vægt på, at kravet kunne være men ikke blev opgjort for boligretten i den oprindelige boligretssag. Udlejer bærer i øvrigt mod lejers benægtelse bevisbyrden for, at (advokat)udgifter kan kræves erstattet efter § 95, jf. GD 2009.68Ø.

I GD 2009.72Ø fandt såvel byretten som landsretten, at lejer i forbindelse med en berettiget ophævelse havde pligt til at betale udlejers omkostninger ved lejerens udsættelse af lejemålet.

[ Udlejers pligt til genudlejning (tabsbegrænsningspligt) ] Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1, nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for lejeren.

Sml. pligten til at forsøge genudlejning i opsigelsestilfælde i § 86, stk. 3.

[ Ufravigelighed ] § 96. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges således, at udlejeren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i § 93, jf. § 94, nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 95.

Kapitel XV

Lejeres fraflytning

[ Udlejers adgang ved fraflytning ] § 97. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Se også § 54 om udlejers ret til at skaffe sig adgang til lejemålet i andre tilfælde.

Bestemmelsen kan fraviges, jf. § 99a modsætningsvist.

[ Lejers adresseoplysninger ] Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter § 98, kan sendes til.

Bestemmelsen kan fraviges, jf. § 99a modsætningsvist, men bliver det sjældent.

[ Lejers fraflytning; lejemålets stand ] § 98. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12,00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Bestemmelsen kan - med undtagelse af 3. pkt. - fraviges, jf. § 99a modsætningsvist.

Ift. 1. pkt.: Det aftales f.eks. ofte, at lejer skal fraflytte lejemålet 2 uger før lejemålets ophør, så udlejer har lejlighed til at gennemføre istandsættelse.

Ift. 2. pkt.: I typeformular A8 kan dette punkt fraviges ved afkrydsning af, at lejemålet skal afleveres nyistandsat (hvis det er overtaget nyistandsat). I så fald kan slid og ælde ikke påberåbes, idet forholdene vil være omfattet af lejers vedligeholdelsespligt.

Reglen i § 98, stk. 1, 3. pkt., kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. § 99 a.

Se - for så vidt angår erhvervslejemål - erhvervslejelovens § 74.

[ Frist for udlejers indsigelser (14 dage) ] Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt.

Er fraflytningssyn obligatorisk?

Efter 2015-lovændringen stilles der i visse tilfælde krav om obligatorisk fraflytningssyn:

UP: Udlejers frist for mangelindsigelser/istandsættelseskrav er 2 uger fra fraflytningsdagen, jf. § 98, stk. 2.

U: Ejer udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal der afholdes syn senest 2 uger efter at udlejer bliver bekendt med fraflytningen, jf. stk. 3. Udlejers frist for påberåbelse af mangler ved lejemålet udløber 2 uger efter flyttesynet, jf. stk. 4.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter lejelovens § 98, stk. 2, 1. og 2 pkt., kan udlejeren ikke gøre krav om istandsættelse gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt.

Efter retspraksis løber fristen efter lejelovens § 98, stk. 2, 1. pkt., fra det tidspunkt, hvor lejeren har overladt dispositionsretten over lejemålet til udlejeren, hvilket typisk sker ved lejerens aflevering af nøglerne, jf. fx Vestre Landsrets afgørelser gengivet i TBB 1999, s. 181 og TBB 2002, s. 262. Fristen i § 98, stk. 2, 1. pkt., anses efter retspraksis for overholdt, når brevet er afsendt så betids, at brevet under normale omstændigheder vil nå frem til lejeren senest 2 uger efter fristens start, jf. Vestre Landsrets afgørelse gengivet i TBB 2002, s. 262, der angiver, at krav afsendt på fristens sidste dag var for sent fremsat.

Lejeren kan ikke påberåbe sig for sen reklamation, hvis åresagen hertil er, at lejeren ikke som foreskrevet i lejelovens § 97, stk. 2, har givet besked om sin ny adresse. Udlejeren kan dog ikke forholde sig passivt og undlade at fremsende sit krav i den situation. Har lejeren ikke opgivet en ny adresse ved fraflytning, har udlejeren ifølge retspraksis efter omstændighederne pligt til at indhente oplysninger om lejerens nye adresse via folkeregisteret. Fra retspraksis kan nævnes Østre Landsrets afgørelse gengivet i Grundejernes Domssamling 2006/35.

Det bemærkes, at lejeren efter lejelovens § 97, stk. 2, senest 8 dage før fraflytning skal opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter § 98, kan sendes til. Reglen er dog ikke sanktioneret.

Efter de gældende regler kan udlejer ved aftale forlænge fristen efter lejelovens § 98, stk. 2, 1. pkt., for at fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning. Det anvendes i vidt omfang til at forlænge den eksisterende frist fra 2 til fx 4 uger eller længere.

Der stilles ikke krav til formen på reklamationen efter lejelovens § 98, stk. 2. Reklamation kan derfor ske såvel mundtligt som skriftligt. Reklamationen skal dog ske på en klar og utvetydig måde, så lejeren kan forstå, hvad der rejses krav om. Af bevismæssige hensyn er reklamationen som hovedregel skriftlig.

Efter de gældende regler er der ikke krav om, at der udarbejdes fraflytningsrapport på baggrund af et syn i forbindelse med fraflytning.

Afholder udlejeren sammen med lejeren et flyttesyn i forbindelse med lejerens fraflytning, skal udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation orientere lejeren om adgangen til at lade beboerrepræsentanter deltage i gennemgangen. På lejerens begæring skal udlejeren med en rimelig frist skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgangen. Udarbejdes der på grundlag af gennemgangen en fraflytningsrapport, skal beboerrepræsentanterne have tilsendt kopi deraf, jf. lejelovens § 98, stk. 2. Bestemmelsen kan fraviges ved aftale. Manglende overholdelse af bestemmelsen er ikke sanktioneret.

Uenighed om lejemålets stand ved fraflytning er et forhold, som traditionelt fører til relativt mange konflikter mellem lejere og udlejere. Konflikterne bunder ofte i, at parterne ikke ved lejemålets start og afslutning får fastlagt lejemålets stand.

For så vidt angår dokumentation for lejemålets stand ved indflytning, henvises der til bemærkningerne til nr. 5 om obligatoriske indflytningsrapporter.

[...]

I det foreslåede stk. 2 foreslås det, at udlejerens frist for at fremsætte krav om istandsættelse på 2 uger regnes fra flyttesynet, for at skabe sammenhæng mellem pligten til at afholde flyttesyn og udlejers frist for at fremsætte krav om istandsættelse. Formålet med flyttesynet er at fastlægge lejemålets stand ved lejemålets ophør. Det er derfor uhensigtsmæssigt, at der efter udarbejdelsen af synsrapporten på synet kan komme yderligere krav om istandsættelse vedrørende mangler, der kunne konstateres på synet. På den baggrund foreslås det, at udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende, medmindre der er tale om skjulte fejl og mangler eller lejers svig.

Ændringen indebærer, at udlejer skal fremsætte krav om istandsættelse på flyttesynet, hvis lejeren møder op på synet. Møder lejeren ikke op på synet, eller vil lejeren ikke modtage rapporten på synet, skal udlejer fremsætte krav om istandsættelse overfor lejeren senest 2 uger efter synet ved at fremsende flyttesynsrapporten til lejeren. Udgifter til istandsættelse, der ikke er angivet i fraflytningsrapport, kan dog ikke gøres gældende over for lejeren, medmindre der er tale om skjulte fejl og mangler eller lejers svig.

Da udlejere, der har pligt til at afholde flyttesyn, dermed får op til 4 uger til at fremsætte krav om istandsættelse, regnet fra det tidspunkt udlejeren blev bekendt med lejerens fraflytning, er der ikke grundlag for at kunne forlænge fristen for at fremsætte krav ved aftale.

Udlejere, der ikke er omfattet af pligten til at afholde flyttesyn efter det foreslåede § 98, stk. 3, vil som hidtil skulle fremsætte krav om istandsættelse inden 2 uger fra fraflytningsdagen, medmindre der er tale om skjulte fejl og mangler eller lejers svig, og vil som i dag have mulighed for at forlænge fristen ved aftale.

Det foreslås, at kravene i det foreslåede § 98, stk. 3, ikke omfatter udlejere, der kun udlejer én bolig, herunder ejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig.
"

Stk. 3. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.

Stk. 4. Udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i stk. 4, at rapporten skal udleveres til lejeren. Det må dog ikke komme udlejeren til skade, hvis lejeren ikke vil tage imod rapporten. Det foreslås derfor, at fraflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Der stilles ikke formkrav til fraflytningsrapporten. Rapporten kan således udarbejdes skriftligt eller på andre sædvanlige læsbare medier end papir, fx e-mail. Ministeriet vil udarbejde et eksempel på udformningen af en fraflytningsrapport.

Møder lejeren op til flyttesynet, skal lejeren dog have rapporten udleveret ved synet. Gennemfører udlejeren fx flyttesynet ved elektronisk registrering, skal lejeren således have udleveret en udskrift af rapporten ved synet. Udlejeren kan i den situation ikke fremsende rapporten på e-mail til lejeren.

Det er ikke hensigtsmæssigt, at lejeren skal tage stilling til omfanget af istandsættelsesarbejderne på selve fraflytningssynet. Lejerens underskrift på fraflytningsrapporten kan derfor som udgangspunkt alene anses som en kvittering for, at lejeren har modtaget rapporten.

Møder lejeren ikke op til synet, skal udlejeren sende rapporten til lejeren. Det kan fx ske via e-mail.

Fristen på 2 uger i forslaget løber fra synet og skal i øvrigt fortolkes på samme måde som fristen i lejelovens § 98, stk. 2, jf. ovenfor."

Stk. 5. Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" For at sikre reglernes overholdelse foreslås det i stk. 5, at udlejeren ikke kan fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning, hvis udlejeren ikke har overholdt kravet om at udlevere en fraflytningsrapport til lejeren. Forudsætningen herfor er, at udlejeren har afholdt flyttesyn, indkaldt lejeren hertil, udarbejdet fraflytningsrapport og udleveret denne til lejeren. Udlejeren har bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt.

Forslaget medfører en bedre beskyttelse af lejeren ved fraflytning end i dag. Lejeren sikres dokumentation for lejemålets stand ved fraflytning. Manglende overholdelse af reglerne sanktioneres, og reglerne gøres ufravigelig. Som led i en forenkling af lejelovgivningen foreslås det derfor, at de ovenfor nævnte usanktionerede og fravigelige regler i den gældende lejelovs § 98, stk. 2, 3.-5. pkt., om afholdelse af flyttesyn med deltagelse af beboerrepræsentation ophæves. Lejeren vil som hidtil kunne inddrage beboerrepræsentationen på eget initiativ og på den måde drage fordel af beboerrepræsentationen kendskab til ejendommens drift.

De foreslåede bestemmelser får virkning for fraflytninger efter lovens ikrafttræden."

Stk. 6. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for fraflytningsrapporter.

[ Fjernelse af lejers forbedringer ] § 99. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori han overtog det.

[ Udlejers retablering efter samtykke til forbedring ] praeceptivnormal Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 28 foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve reetablering, når han har taget forbehold herom, da han meddelte samtykket.

Se § 28. Uanset formuleringen af § 99a kan bestemmelsen ikke fraviges.

[ Ufærdige forbedringer iværksat af lejer ] Stk. 3. Har lejeren iværksat forbedringsarbejder m.v. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. § 62 a, stk. 1, samt § 63, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og er disse ikke tilendebragt, kan udlejer enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve retablering.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter lejelovens § 99, stk. 3, har udlejeren bl.a. mulighed for at kræve, at lejeren færdiggør uafsluttede forbedringsarbejder, der er omfattet af en aftale om udvidet råderet efter lejelovens § 63, eller kræve, at lejeren retablerer, fordi arbejderne ikke er afsluttet.

Det foreslås i nr. 40 at ophæve lejelovens § 63.

Udlejere kan dog også efter lovens ikrafttræden have behov for at kunne kræve færdiggørelse eller retablering af uafsluttede arbejder omfattet af den gældende bestemmelse i lejelovens § 63.

Det foreslås derfor, at udlejeren skal bevare denne adgang ved at præcisere, at udlejeren kan kræve færdiggørelse eller retablering i det omfang, det fremgår af den gældende bestemmelse i lejelovens § 63."

[ Ufravigelighed ] § 99 aReglerne i § 98, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der i henhold til § 98, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-5, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Alle bestemmelser i kapitel XV kan så fraviges i lejeaftalen, undtagen § 98, stk. 1, 3. pkt. Dette gælder dog ikke § 99, stk. 2, jf. en ordlydsfortolkning af bestemmelsen.

Kapitel XVI

Tilbudspligt

[ Tilbudspligt ved overdragelse af leje-ejendom ] praeceptivnormal § 100. I ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 105.

[ Betingelser for tilbudspligt ] Stk. 2. Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

[ Ikke ejerlejligheder ] Stk. 3. Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Dette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 10, stk. 2, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den oprindelige ejendom.

Se også § 101, stk. 2.

[ Almene boliger ] Stk. 4. Reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af samme lov.

[ Udstykning, matrikulering el. arealoverførsel ] Stk. 5. Tilbudspligten efter stk. 1, og 2, opretholdes, selv om ejeren efter lovens vedtagelse foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen.

[ Respekt af køberettigheder mv. ] praeceptivnormal § 101. Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stiftet.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 105.

Stk. 2. Tilbudspligten falder bort, når ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, jf. dog § 100, stk. 3, 2. pkt.

[ Tilbudspligt: Hvilke overdragelser? ] udgangspunkt praeceptivnormal § 102. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Den gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 105.

[ Undtagne overdragelser ] undtagelse Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse,

a) når erhververen er staten, en kommune eller et godkendt saneringsselskab, eller

b) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn,

c) når erhververen er en hidtidig medejer,

d) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.

[ Opfyldelse af tilbudspligt ] praeceptivnormal § 103. Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 105.

[ Dokumentation for vilkår ] Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.

[ Overdragelse af aktier/anparter ] Stk. 3. Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 102, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2.

Se § 102.

[ Oplysningspligt og acceptfrist ] Stk. 4. Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov og lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne.

[ Afvisning af andelsboligforenings accept ] Stk. 5. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis ikke mindst halvdelen af lejerne af beboelseslejligheder på accepttidspunktet er medlemmer af foreningen, eller hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.

[ Ejerens tilbud ej accepteret ] Stk. 6. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen overgå til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.

[ Justitsministerens beføjelser ] praeceptivnormal § 104. Regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt, fastsættes af justitsministeren.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 105.

[ Ufravigelighed ] § 105. Reglerne i §§ 100-104 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel XVII

Om mellemmænd ved udlejning

(Ophævet).

Kapitel XVIII

Huslejenævn og boligret

[ Huslejenævnets kompetence ] praeceptivnormal § 106. De i henhold til lov om midlertidig regulering af boligforholdene nedsatte huslejenævn træffer afgørelse efter reglerne i den nævnte lovs kapitel VI i følgende tvister:

Generelle bemærkninger

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 112 a.

Bestemmelsen gælder både for regulerede og uregulerede kommuner, jf. Boliglejemål, kap. 17.2.1.1.

Boligreguleringslovens kapitel VI indeholder yderligere regler om huslejenævn.

Forholdet til boligretten

UP: Lejesager skal som udgangspunkt behandles af huslejenævnet, jf. § 106.

    U1:: Boligretten er kompetent til at behandle sager, som huslejenævnet ikke er kompetent til at behandle, jf. § 107.

    U2:Parterne kan efter at tvisten er opstået aftale, at sagen skal indbringes for boligretten, jf. § 107, stk. 1.

    U3: Boligretten fungerer som første ankeinstans for så vidt angår huslejenævnsafgørelser uden for København. Ankefristen er som udgangspunkt 4 uger, jf. boligreguleringslovens § 43, stk. 2.

Huslejenævn eller boligret - Forenkelt kompetenceoversigt

Huslejenævnet kan f.eks. behandle tvister om:
- Lejeregulering og -fastsættelse
- Depositum (herunder tilbagebetalingskrav ved fraflytning, se dog umiddelbart nedenfor vedrørende istandsættelse mv.), forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse
- Lejers vedligeholdelses- og istandsættelsespligt (dog normalt ikke hvis arbejdet allerede er udført, jf. UfR 2000.1410)
- Forbedringsforhøjelser og varsling af forbedringsarbejder
- Markedsleje/fri lejefastsættelse
- Lejerens betaling vedr. varme, acontobidrag, antennebidrag, elektroniske kommunikationstjenester, vand mv.
- Lejers ret til at installere hjælpemidler
- Udlejers rådighedsret over tagetager
- Lejers tilsidesættelse af god skik og orden

Huslejenævnet kan f.eks. ikke behandle tvister om (disse tvister behandles som udgangspunkt af boligretten):
- Berettigelsen af ophævelse/opsigelse (dog kan visse tvister om værelseslejemål behandles)
- Lejers brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet
- Erstatning el. forholdsmæssigt afslag i lejen pga. oprindelige mangler
- Udlejers adgang til det lejede

Huslejenævnet kan pr. 1. april 2013 mod et gebyr på kr. 3.500 (2013) og med bindende virkning for begge parter træffe afgørelse om den leje, som en udlejer lovligt ville kunne opkræve.

[ Lejens størrelse (det lejedes værdi) ] 1) Tvister om lejeregulering efter reglerne i §§ 47-52 og § 53, stk. 2, og om lejefastsættelse efter kapitel VIII A.

[ Depositum, forudbetalt leje mv. ] 2) Tvister om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter § 34. Huslejenævnet kan herunder tillade, at § 34, stk. 1, fraviges, jf. § 34, stk. 2.

[ Udlejers renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse ] 3) Tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV.

[ Lejers renholdelse, vedligeholdelse, fornyelse, istandsættelse mv. ] 4) Tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.

Huslejenævnet er som udgangspunkt ikke kompetent, hvis istandsættelsesarbejderne efter fraflytning allerede er udført, jf. U2000.1410. Sagen må da føres som boligretssag.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

"Det foreslås, at det udtrykkeligt fremgår af loven, at huslejenævnet som led i sin kompetence til at behandle tvister om lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning også kan tage stilling til størrelsen af istandsættelsesudgifterne.

Efter de gældende regler er huslejenævnets kompetence til at behandle uenighed om lejerens istandsættelsespligt efter fraflytning og uenighed om tilbagebetaling af depositum efter fraflytning fordelt på to forskellige bestemmelser. Denne opdeling, sammenholdt med huslejenævnets begrænsede kompetence på området før 1994, har medført den praksis ved nogle huslejenævn, at nævnene kun tager stilling til størrelsen af istandsættelsesudgifterne i forbindelse med en sag om tilbagebetaling af depositum. Huslejenævnene tager derimod ikke tilsvarende stilling, når der udelukkende indbringes uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning.

Huslejenævnets kompetence til at behandle uenighed om lejerens pligt til istandsættelse blev indført i 1979 for regulerede ejendomme. Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår, at bestemmelsen indebærer, at nævnet skal afgøre, hvilke arbejder lejeren skal betale. Er arbejdet imidlertid udført, og tvisten dermed alene vedrører et pengekrav, må afgørelsen træffes af boligretten, jf. Folketingstidende 1978-79. tillæg A, spalte 2603.

Huslejenævnets kompetence til at behandle sager om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning af regulerede ejendomme blev indført ved lov nr. 419 af 1. juli 1994.

Ved lov nr. 406 af 31. maj 2000 blev der indført huslejenævn i alle kommuner med samtidig samling af huslejenævnets kompetence under lejelovens § 106. Af lovforslagets bemærkninger fremgår bl.a. at huslejenævnet ligeledes afgør tvister om lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning. Dette indebærer bl.a. en vurdering af lejerens pligter efter reglerne om vedligeholdelse i sammenhæng med reglerne om istandsættelse ved fraflytning efter § 98. I denne forbindelse afgør huslejenævnet samtidig uenighed om tilbagebetaling af depositum efter fraflytning. Den typiske tvist vil i denne forbindelse vedrøre udlejerens opgørelse over istandsættelsesudgifter, som debiteres det af lejeren indbetalte depositum. Huslejenævnet kan således tage stilling til, om det beløb, som udlejeren har opgjort vedrørende istandsættelsesudgifter, er rimeligt og nødvendigt, jf. Folketingstidende 1999-2000, tillæg A, s. 6270.

Det var ikke hensigten med de omtalte lovændringer fra 1994 og 2000, at huslejenævnets kompetence til at behandle størrelsen af istandsættelsesbeløb skulle være mere begrænset, når det gælder rene fraflytningssager om lejerens pligt til istandsættelse, end når det gælder sager om tilbagebetaling af depositum.

Der er eksempler på sager, hvor parterne ikke er uenige om istandsættelseskravene, men kun om udgifterne i henhold til tilbud eller regning, ligesom der findes eksempler på lejeforhold, hvor lejeren ikke har betalt depositum. Også af disse grunde foreslås det, at der i de rene fraflytningssager skal være mulighed for at få istandsættelsesudgifternes størrelse behandlet ved huslejenævnene.

Den foreslåede ændring indebærer derfor en præcisering af, at huslejenævnet har kompetence til at bedømme størrelsen af istandsættelsesudgifterne, både når den indbragte tvist udelukkende omhandler lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning. Det gælder også i de tilfælde, hvor arbejderne er udført og nævnet derfor ikke ved en besigtigelse kan konstatere lejemålets stand før istandsættelsen, og når tvisten omhandler tilbagebetaling af depositum eller en kombination af de pågældende tvister.

Det er naturligvis stadigvæk huslejenævnet, der afgør, om nævnet kan behandle sagen, herunder istandsættelsesudgifternes størrelse, eller om nævnet må afstå fra at behandle sagen og henvise til domstolene grundet bevisførelsen. Dette kan være tilfældet, hvor arbejderne er udført, og regning herfor foreligger, men hvor parterne er uenige om lejlighedens faktiske tilstand før istandsættelsen. Her vil sagen typisk skulle indbringes for boligretten, hvis afgørelsen vil kræve en videregående bevisførelse, som ikke kan ske for huslejenævnet.

Huslejenævnets afgørelse afskærer ikke parterne fra syn og skøn i en efterfølgende boligretssag.

Den foreslåede ændring får virkning for sager, der indbringes for huslejenævnet efter lovens ikrafttræden.
"

[ Forbedringsarbejder og -forhøjelser, byggeregnskab,forhøjelser pga. gårdrydning og ny varmeforsyningstilslutning mv. ] 5) Tvister om lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringer i §§ 58 og 59, herunder om varsling af arbejdernes iværksættelse efter § 55, og nævnet kan fastsætte en frist for aflæggelse af byggeregnskab, jf. § 59, stk. 4. Tvister om lejeforhøjelse og godtgørelse efter §§ 60 og 61. Nævnet afgør endvidere tvister om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod godtgørelse efter § 62 a, herunder uenighed om reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 62 a, stk. 4, for lejerens udgifter til forbedringsarbejder m.v. og uenighed om beregning af lejeforhøjelse efter § 62 a, stk. 9.

[ Lejemål med markedsleje/fri leje (lejemål fra efter 1991) ] 6) Tvister om lejeaftaler indgået i henhold til § 53, stk. 3-5, samt om, hvorvidt en aftale indgået i medfør af § 53, stk. 3-5, er rimelig, jf. aftalelovens § 36.

[ Varme, vand, acontobidrag, energimærkning, antennebidrag mv. ] 7) Tvister om lejerens betaling for temperaturregulering, vand og el efter kapitel VII, herunder uenighed om acontobidrag, om tilfælde, hvor udlejeren modsætter sig installation af målere efter § 41, stk. 3, og om udførelse af arbejder omfattet af § 46 a, stk. 2, antennebidrag og betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester efter kapitel VII A.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Forslagene er en konsekvens af, at bestemmelserne i den gældende lejelovs kapitel VII, VII B og VII C samles i et nyt kapitel VII vedrørende udlejerens leverance af varme og opvarmning af brugsvand, køling, vand og el."

[ Installation af hjælpemidler, deposita for antenner, GI-konti, forbedringsarbejder ] 8) Tvister om lejerens ret til at installere hjælpemidler efter § 29, stk. 9, om deposita efter § 29, stk. 4 og 5, og tvister om, hvorvidt en aftale i henhold til § 66 a om forbedringsarbejder er åbenbart urimelig.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Forslaget er en konsekvens af, at det i nr. 41 foreslås at ophæve kapitel X A om binding af forbedringsbeløb i Grundejernes Investeringsfond."

[ Udlejers råden over tagetager ] 9) Tvister om udlejerens ret til at råde over arealer i tagetager efter § 53, stk. 5.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Forslaget er en konsekvens af, at bestemmelserne i den gældende boligreguleringslovs § 15 a om, i hvilke tilfælde reglerne i boligreguleringslovens kapitel II kan fraviges ved aftale, ophæves og i stedet omfattes af lejelovens § 53, stk. 3-5, jf. forslaget i § 2, nr. 15."

[ Husordenovertrædelser ] 10) Tvister om en lejers tilsidesættelse af god skik og orden efter §§ 79 a-79 c, som indbringes for huslejenævnet efter § 79 c, 1. pkt.

11) Tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Det foreslås i nr. 61, at huslejenævnet skal kunne tage stilling til spørgsmålet om udlejerens opfyldelse af pligten til at stille det lejede til rådighed i den stand, der kræves efter retsforholdet.

Der gælder ingen frist for indbringelse af sager om mangler ved lejeforholdets begyndelse, men lejeren skal efter de gældende regler i § 14 gøre krav om afhjælpning af mangler gældende overfor udlejeren inden 2 uger efter lejeforholdets begyndelse.

Det foreslås i nr. 62, at huslejenævnet kan træffe beslutning om, at udlejeren skal udbedre en mangel ved at give udlejeren pålæg om at udføre den fornødne vedligeholdelse.

Den foreslåede ændring får virkning for sager, der indbringes for huslejenævnet efter lovens ikrafttræden."

Stk. 2. Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre mangelen, jf. stk. 1, nr. 11.

§ 106 a. Kommunalbestyrelsen kan på vegne af en lejer af en bolig indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, hvis boligen på klimaskærmen udefra umiddelbart vurderes at være behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør boligen mindre egnet til beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres efter reglerne i § 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Huslejenævnet kan i den forbindelse også træffe afgørelse om huslejens størrelse. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører, herunder sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten.

Stk. 2. Ud over i de i stk. 1 nævnte tilfælde kan kommunalbestyrelsen af egen drift indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, såfremt en bolig er behæftet med vedligeholdelsesmangler som nævnt i stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

[ Boligrettens kompetence ] praeceptivnormal § 107. Tvister om lejeforhold, der er omfattet af denne lov, kan, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for huslejenævnet eller i Københavns Kommune for ankenævnet, i 1. instans indbringes for byretten. Retten benævnes boligretten. Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for boligretten, uden at huslejenævnet og i Københavns Kommune ankenævnet har behandlet sagen.

Boligrettens kompetence
Indbringelsen af sagen for boligretten er således subsidiær ift. huslejenævnet.

Se også noten til § 106, stk. 1, der behandles kompetencefordelingen mellem huslejenævn og boligret. I praksis er det særligt relevant at bemærke, at boligretten er kompetent til at behandle tvister om berettigelsen af en ophævelse/opsigelse.

Anke til/fra boligretten
Boligretten fungerer som ankeinstans for huslejenævnsafgørelser og afgørelser truffet af Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn. Se f.eks. boligreguleringslovens § 25b, stk. 5, § 43 og § 44, stk. 6.

Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten, jf. § 113.

Ufravigelighed

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 112 a.

[ Lægdommere i boligretten ] Stk. 2. Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

Stk. 3. Stk. 1 og 2 begrænser ikke fogedrettens adgang til at gennemføre en umiddelbar fogedforretning, jf. retsplejelovens kapitel 55, om udsættelse af et lejemål, der er ophævet som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og orden.

[ Boligrettens formand ] praeceptivnormal § 108. Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er ansat mere end en dommer, fastsættes, hvem af dommerne der skal være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 112 a.

[ Beskikkelse lægdommere ] Stk. 2. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

Lister over lægdommere kan findes på byretternes hjemmesider (se www.domstol.dk).

Stk. 3. Findes der ikke større grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

[ Socialministerens beføjelser ] Stk. 4. Socialministeren bestemmer, med hvilke organisationer og foreninger der skal forhandles.

[ Krav til lægdommere ] praeceptivnormal § 109. De, der beskikkes, skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 112 a.

Stk. 2. De, der beskikkes, skal have dansk indfødsret, være myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

[ Fritagelse for beskikkelse ] Stk. 3. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Stk. 4. Domstolsstyrelsen fastsætter regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

[ Valg af lægdommer ] praeceptivnormal § 110. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens parter en person fra hver liste som lægdommer. Det skal tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 112 a.

[ Lægdommere deltager ej i forberedelse ] Stk. 2. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af hovedforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde lægdommerne under forberedelsen.

[ Værneting ] udgangspunkt praeceptivnormal § 111. En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Generelle bemærkninger

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 112 a.

Udsættelsesanmodninger skal indgives ved rekvisiti (lejers) hjemting, jf. retsplejelovens § 598, stk. 1, jf. TBB 2001.151.

Værneting i erhvervslejesager

Retssager om boliglejemål skal som udgangspunkt anlægges ved boligretten i den retskreds, hvor ejendommen ligger, jf. Karin Laursen: Erhvervslejeret, 1. udgave (afsnit 5.3.5).

Anmodninger om udsættelse af erhvervslejemål kan indgives til det sted, hvorfra virksomheden drives, jf. retsplejelovens § 237, jf. § 598, stk. 1, uanset om virkomsheden har hjemting i en anden retskreds.

[ Aftalt andet værneting ] modifikation Stk. 2. Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1.

[ Henvisning fra alm. domstol ] Stk. 3. Indbringes en sag, der henhører under de almindelige domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser dommeren sagen til rette domstol.

[ Alm. procesuelle regler ] praeceptivnormal § 112. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 112 a.

[ Forligsmægling ] Stk. 2. Under forberedelsen af hovedforhandlingen kan forligsmægling foretages af formanden alene.

[ Besigtigelse af det lejede ] Stk. 3. Retten kan foretage besigtigelse af det lejede.

[ Afstemningsregler i boligretten ] Stk. 4. Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

[ Fri proces ] Stk. 5. Retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder tilsvarende anvendelse.

[ Ufravigelighed ] § 112 a. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges.

[ Anke og kære ] praeceptivnormal § 113. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

[ Tvangsfuldbyrdelse ] Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

Kapitel XVIII A

Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme

[ Frakendelse af retten til at administrere ejendomme ] § 113 a. Ejere af udlejede beboelseslejligheder kan ved dom frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder. Dette gælder dog ikke for ejere af én udlejet beboelseslejlighed. Frakendelse kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig dom.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Den gældende formulering af § 113 a, stk. 1, har medført, at ejere af udlejede beboelseslejligheder, der rettighedsfrakendes efter bestemmelsen, ikke automatisk frakendes retten til at bestemme, hvem der skal administrere ejendommene. Der kan i den forbindelse henvises til Østre Landsrets-dom af 3. februar 2014, 3. afd. nr. S-1059-13, hvor ejeren alene blev frakendt retten til selv at administrere ejendomme.

Bestemmelsen bygger imidlertid på en forudsætning om, at ejer mister retten til både selv at administrere og til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme, idet ejeren ellers vil have mulighed for at omgå rettighedsfrakendelsen ved eksempelvis at indsætte et familiemedlem som administrator.

Det foreslås derfor tydeliggjort, at ejeren ved en dom efter § 113 a, stk. 1, mister retten til både at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der skal administrere ejendommene."

[ Gentagne, grove overtrædelser ] Stk. 2. Frakendelse i medfør af stk. 1 kan ske, såfremt en ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i denne lov eller reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

[ Frakendelse i øvrigt ] Stk. 3. Frakendelse i medfør af stk. 1 kan i øvrigt ske i tilfælde, hvor en ejer

Forarbejder

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Efter § 113 a, stk. 3, nr. 1, kan frakendelse af retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem ske, hvis ejeren 2 gange er idømt bøde- eller fængselsstraf efter lejelovens, boligreguleringslovens eller byfornyelseslovens regler. Det er ikke nødvendigt, at det er den samme lov, der er overtrådt 2 gange.

Efter § 6 er det ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Beløb, der er betalt i strid hermed kan kræves tilbagebetalt. Overtrædelse af lejelovens § 6 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

n dom for overtrædelse af § 6 omfatter efter de gældende regler i lejelovgivningen ikke i sig selv sanktioner, der forhindrer den dømte i at udleje til beboelse efterfølgende.

Dommen kan dog medvirke til, at ejeren efter § 113 a, stk. 3, nr. 1, frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Bestemmelserne omfatter ejere af mere end én udlejet lejlighed, herunder også udlejede énfamiliehuse.

Det er efter § 113 a domstolene, der foretager frakendelse af retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Frakendelsen kan ske for en periode fra 1 til maksimalt 5 år. Frakendelsesperioden regnes fra den endelige dom om frakendelse.

Det foreslås i nr. 66 at skærpe frakendelsesreglerne i relation til overtrædelser af dusørbestemmelsen i lejelovens § 6, med det præventive sigte at nedbringe antallet af udlejere, der opkræver dusør i strid med § 6.

Det foreslås således, at hvis en ejer inden for en periode på 2 år er dømt for overtrædelse af § 6 og inden for samme periode ikke har overholdt én eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal ejeren kunne frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem efter § 113 a, stk. 1.

Nr. 64 og 65 er en konsekvens af forslaget i nr. 66."


Overgangsbestemmelser

Af 2015-ændringsloven fremgår flg. om stk. 3. nr. 6:

"[Ændringslovens] § 1, nr. 70, finder anvendelse på overtrædelser af § 6, stk. 1, i lov om leje, som finder sted efter lovens ikrafttræden, og på huslejenævnsafgørelser, som er truffet efter lovens ikrafttræden."

1) to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og boligforbedring, og lov om byfornyelse og udvikling af byer,

2) to gange er idømt bødestraf i medfør af byggelovens § 30 for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse,

3) to gange har været under tvungen administration, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme,

4) ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år,

5) tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, har fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10 år eller,

6) inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 6 og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

[ Rettighedsfrakendelsessager: Straffeprocessuelle regler ] Stk. 4. Sager om rettighedsfrakendelse efter stk. 2 og 3 samt efter stk. 5 føres i strafferetsplejens former. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. stk. 3, nr. 4 og 6, indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort opmærksomme herpå, til Grundejernes Investeringsfond oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 6 og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser. Når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. stk. 3, nr. 5, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse til de involverede huslejenævn, når fonden tre gange inden for 10 år har påbegyndt arbejder for en ejer i henhold til § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse. Sag om rettighedsfrakendelse efter stk. 2 og stk. 3, nr. 3-6, kan alene rejses, hvis huslejenævnet har anmodet herom. Sager kan rejses, uden at der samtidig nedlægges påstand om straf.

[ Sag om generhvervelse ] Stk. 5. Er retten til at administrere udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere de pågældende ejendomme, efter stk. 1 frakendt for længere tid end 2 år, skal spørgsmålet om generhvervelse af retten inden frakendelsestidens udløb på begæring indbringes for domstolene. Indbringelse kan tidligst finde sted, når der er forløbet 2 år af frakendelsestiden. Såfremt frakendelse er sket for et bestemt tidsrum, kan retten kun generhverves, når ganske særlige omstændigheder foreligger.

[ Straf for overtrådt kendelse ] Stk. 6. Overtrædelse af en kendelse afsagt i medfør af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.

[ Strafansvar for juridiske personer ] Stk. 7. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

[ Orientering af Grundejernes Investeringsfond ] § 113 b. Når en ejer er dømt efter § 113 a, skal Grundejernes Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

[ Administration for ejers regning ] Stk. 2. For ejers regning forestår Grundejernes Investeringsfond herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme i den af dommen omfattede periode. Grundejernes Investeringsfond kan beslutte, at administrationen for ejerens regning overlades til en efter fondens vurdering egnet administrator.

[ BRL § 60, stk. 3 og 4 gælder ] Stk. 3. § 60, stk. 3, og 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder tilsvarende anvendelse.

[ Socialministerens beføjelser ] Stk. 4. Socialministeren kan fastsætte nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds administration, jf. stk. 2.


§ 113 c. Huslejenævnet kan efter reglerne i lov om tvungen administration af udlejningsejendomme beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

Af forarbejderne til 2015-lovændringen fremgår flg.:

" Der findes regler om indgreb i retten til at administrere udlejningsejendomme både i lejeloven og i tvangsadministrationsloven.

Huslejenævnet kan efter boligreguleringslovens § 22, stk. 3, pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.

Grundejernes Investeringsfond kan efter reglerne i boligreguleringslovens § 60 tvangsgennemføre de pålagte arbejder for udlejerens regning, hvis udlejeren ikke overholder huslejenævnets afgørelse.

Lejeloven indeholder herudover i kapitel XVIII A en ordning, hvorefter en udlejer i nærmere bestemte tilfælde, som fx manglende efterlevelse af 3 endelige huslejenævnsafgørelser inden for 2 år, kan frakendes retten til at administrere udlejningsejendomme i en periode på op til 5 år.

Efter tvangsadministrationsloven kan huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne i visse tilfælde beslutte, at en udlejningsejendom skal administreres på ejerens vegne, indtil de arbejder, huslejenævnet har givet påbud om gennemførelse af inden for en fastsat frist, er gennemført.

Det fremgår ligeledes af tvangsadministrationsloven, at hvis Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig ovennævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

Med henblik på at præcisere, at der findes to regelsæt om indgreb i udlejers administrationsret foreslås, at der medtages en henvisning til tvangsadministrationslovens bestemmelser i lejelovens kapitel XVIII A."

Kapitel XIX

Lovens ikrafttræden m.v.

[ Ikrafttræden i 1980 ] § 114. Denne lov træder i kraft den 1. januar 1980.

[ Ophævelse af tidl. lejelov ] § 115. Lov nr. 23 af 14. februar 1967 om leje med senere ændringer ophæves.

[ Nærmere regler om arealberegning ] § 115 a. Socialministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

[ Socialministers beføjelser ] § 116. Socialministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet styrelse til at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.

Stk. 2. Socialministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes for ministeren.

§ 116 a. Forslag til revision af § 47, stk. 2, 2. pkt., og kapitel VIII A fremsættes for Folketinget i folketingsåret 1990-91.

§ 117. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

§ 118. Reglerne i kap. XI og i § 73 finder ikke anvendelse i ejendomme, der inden 1. marts 1975 er erhvervet af en kommune eller et godkendt saneringsselskab, og som er omfattet af en godkendt saneringsplan.

Kap. XI omhandler beboerrepræsentation og § 73 vedrøre bytte af lejligheder. Se §§ 64 ff. og § 73.

§ 119. Er den andel af lejen, der efter de hidtil gældende regler afsættes på en vedligeholdelseskonto til hvidtning, tapetsering og maling af lejligheden, større end det beløb, der er fastsat i § 22, opretholdes den højere afsætning, indtil udlejeren kræver lejeforhøjelse efter §§ 47, 50 eller 58.

[ Flere tilpasningsprocenter bekendtgjort ] § 120. Bekendtgøres der flere tilpasningsprocenter for et finansår, skal den senest bekendtgjorte lægges til grund ved reguleringen af de beløb og beløbsgrænser, der efter loven reguleres een gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår.


Lov nr. 706 af 22. december 1982 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 2, 5, 7, 22, 45, 46, 47, 49, 51, 58, 63 a-h, 76, 77 a, 83, 102, 103 og 115 a. Lovændringen angår lov om ændring af lov om leje.)

§ 2

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 1983.

Stk. 2. Lejeforhøjelse efter § 63 b i lov om leje, jf. denne lovs § 1, nr. 13, kan uanset bestemmelsens stk. 2, gennemføres med 1 måneds varsel med virkning fra den 1. januar 1983, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 3 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 3. Lejeren kan forlange at efterbetale lejeforhøjelsen som nævnt i stk. 2 for månederne januar, februar og marts 1983 i lige så mange rater som det antal måneder, efterbetalingen vedrører.


Lov nr. 609 af 21. december 1983 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 6, 36, 40, 47, 48, 58, 61, 63 a, § 63 e, 66, 69, 70, 83, 84 og 119. Lovændringen angår lov om ændring af lov om leje.)

§ 2

Loven træder i kraft den 1. januar 1984.

§ 3

Stk. 1. Denne lovs § 1, nr. 13, har ikke virkning for beløb, der skal afsættes for 1983. Har en udlejer, hvis ejendom er taget i brug i 1970 eller senere, opkrævet lejeforhøjelse i henhold til lejelovens § 63 b, nedsættes lejen tilsvarende med virkning fra 1. januar 1984. Udlejeren giver lejerne skriftlig meddelelse om nedsættelsen inden udgangen af marts 1984.

Stk. 2. Lejelovens § 69, stk. 1, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 17, finder anvendelse på fremlejeforhold, hvor indflytning sker efter lovens ikrafttræden.


Lov nr. 194 af 9. maj 1984 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører § 63 a. Lovændringen angår lov om ændring af lov om leje.). Information til nedenstående § 2: Bekendtgørelsen i Lovtidende fandt sted den 16. maj 1984.

§ 2

Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

§ 3

Stk. 1. Pligten til afsætning efter § 63 a, stk. 1, i lov om leje ophæves med virkning fra 1. januar 1983 for de ejendomme, som er nævnt i § 1 i denne lov, og for ejendomme omfattet af kap. 11 i lov om boligbyggeri.

Stk. 2. Har en udlejer, hvis ejendom er omfattet af § 63 a, stk. 6, i lov om leje, som affattet ved denne lovs § 1 eller kap. 11 i lov om boligbyggeri, opkrævet lejeforhøjelse i henhold til lejelovens § 63 b, nedsættes lejen tilsvarende med virkning fra 1. januar 1983. Udlejeren giver lejerne skriftlig meddelelse om nedsættelsen inden udgangen af juli 1984.


Lov nr. 618 af 19. december 1984 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører § 6. Lovændringen angår ændring af morarentesatsen.)

§ 7

Loven træder i kraft den 1. januar 1985 og finder anvendelse i det omfang, der skal betales renter for et tidsrum efter lovens ikrafttræden.


Lov nr. 797 af 3. december 1986 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 22 og 63 a. Lovændringen angår lov om ændring af lov om leje og om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene.)

§ 4

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 1987.

Stk. 2. Har en udlejer med virkning fra den 1. januar 1987 nedsat lejen under henvisning til § 63 a i lov om leje, kan lejeforhøjelse efter § 1, nr. 2, uanset § 63 b, stk. 2, i lov om leje gennemføres med virkning fra den 1. januar 1987 alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren fra lovens bekendtgørelse i Lovtidende og inden den 15. december 1986.

Stk. 3. Er der ikke gennemført lejeforhøjelse som nævnt i stk. 2, kan en udlejer til dækning af afsætning efter § 63 a i lov om leje forhøje lejen for perioden 1. marts 1987 til 31. december 1987. Lejeforhøjelse kan uanset § 63 b, stk. 2, i lov om leje ske alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren fra lovens bekendtgørelse i Lovtidende og inden den 1. februar 1987. Den månedlige lejeforhøjelse udgør 1,50 kr. pr. m².

Stk. 4. Lejeforhøjelse som følge af afsætning efter § 1, nr. 1, og § 2, nr. 1, og 2, kan uanset § 7, stk. 3, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene gennemføres med virkning fra den 1. januar 1987 alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren fra lovens bekendtgørelse i Lovtidende og inden den 15. december 1986.

Stk. 5. Er der ikke gennemført lejeforhøjelse som nævnt i stk. 4, kan en udlejer til dækning af afsætning efter § 1, nr. 1, og § 2, nr. 1, og 2, forhøje lejen for perioden 1. marts 1987 til 31. december 1987. Lejeforhøjelsen kan uanset § 7, stk. 3, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene ske alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren fra lovens bekendtgørelse i Lovtidende og inden den 1. februar 1987. Den månedlige lejeforhøjelse udgør 1,65 kr. pr. m², når udlejer har pligt til at afsætte i medfør af §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og yderligere 0,15 kr. pr. m², hvis udlejer har pligt til at afsætte efter § 22 i lov om leje.


Lov nr. 322 af 31. maj 1991 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører § 32. Lovændringen angår lov om GiroBank A/S.). Information til nedenstående § 9: Bekendtgørelsen i Lovtidende fandt sted den. 1. juni 1991.

§ 9. Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

Stk. 2. Bestemmelsen i § 10, stk. 3, har virkning for alle lejeaftaler, hvor lejen ikke er forfaldet inden den 1. juni 1991.


Lov nr. 934 af 27. december 1991 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 3, 4, 74 a og 112. Lovændringen angår erhvervslejemål.)

§ 4

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 1992.

Stk. 2. § 1, nr. 2, 3 og 8, og § 2, nr. 2 og 3, har virkning for lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden.

Stk. 3-4. (Udeladt)


Lov nr. 380 af 20. maj 1992 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 46 c-i og 58. Lovændringen angår udgifter til fællesantenner m.v.). Information til nedenstående § 7: Bekendtgørelsen i Lovtidende fandt sted den 21. maj 1992.

§ 7

Stk. 1. Loven træder i kraft 1. januar 1993.

Stk. 2. §§ 46 e og 46 f, stk. 1-3, stk. 4, 1. og 3. pkt., og stk. 5-6, i lov om leje, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1, §§ 2-4, § 8, stk. 1-4 og 6, og § 9, stk. 1-4, træder dog i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

§ 8

Stk. 1. § 46 c, stk. 2, i lov om leje, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1, gælder for ejendomme med egne fællesantenneanlæg, som er etableret eller forbedret dagen efter lovens bekendtgørelse i Lovtidende eller senere, samt for ejendomme med programforsyning udefra, som er etableret dagen efter lovens bekendtgørelse i Lovtidende eller senere.

Stk. 2. § 46 c, stk. 2, i lov om leje, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1, gælder endvidere for ejendomme med egne fællesantenneanlæg, der er etableret tidligere end dagen efter lovens bekendtgørelse i Lovtidende, dog således, at der på budgettet alene medtages udgifter som nævnt i nr. 2-9.

Stk. 3. § 46 c, stk. 2, i lov om leje, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1, gælder endvidere for ejendomme med programforsyning udefra, som er etableret tidligere end dagen efter lovens bekendtgørelse i Lovtidende, dog således, at der indtil 1. januar 1998 på budgettet alene medtages udgifter som nævnt i nr. 6-9 samt 50 pct. af udgifter til signalleverandøren som nævnt i nr. 1-5. Såfremt programforsyning som anført i 1. pkt. forbedres, vil der yderligere på budgettet skulle medtages udgiftsstigning som følge af forbedringen. Fra og med 1. januar 1998 medtages samtlige udgifter til signalleverandøren efter nr. 1-5, og lejen nedsættes tilsvarende. Stk. 4 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Udlejeren skal med virkning fra 1. januar 1993 foretage en nedsættelse af lejen for hver enkelt lejer svarende til de hidtil betalte udgifter eller for ejendomme omfattet af stk. 3 det efter denne bestemmelse beregnede beløb, som kan optages på antennebudgettet, bortset fra udgifter til administration. Udlejeren skal inden den 1. oktober 1992 give lejeren specificerede oplysninger om størrelsen af lejenedsættelsen og skal samtidig give kommunen meddelelse om størrelsen af lejen pr. 1. januar 1993 for de enkelte lejere i ejendommen. Udlejerens første opkrævning af antennebidrag kan tidligst gennemføres med virkning fra 1. januar 1993. § 46 f, stk. 3-6, og § 46 g, stk. 2, i lov om leje, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 5. § 46 d, stk. 2, i lov om leje, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1, har virkning for egne fællesantenneanlæg og programforsyning udefra, som etableres efter 1. januar 1993. For anlæg og programforsyning, som er etableret inden 1. januar 1993, og som er indrettet til modtagelse af betalingsprogrammer, skal ejeren af ejendommen hurtigst muligt, dog inden 1. januar 1998, skabe mulighed for individuelt programudbud i ejendommen, såfremt lejeren ønsker det. Ved betalingsprogrammer forstås alle programmer, hvis modtagelse og udsendelse i anlægget er betinget af udlejers betaling herfor til programleverandøren.

Stk. 6. Etablering af fællesantenneanlæg, jf. stk. 1-3 og stk. 5, der etableres i forbindelse med opførelse af byggeri, hvortil der ydes offentlig støtte efter lov om boligbyggeri eller lov om boliger for ældre og personer med handicap, regnes fra tilsagnstidspunktet.


Lov nr. 1070 af 22. december 1993 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 4 a, 51 og 59 b. Lovændringen angår almennyttige boligselskaber, tomme private beboelseslejemål, omdannelse af erhverv til beboelse og konsulentbistand.)

§ 4

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 1994.

Stk. 2. § 2, nr. 1, finder dog først ved genudlejning anvendelse på lejemål, hvorom der før den 1. januar 1994 er indgået lejeaftale.


Lov nr. 419 af 1. juni 1994 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 5, 9, 20, 22, 23, 29, 34, 36, 38-40, 42, 43, 46, 46 b, 47, 48, 50, 59, 59 a, 59 b, 61, 62 a, 62 b, 63, 63 a, 63 c, 63 d, 63 f, 64-66, 66 a, 69, 73, 75, 77 a, 82, 93, 97-100 og 113 a. Lovændringen angår lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om individuel boligstøtte.)

§ 4

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 1994.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 1, nr. 12, 37 og 42, § 2, nr. 1, 7, 10-14, 19, 30, 32 og 33, 36, 38-40, 42-47, 49 og 50, 61 og 62, 68, 70, 72 og 75, træder i kraft den 1. januar 1995.

Stk. 3. § 3 træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende. § 3, nr. 1, har virkning for krav efter § 47, stk. 6, i lov om individuel boligstøtte, der rejses efter bestemmelsens ikrafttræden.

Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af varme og varmt vand sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, og hvor kun brændselsudgiften medtages på varmeregnskabet, gælder § 1, nr. 12, først fra næste varmeregnskabsårs begyndelse. Udlejeren skal samtidig foretage en forholdsmæssig nedsættelse af lejen for hver enkelt lejer svarende til de hidtil over lejen betalte varmeudgifter. Udlejer skal senest 6 uger før varmeregnskabsårets begyndelse give lejeren specificeret oplysning om størrelsen af lejenedsættelsen og skal samtidig give kommunen meddelelse om størrelsen af lejenedsættelsen.

Stk. 5. For ejendomme, hvor leverancen af varme og varmt vand sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, og hvor varmeregnskabsåret ikke følger varmeforsyningsanlæggets, skal udlejeren med 6 ugers varsel til førstkommende begyndelsestidspunkt for forsyningsanlæggets regnskabsperiode omlægge regnskabsåret i overensstemmelse med reglen i § 39, stk. 3, i lov om leje.

Stk. 6. Såfremt den ændrede fordelingsmetode i § 11 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, som affattet ved denne lovs § 2, nr. 12, medfører, at den procentandel af driftsudgifterne, som påhviler de husrum, der er omfattet af reglerne i kapitel II i ovennævnte lov, bliver større end disse husrums procentandel ved udgangen af 1994, forhøjes de pågældende husrums procentandel gradvis, således at deres procentandel ved udgangen af 1994 hvert år den 1. januar forhøjes med 1 procentpoint af forskellen mellem procentandelen den 1. januar 1995 og procentandelen ved udgangen af 1994. Procentandelen kan kun forhøjes, indtil den svarer til den aktuelle procentandel. Den del af ejendommens henlæggelsesbeløb, som efter denne lovs § 2, nr. 27 og 31, lægges til afsætningsbeløbene efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene for de husrum, der er omfattet af kapitel II i denne lov, kan ligeledes maksimalt forhøjes med 1 procentpoint af den i 1. pkt. nævnte forskel om året. Uanset bestemmelserne i 1. og 3. pkt. kan lejen dog højst forhøjes med 5 kr. pr. m² om året som følge af den ændrede fordelingsmetode og overførslen af 2/3 af henlæggelsesbeløbet til vedligeholdelseskontiene efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. § 13 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder tilsvarende anvendelse ved varsling af lejeforhøjelse, der udelukkende skyldes ændret fordeling efter 1. pkt.

Stk. 7. For de ejendomme, hvor der har været afsat beløb til en konto i Grundejernes Investeringsfond efter § 18 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, overføres saldoen pr. 1. januar 1995 til en konto efter § 18 b i ovennævnte lov, jf. dog stk. 8.

Stk. 8. For ejendomme, der pr. 1. januar 1995 ikke længere er omfattet af reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. § 2, nr. 1, udbetales det på kontoen efter § 18 a i denne lov indestående beløb.

Stk. 9. For ejendomme, der pr. 1. januar 1995 ikke længere er omfattet af reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. § 2, nr. 1, udbetales det på kontoen efter § 18 b i denne lov indestående beløb efter reglerne i § 22 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Stk. 10. For ejendomme, der pr. 1. januar 1995 ikke længere er omfattet af reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. § 2, nr. 1, kan krav om lejeforhøjelse tidligst få virkning 2 år efter lejerforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Stk. 11. For lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, indgået inden denne dato, hvor lejen er fastsat efter § 5 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kan lejeren ikke kræve lejen nedsat.

Stk. 12. For lejemål, hvor lejen nedsættes efter stk. 4, 2. pkt., og hvor lejeren ved udgangen af den måned, der ligger umiddelbart forud for lejenedsættelsen, modtog boligsikring eller boligydelse efter lov om individuel boligstøtte uden tillæg efter den pågældende lovs § 10, stk. 5, forhøjes lejen ved boligstøtteberegningen efter stk. 13. Forhøjelsen sker fra tidspunktet for lejenedsættelsens gennemførelse.

Stk. 13. Lejen efter § 10, stk. 1-4, i lov om individuel boligstøtte forhøjes i de i stk. 12 angivne tilfælde, uanset bestemmelsen i § 10, stk. 5, i lov om individuel boligstøtte, med det beløb, hvormed lejen nedsættes efter stk. 4, 2. pkt.

Stk. 14. § 83 i lov om individuel boligstøtte gælder ikke ændringer, der følger af stk. 12 og 13.


Lov nr. 204 af 29. marts 1995 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 85 a-e. Lovændringen angår forbedring af lejeres retsstilling ved ekspropriation.)

§ 3

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 1995.

Stk. 2. § 1 finder anvendelse på opsigelser, der sker efter den 30. juni 1995.


Lov nr. 360 af 14. juni 1995 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 59 og 71. Lovændringen angår regulering af vedligeholdelseshensættelser m.v.). Information til nedenstående § 3: Bekendtgørelsen i Lovtidende fandt sted den 15. juni 1995.

§ 3

Stk. 1. Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelse i Lovtidende.

Stk. 2. For lejemål, hvor lejeren betaler de i boligreguleringslovens § 18 b, stk. 1, 2. pkt., nævnte 4 kr. pr. m² bruttoetageareal, og hvor lejerens pligt til udvendig vedligeholdelse i henhold til aftale omfatter installationer og bygningsdele som nævnt i § 20 i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 823 af 12. oktober 1993, bortset fra låse og nøgler, kan der ved betaling af leje, der forfalder efter lovens ikrafttræden, alene opkræves det i § 2, nr. 4, nævnte beløb på 1,50 kr. pr. m² bruttoetageareal.


Lov nr. 371 af 14. juni 1995 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 30 og 31. Lovændringen angår lov om butikstid m.v.)

§ 6. Loven træder i kraft 1. juli 1995.

Stk. 2. (Udeladt)

Stk. 3. § 9 gælder alene for lejeaftaler, som indgås efter denne lovs ikrafttræden.


Lov nr. 1065 af 20. december 1995 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 75, 76, 83, 85 og 93. Lovændringen angår plejeboliger m.v.)

§ 5

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 1996.

Stk. 2. (Udeladt)

Stk. 3. § 3 finder anvendelse, uanset om lejeforholdet er indgået før lovens ikrafttræden.


Lov nr. 1066 af 20. december 1995 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører § 120. Lovændringen angår supplerende reguleringsbestemmelser.). Information til nedenstående § 3: Bekendtgørelsen i Lovtidende fandt sted den 21. december 1995.

§ 3

Stk. 1. Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

Stk. 2. For den del af det samlede afsætningsbeløb, som vedrører januar 1996, skal udlejer kun afsætte de beløb efter bestemmelserne i § 63 a, stk. 1, i lov om leje og § 18, stk. 1, og § 18 b, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, som fremkommer ved en regulering med 1,8 pct. i forhold til beløbene i 1995-niveau, selv om beløbene ikke udgør 1/12 af de samlede hensættelsesbeløb for 1996, som de opgøres efter loven.


Lov nr. 230 af 2. april 1997 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 6, 22, 36, 45, 46 b, 46 c, 46 d, 46 q, 62 a, 63 a, 66 a, 93 og 120. Lovændringen angår kompensation til lejerne som følge af for høj regulering i 1996 m.v.). Information til nedenstående § 3: Bekendtgørelsen i Lovtidende fandt sted den 3. april 1997

§ 3

Stk. 1. Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

Stk. 2. § 120 i lov om leje og § 69 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene som affattet ved denne lovs § 1, nr. 13, og § 2, nr. 13, har dog virkning fra den 1. januar 1997.


Lov nr. 397 af 26. juni 1998 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører § 2. Lovændringen angår ændring af lejelovens anvendelsesområde og forskellige revisionsbestemmelser.)

§ 5

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 1998.

Stk. 2. Uanset bestemmelsen i § 1, nr. 1, bevarer reglerne i kapitel XII A i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 165 af 10. marts 1998, dog sin gyldighed, for så vidt angår en lejers tilsidesættelse af god skik og orden, der har fundet sted før den 1. juli 1998.


Lov nr. 934 af 20. december 1999 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører § 2. Lovændringen angår erhvervslejelov.)

§ 86. Loven træder i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der indgås den 1. januar og senere.

Stk. 2. Loven har desuden virkning for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, jf. dog § 89.

Stk. 3. Uanset §§ 85 og 89 kan lejeforholdets parter fra den 1. januar 2000 indgå aftale om, at reglerne i kapitel 1-15 finder anvendelse på de i stk. 2 nævnte lejeaftaler. § 80, stk. 5, 2.-4. pkt., finder tilsvarende anvendelse, når der er indgået aftale i henhold til 1. pkt. om, at reglerne i § 13 i denne lov finder anvendelse. Ved ændringer i lejeaftaler som nævnt i 1. pkt. efter udgangen af 1999, herunder ved tillæg, kan det angives, om reglerne i kapitel 1-15 i denne lov finder anvendelse. Har parterne ikke angivet noget, anses aftalen for omfattet af stk. 2.


Lov nr. 402 af 6. juni 2002 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 1, 4, 33, 34, 47 a, 48-49, 70, 73, 75-76, 83 og § 93. Lovændringen angår overførelse af tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger til boliglovgivningen.)

§ 7

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2003.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen skal senest den 31. december 2004 træffe beslutning om, at tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger i kommunen omdannes til ustøttede almene plejeboliger, jf. § 143 a i lov om almene boliger m.v. som affattet ved denne lovs § 6, nr. 2, eller ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje som affattet ved denne lovs § 2, nr. 2. Kommunalbestyrelsen kan dog i særlige tilfælde træffe beslutning som nævnt i 1. pkt. efter udløbet af fristen.

Stk. 3. Kommunalbestyrelsen skal samtidig med beslutningen efter stk. 2 indberette beslutningen til Økonomi- og Erhvervsministeriet.


Lov nr. 1090 af 17. december 2002 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 47, 53 og 106.)

§ 5. Loven træder i kraft den 1. januar 2003.

Stk. 2. (Udeladt)

Stk. 3. Nyindretning af boliger i uudnyttede tagetager, jf. § 9, i ejendomme, som fortsat er omfattet af overgangsordningen i henhold til § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994, påvirker ikke udgangspunktet for overgangsforløbet for den enkelte ejendom efter ovennævnte overgangsordning.


Lov nr. 1219 af 27. december 2003 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 29, 46 c-d, 62 a, 71 og 106. Lovændringen angår betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester.)

§ 6

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2004.

Stk. 2. Lejere, som på tidspunktet for lovens ikrafttræden er forpligtet til at betale bidrag til ejendommens forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, vil fortsat være forpligtet til at betale dette bidrag.

Stk. 3. I lejeforhold, hvor betalingen for lejerens adgang til elektroniske kommunikationstjenester er indeholdt i lejen, skal lejen nedsættes med det beløb, som efter § 1, nr. 4, og § 2, nr. 4, overføres til betaling efter reglerne i henholdsvis kapitel VII A i lov om leje og kapitel 11 i lov om leje af almene boliger om lejerens betaling til fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.


Lov nr. 470 af 9. juni 2004 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 4, 27, 79 a-c, 83, 85, 93 og 106. Lovændringen angår behandling af husordenssager ved huslejenævn og beboerklagenævn, begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse ved ombygning.). Information til nedenstående § 4: Bekendtgørelsen i Lovtidende fandt sted den 10. juni 2004.

§ 4

Stk. 1. Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

Stk. 2. § 83, stk. 1, litra b, i lov om leje som affattet ved denne lovs § 1, nr. 5, og § 7, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene som affattet ved denne lovs § 3, nr. 2, har virkning fra den 13. november 2003. Varsling om opsigelse i henhold til lejelovens § 83, stk. 1, litra b, som modtages efter den 13. november 2003, bortfalder med lovens vedtagelse, medmindre varslingen er omfattet af § 83, stk. 1, litra b, som affattet ved § 1, nr. 5.

Stk. 3. § 4, stk. 5, 2. pkt., i lov om midlertidig regulering af boligforholdene som affattet ved denne lovs § 3, nr. 1, har virkning fra den 4. december 2003, medmindre forbedringen forinden er varslet efter § 55 i lov om leje.


Lov nr. 488 af 9. juni 2004 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 53 og 100-101. Lovændringen angår etablering af tagboliger og omdannelse af ledige erhvervslokaler til boliger.)

§ 7

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 2004.

Stk. 2. § 1, nr. 5 og 10, § 5, nr. 1, og § 6, nr. 1, har virkning for bygninger, der efter den 1. juli 2004 får byggetilladelse til indretning af beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage, i en eller flere nye etager eller i tidligere erhvervslokaler.

Stk. 3. Indretning af boliger i nypåbyggede etager, jf. §§ 5 og 6, i ejendomme, som fortsat er omfattet af overgangsordningen i henhold til § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994 om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om individuel boligstøtte, medfører ingen ændringer i udgangspunktet for overgangsforløbet for den enkelte ejendom efter ovennævnte overgangsordning.


Lov nr. 371 af 24. maj 2005 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 6, 113 a og 113 b. Lovændringen angår skærpelse af reglerne om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme m.v.)

§ 4

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juni 2005.

Stk. 2. Rettighedsfrakendelse efter den foreslåede § 113 a, stk. 3, nr. 4, kan kun ske, hvis alle tre huslejenævnsafgørelser inden for en 2-årig periode, der udløser frakendelsen, er truffet efter lovens ikrafttræden.

Stk. 3. Rettighedsfrakendelse efter den foreslåede § 113 a, stk. 3, nr. 5, kan kun ske, hvis de tre gange, der er foretaget arbejder af Grundejernes Investeringsfond inden for en 10-årig periode, og som udløser frakendelsen, er påbegyndt efter lovens ikrafttræden.


Lov nr. 430 af 6. juni 2005 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører § 63 d. Lovændringen angår konsekvensrettelser som følge af lov om opkrævning og inddrivelse af visse fordringer - samlingen af inddrivelsen i Skatteministeriet.). Information til nedenstående § 70: Bekendtgørelsen i Lovtidende fandt sted den 7. juni 2005.

§ 70

Stk. 1. Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

Stk. 2. Loven har virkning fra den 1. november 2005, jf. dog stk. 3.

Stk. 3. Afgørelser om inddrivelse, der inden den 1. oktober 2005 er påklaget til de hidtidige administrative klageinstanser, overgår til behandling i Landsskatteretten den 1. januar 2006, hvis de hidtidige klageinstanser ikke har færdigbehandlet klagen inden denne dato.


Lov nr. 606 af 24. juni 2005 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører § 30. Lovændringen angår ændringer som følge af lov om detailsalg fra butikker m.v.)

§ 8

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 2005, jf. dog stk.2.

Stk.2-3. (Udeladt).


Lov nr. 516 af 7. juni 2006 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. Lovens § 5, der ændrer lov om leje, er ophævet, inden den er trådt i kraft, ved § 124 i lov nr. 1336 af 19. december 2008.

§ 13

Stk.1. Skatteministeren fastsætter tidspunktet for lovens ikrafttræden, jf. dog stk. 2.

Stk.2-3. (Udeladt)


Lov nr. 194 af 26 marts 2008 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 2, 85, 100 og 109.) Information til nedenstående § 5: Bekendtgørelsen i Lovtidende fandt sted den 28. marts 2008.

§ 5

Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende. (…)


Lov nr. 1336 af 19. december 2008 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører § 63 d. Lovændringen angår konsekvensændringer som følge af lov om inddrivelse af gæld til det offentlige.)

§ 167

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2009, jf. dog stk. 2. (…)

Stk. 2. Skatteministeren fastsætter tidspunktet for ikrafttrædelse af (…), § 148, nr. 2, (…)


Lov nr. 286 af 15 marts 2009 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører § 93. Lovændringen angår initiativer for at forhindre udsættelser af lejere som følge af manglende betaling af husleje m.v.)

§ 9

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juni 2009.

Stk. 2. Lov om leje af almene boliger § 90, stk. 2, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1-5, og lov om leje § 93, stk. 2, som affattet ved denne lovs § 2, nr. 1-4, har virkning for påkrav, som er afgivet efter lovens ikrafttræden.


Lov nr. 632 af 11. juni 2010 indeholder nedenstående ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. (Lovændringen vedrører §§ 1, 34 og 106. Lovændringen angår Stråmandsudlejning og Grundejernes Investeringsfond m.v.) Information til nedenstående § 11: Bekendtgørelse i Lovtidende fandt sted den 12. juni 2010.

§ 3

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 2010, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. § 1, stk. 1, og § 34, stk. 1, 3 og 4, i lov om leje som ændret ved denne lovs § 1, nr. 1-5, træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende og finder alene anvendelse på lejeaftaler, som indgås efter ikrafttræden af § 1, stk. 1, og § 34, stk. 1, 3 og 4, i lov om leje som ændret ved denne lovs § 1, nr. 1-5.

Socialministeriet, den 11. august 2010

P.M.V.
Jesper Fisker

/ Eva Pedersen

Officielle noter

1) Ved lov nr. 230 af 2. april 1997 (§ 1, nr. 5) er der fejlagtigt anført »beløbet efter 1. pkt.« i stedet for »beløbet efter 2. pkt.«.

2) Ved lov nr. 230 af 2. april 1997 (§ 1, nr. 9) er der fejlagtigt anført »beløbet efter 1. pkt.« i stedet for »beløbene efter 1.-3. pkt.«

3) Ved § 1, nr. 26, i lov nr. 406 af 31. maj 2000 er det fejlagtigt anført, at stk. 3 bliver stk. 5 i stedet for, at stk. 3 og 4 bliver stk. 5 og 6.